【2024年最新】住宅ローン金利比較とおすすめ金融機関一覧！

最終更新日：2024年10月02日

住宅ローンの借り入れや借り換えを検討するとき、どのような項目で金融機関を比較しますか？
金融機関のホームページやチラシに大きく掲載されている金利を見る、という方が多いのではないでしょうか。

もちろん住宅ローンを選ぶなら金利の比較は重要です。しかし返済条件や団信など、総合的に比較することをおすすめしています。

この記事では住宅ローン金利タイプの違いや比較する方法を解説します。

１．住宅ローンの比較方法

住宅ローンはどのような項目を比較して選んだらいいのでしょうか。さまざまな項目を元に、住宅ローンの選び方を紹介します。

金利タイプを選ぶ

住宅ローンにはさまざまな金利タイプがありますが、大きく分けると次の3つです。

それぞれの特徴を確認しましょう。

また、変動金利と固定金利（期間選択型・全期間）のメリットとデメリットはこのようになっています。

それぞれメリット・デメリットがあるため、おすすめする金利プランは人それぞれです。また、同じ金融機関の中でも金利プランによってお得さは異なります。

後ほど、それぞれの金利プランにおすすめな人を紹介しますので、参考にしてみてくださいね。

住宅ローンの種類を選ぶ

住宅ローンはさまざまな機関が扱っているため、借入先の種類を比較することも大切です。借入先は大きく分けて次の2つに分けられます。

公的融資	・財形融資 ・自治体融資
民間融資	・民間の金融機関のローン ・フラット35

1つ目は公的融資です。

財形融資は、一般財形貯蓄・財形住宅貯蓄・財形年金貯蓄のいずれかを1年以上継続していて、50万円以上の残高がある人が対象です。
条件に該当していれば、かなり低い金利で借入ができます。ただし、そもそも会社の福利厚生に財形貯蓄がない場合は、融資制度がありません。

自治体融資は地方自治体が行っている融資です。しかし、実施している自治体は限られているため、利用者は多くありません。自分の地域が自治体融資を行っているのか確認しましょう。

2つ目は民間融資です。

住宅ローンを利用する大多数が、民間融資を利用しています。民間の銀行に含まれるのは、メガバンク・地方銀行・ネット銀行など様々な規模の金融機関です。
また、モーゲージバンクという、住宅ローンを専門に扱う金融機関も増えてきています。

フラット35は、住宅金融支援機構と提携した金融機関が扱うことができる、全期間固定金利の商品です。
住宅支援機構は独立行政法人ですが、実際にフラット35を扱っているのは民間の金融機関のため、民間融資に含みました。
フラット35は、公的と民間の中間的な立ち位置の融資と言えるでしょう。

基本的には民間融資の住宅ローンを検討し、条件が合えば公的融資も検討してみてください。公的融資の方が審査が緩い傾向にあるため、お得に借入できる可能性があります。

保険・保障を見る

金融機関ごとに大きな差がつくのが、保険や保障の内容です。一般的な住宅ローンは、団体信用生命保険という生命保険が付帯しています。
保険料は住宅ローンの金利に含まれているため実質無料です。

一般の団信保険は死亡と高度障害の保障のみですが、金融機関によっては他の疾病も保障する内容の保険を準備しています。
金融機関ごとに適用条件や保険料もさまざまなので、細かくチェックしてください。確認するポイントは次の3点です。

金融機関によっては、金利上乗せなしでがんや疾病保障がついてくるケースもあります。また、同じ疾病保障でも適用条件が異なるケースも多いです。

例えば、働けない状態が半年続けばローン残高がゼロになるケースと、就業不能が1年続かないと残高がゼロにならないケースなどがあります。
せっかく保障されるなら、できるだけ好条件の保険に入っておいた方が良いですよね。細かな内容まで比較を行いましょう。

加えて、保険料も金融機関によって大きく異なります。保障の内容によって0.1～0.3％の金利上乗せになることが多いです。
同じ内容でも上乗せされる金利が異なる場合があるので、必ず比較してください。

事務手数料など諸費用を含む実質金利で見る

住宅ローンを選ぶときに、目先の金利の低さだけで決めることはおすすめしません。
目先の金利とは、ホームページやチラシ等で大きくアピールされている、借り入れ当初の金利のことです。表面金利と呼ばれることもあります。

住宅ローンの金利を比較するときは、表面金利ではなく実質金利をチェックすることが大切です。
実質金利とは、一般的な金利の他に次のような費用が含まれます。

また、当初の金利だけでなく、将来的に適用になる金利も踏まえて考えることが重要です。

しかし、実質金利の算出は複雑なので、気軽に比較することはできません。
なぜなら、すべての費用を確認した上で、エクセルのPMT関数とIRR関数を使って計算しなければならないからです。
複数の金融機関を比較するには時間がかかりますし、普段から関数を使い慣れていない方は難しく感じるでしょう。

そこでおすすめなのが、住宅ローンの総支払額で費用を比較する方法です。手数料や保証料は具体的に金額を比べるだけなので、簡単に優劣が判断できます。

また、住宅ローンの返済額もシミュレーションを使えば時間がかかりません。
10年目や20年目などの途中で金利を変更できるシミュレーションもあるため、金利の変動による支払額の比較も行えます。

仮に、次の2つのパターンで返済額を比較してみましょう。

5,000万円、35年間で借入で借り入れることを条件とします。

まずは保証料と事務手数料を比較します。保証料はどちらも0円なので差がありません。事務手数料は次のようになりました。

１の方が、99万円低いという結果になりました。かなり差がつきますね。

続いて、金利による総返済額の差を計算します。シミュレーションサイトを使って算出しました。

同じ金額を借入しているのに、総返済額は110万円も２が安くなりました。

パッと見の表面金利は、１の方が0.3％も低いためお得に感じますが、11～35年目に1.2％まで金利が上がります。

対して、２は金融機関の基準金利が変わらなければ、35年目まで0.7％の金利です。

では、事務手数料と総返済額を合わせて金額を比較します。

合計すると、２の方が約11万円もお得です。比較しやすい事務手数料や表面金利では、１の方がお得に感じた住宅ローンですが、実際は異なる結果になりました。

表面金利だけでの単純な比較では、本当にお得な住宅ローンなのかは判断できません。トータルのコストで細かく比較を行いましょう。

自分にあった返済方法を選ぶ

借入する住宅ローンが決まったら、最後に自分に合った返済方法を選びましょう。次の2つの返済方法があります。

元利均等返済は住宅ローンを利用する大多数の人が選ぶ返済方法です。元金と利息を合わせた額が毎月一定になるような仕組みなので、返済の計画が立てやすい点が挙げられます。

返済当初は利息の割合が多く、徐々に元金の割合が増えていきます。元金均等返済と比較して、元金の減るスピードが遅くなり、トータルの利息支払額が大きくなる点がデメリットです。

対して、元金均等返済は元金を一定にして、そこに利息を乗せていく方法です。元金が毎月一定額減っていくため、効率的に返済ができてお得です。

しかし、当初は元金の額が多い分、利息の額も大きいです。そのため、当初の返済額が高くなる点がデメリットとして挙げられます。

ちなみに、変動金利を選択した場合、元利均等返済には5年ルールと125％ルールが適用されます。
金利が上昇しても5年間は返済額が変わらず、金利が見直されても今までの返済額の125％は超えないというルールです。
対して、元金均等返済は元金に対して利息が乗せられるため、2つのルールは適用されません。

基本的に元利均等返済を選んだ方が、返済計画が安定するためおすすめです。ただし、返済にかなり余裕がある場合は、元金均等返済を検討しても良いでしょう。

２．住宅ローンの金利相場

この章では、住宅ローン金利の相場を解説します。
2024年10月時点では、変動金利と固定金利の相場はこのようになっています。

変動金利の相場は、0.4～0.5%台です。2024年10月に一部金融機関で利上げがありましたが、それでも固定金利に比べると低金利になっています。

期間選択固定金利は、当初期間の引き下げ幅が大きいタイプと引き下げ幅がずっと一定のタイプがあります。
10年固定金利で当初期間中は大幅に引き下げられるタイプだと、相場は1.1～1.7%台です。ただし、期間終了後は引き下げ幅が一気に小さくなるので注意してください。

また、フラット35の金利（融資率9割以下、団信あり、借入期間21年以上35年以下）は、1.82%となっています。
住宅性能が優れている場合など、一定期間この金利から引き下げられることがあります。

住宅ローンの金利相場について、以下の記事を毎月更新しています。

３．おすすめの住宅ローン一覧　変動金利タイプ

変動金利が向いている人のタイプと、おすすめしたい変動金利の住宅ローンを紹介します。

なお、店舗とインターネットどちらからも手続きができて、かつ適用金利が異なる場合、本記事ではインターネット手続きの金利を記載しています。
一般的には、インターネットからの手続きの方が金利が安いことが多いです。
※2024年10月時点の情報を記載しています。最新の情報は各行の公式サイトなどでご確認ください。

変動金利が向いている人

変動金利が向いているのは、次のようなタイプの人です。

【返済額をとにかく抑えたい】

現在の超低金利の恩恵を受けたい方は、変動金利がおすすめです。変動金利は全期間固定金利と比較すると、金利が1.5％以上異なるケースもあります。
金利が低ければ返済額が抑えられますし、借入額を増やすことも可能です。

【金利の動向を細かくチェックできる】

変動金利を選ぶなら、金利の動向を細かくチェックしなければなりません。半年に1回のペースで金利が見直されるため、こまめに確認できる人が変動金利に向いています。
また、変動金利が上がった場合、すでに固定金利は上昇しています。変動金利だけでなく固定金利にもアンテナを張れる人や、経済情勢を元に金利の動きを考えられる人がおすすめです。

【返済額が増えても対応できる】

返済額が増加しても問題なく支払える人は、変動金利が向いています。言い換えると、変動金利を選ぶなら、余裕のある返済計画を立てなければなりません。
毎月ギリギリの返済をしていたら、返済額が上がったときに対応できなくなってしまいます。変動金利で住宅ローンを組むときは、他の金利のときよりも返済額を慎重に決めましょう。

変動金利おすすめ住宅ローン①

「みずほ銀行」ローン取扱手数料型

みずほ銀行の変動金利のポイントを紹介します。

みずほ銀行は0.3％台の金利を実現している数少ない金融機関です。
0.375％～の金利を適用するには、ローン取扱手数料型を選択する必要があります。保証料は金利に含まれるため支払い不要ですが、手数料を一括で支払わなければなりません。
数十万円という費用が初めにかかるため、初期費用を抑えたい方は注意しましょう。

有料の団信はガンのみ、またはガンと8大疾病のついた保険の2つです。
8大疾病補償プラスがんサポートプランの場合、金利上乗せではなく保険料支払いとなります。借り入れする人によって保険料が異なるため、事前に保険料を確認する必要があります。
ちなみに次の項目等で毎月の保険料か決まります。

8大疾病補償プラスがんサポートプランは4つのプランに分かれていて、自分に合うプランを選択することができます。また、途中解約できる点も特徴的です。

変動金利おすすめ住宅ローン②

「auじぶん銀行」全期間引下げプラン

auじぶん銀行の変動金利のポイントを紹介します。

auじぶん銀行の変動金利は、0.479%～です。これだけでも低金利ですが、auのサービスを利用すると優遇割が適用されて、最大で金利が0.15％も引き下げられます。（最優遇金利は0.329%）

がん50%保障団信は金利上乗せなしで加入できて、がんだけでなく4疾病の場合も条件を満たせば保障対象になります。
さらに、金利上乗せをする保険の内容も豊富です。がん100％保障団信は0.05％上乗せで加入できますし、0.15％上乗せすればさらに保障が手厚いプレミアムに加入できます。

変動金利おすすめ住宅ローン③

「住信SBIネット銀行」通期引下げプラン

住信SBIネット銀行のポイントを紹介します。

住信SBIネット銀行の変動金利は、自己資金が2割以上だと金利が0.448%になります。自己資金なし（頭金ゼロ)でも、最優遇金利は0.48%なので低金利です。

他の金融機関との違いは、年齢によって団信の内容が変わる点です。40歳未満で借り入れをすれば、全疾病と3大疾病の保障がついてきます。
金利上乗せなしの保障の中では、かなり充実した内容と言えるでしょう。

４．おすすめの住宅ローン一覧　当初固定金利

当初固定金利が向いている人のタイプと、おすすめしたい当初固定金利の住宅ローンを紹介します。
※2024年10月時点の情報を記載しています。最新の情報は各行の公式サイトなどでご確認ください。

当初固定金利が向いている人

当初固定金利が向いているのは、次のようなタイプの人です。

【当初期間の返済額を安定させたい】

最初の10年間は子供の進学等でお金がかかるから、住宅ローンの返済は安定させたいなどと考える方におすすめです。
当初固定金利は、さまざまな期間が選択できます。出費の多い時期や、貯蓄をしたい時期に合わせて期間を選ぶと良いでしょう。

【時代に合わせて金利タイプを選びたい】

当初固定金利は最初に選択した期間が終わったら、再度金利タイプの選択ができます。基本的には固定金利が良いが、経済の情勢によっては変動も検討したいという方におすすめです。
時代に合わせて金利タイプを選択することができます。

ただし、当初固定金利の商品の中には、最初に選択した固定期間が終了したら後はずっと変動金利という商品もあります。金利タイプを再選択したい方は注意しましょう。

【最初の金利が低ければ、後々返済額が上がっても問題ない】

最近では当初固定金利も、変動金利並みの低い金利が設定されています。特に10年固定の低金利化に力を入れている金融機関も多く、かなり返済額を抑えられることが可能です。
そのため、超低金利の固定金利を選びたい方は、10年固定金利をおすすめします。

ただし、当初固定金利は期間終了後に、金利の引き下げ幅が大きく下がる商品も多いです。
後々の返済額が上がっても対応できる方は、当初の金利引き下げ幅が大きい固定金利が向いているでしょう。

当初固定金利おすすめ住宅ローン①

「SBI新生銀行」当初固定金利タイプ・手数料定率型

SBI新生銀行のポイントは次の2点です。

SBI新生銀行は、当初10年間の金利がかなり低いです。最初の10年間はずっと1%以下になるので、「最初の10年で元本をしっかり減らして返済を進めたいけど、変動金利は怖い」という人にぴったりです。
ただし、11年目からは金利が上がるので注意してください。

65歳以下であれば、要介護状態も保障対象になる「安心保障付団信」に金利上乗せなしで加入できます。

当初固定金利おすすめ住宅ローン②

全期間引き下げ幅が一定のローンについてもご紹介いたします。

「ソニー銀行」住宅ローンタイプ

ソニー銀行のポイントは次の2点です。

ソニー銀行の住宅ローンプランは、基準金利からの引き下げ幅がずっと一定です。
新規借り入れ時は固定金利ではなく変動金利を選択することもできます。
また、このプランは他プランと違って手数料も定額なので安く抑えられます。

団信も充実していて、がんと診断されたら残高の50％保障してくれる保険は金利上乗せなし、全残高を保障してくれる保険は0.1％の金利上乗せで加入できます。
他にも3大疾病や生活習慣病の団信も用意されていて、選択しやすい点もメリットです。

５．おすすめの住宅ローン一覧　全期間固定金利（フラット35）

全期間固定金利が向いている人のタイプと、おすすめしたい住宅ローンを紹介します。
※2024年10月時点の情報を記載しています。最新の情報は各行の公式サイトなどでご確認ください。

全期間固定金利・フラット35が向いている人

全期間固定金利・フラット35が向いているのは、次のようなタイプの人です。

【返済額が高くても返済を安定させたい】

返済額が多少高くなっても毎月の返済を安定させたい人は、全期間固定金利・フラット35がおすすめです。
ローン契約時に完済時までの金利が確定するため、将来のライフプランが立てやすくなります。
計画的に貯蓄したい人などは、住宅ローンの支払いを安定させる金利プランが向いているでしょう。

【借入期間が短い人】

借入期間が短い人や借入額が少ない人も、全期間固定金利・フラット35が向いています。なぜなら、期間が少なければ全期間固定金利でもお得に借入できる商品があるからです。
フラット35では15～20年の借入期間を選択すれば、21～35年の借入期間よりも金利が0.1％程下がります。

長期間の固定金利は金利が高い点がデメリットですが、借入期間を工夫することで返済額を下げられる可能性も少なくありません。
さまざまな商品を比較して、お得に住宅ローンを組みましょう。

【フラット35限定：団信が加入できない人、収入が不安定な人】

フラット35限定ですが、団体信用生命保険に加入できなかった人や、収入が不安定な人もおすすめです。
フラット35は団信保険の加入が任意なので、健康状態に問題があっても住宅ローンを組むことができます。
ただし、万が一返済ができなくなっても、住宅ローンに対する保障はないため注意が必要です。

また、自営業や営業職、転職したばかりなどの収入が不安定な人にもフラット35はおすすめです。
フラット35は年収をベースに借入額の審査を行います。つまり、収入さえあれば、年収に合った額を貸してくれるということです。

対して 一般的な金融機関の住宅ローンでは、年収以外にも勤務年数や職種、会社規模なども審査対象になります。
金融機関の住宅ローンで思ったより借入額が伸びない場合は、フラット35を検討してみると良いでしょう。

全期間固定金利おすすめ住宅ローン①

「ARUHI」フラット35

ARUHIは、11年連続でフラット35のシェアNo.1を獲得している金融機関です。住宅ローンを専門的に扱うモーゲージバンクに該当します。
ネット銀行ではないため、全国に店舗があり気軽な相談が可能です。利用しやすい金融機関でしょう。

ARUHIのフラット35の金利は以下の通りです。

● 事務手数料：借入金額×1.1％※Web申し込みをした場合。Web申し込み以外は、2.2%

業界最低水準の金利と手数料でフラット35を借入できます。上記はフラット35の金利です。フラット35Sの住宅を建てた場合、最大で5年間0.25％～0.75%の金利引き下げを受けることができます。

また、ARUHIは保証型のフラット35である、スーパーフラットという商品もあります。
自己資金の割合によって、さらに低金利で借りられるARUHI独自のフラット35です。金利を確認してみましょう。

● 事務手数料：借入金額×2.2％

スーパーフラットは借入期間の制限はありません。自己資金が多いほど、低い金利で借り入れすることができる仕組みです。

自己資金が1割以上あれば、通常のフラット35よりも低金利で借入できます。1割から5割まで自己資金の割合を選択可能です。

団信の内容などはフラット35と変わりません。注意点は、手数料は買取型と比べて高くなる点です。

全期間固定金利おすすめ住宅ローン②

「住信SBIネット銀行」フラット35

住信SBIネット銀行も、フラット35が低金利で借りることができます。ネット銀行なので、パソコンなどで簡単に手続きできる点もメリットです。

まず、住信SBIネット銀行のフラット35の金利と事務手数料を確認します。

● 事務手数料：借入金額×1.1％

住信SBIネット銀行は、保証型のフラット35の内容が1番の特徴です。買取型よりも、保証型の方が魅力がたくさんあります。金利と事務手数料を見てみましょう。

● 事務手数料：借入金額×2.2％

保証型のフラット35は、住信SBIネット銀行の一般団信がついてきます。
全疾病保障も金利上乗せなしでついてくるプランのため、保険を手厚くしつつフラット35に加入したい方におすすめです。
健康状態に問題が無いなら、保証型のフラット35を検討してみましょう。注意点は、買取型と比べて保証料が上がる点です。

６．住宅ローンや金利についてのよくある質問FAQ

最後に、住宅ローンや金利にまつわる質問や疑問を解決します。

１番人気の金利プランは何？

現在、最も多く借入されている金利プランは変動金利です。住宅金融支援機構の住宅ローン利用者調査（2024年4月）では、次のような割合になっています。

全体の約7.5割以上の方が変動金利を選択しています。金利の低さが最大の理由と言えるでしょう。
住宅価格が高騰していることから、少しでも月々の返済額を抑えるために変動金利にしている人が多いと予想されます。

ただし、人気な金利プランを選ぶことが正しい選択とは限りません。それぞれのメリット・デメリットやライフプランを考えながら、自分に合った金利プランを選択してくださいね。

団信のプランはどこまで手厚くすれば良い？

各金融機関では、一般団信の他にもさまざまな保険が用意されています。いくつも選択肢があると、どこまで手厚い保険に加入すればいいのか分からなくなってしまいますよね。
金融機関のおすすめに従って加入しても良いですが、自分にとって必要な保険を選ぶことが大切です。

例えば、団信以外の保険が手薄で今後も見直す計画がないなら、なるべく手厚い団信を選ぶべきでしょう。ローン債務者以外の家族に返済能力がない場合も同様です。

逆に、既に手厚い医療保険や死亡保険に加入しているという方もいます。万が一の事態があっても保障を受けられるなら、団信は最低限でも問題ないかもしれません。
ただし、すでに十分な保険に加入していても、さらに団信を手厚くすることで安心感は高まります。

保険は使うかどうか分からないものです。むしろ使わない方が良いものですよね。そのため、加入する人の考えによって、手厚くすべきかどうかは変わってきます。
団信の料金分を貯蓄して、早めに繰上返済をした方が良いと考える方もいるでしょう。
現状の保険の加入内容や、万が一の備えに対する考え方を家族で話し合い、適切な団信を選んでくださいね。

みんなどのくらいの金額を借入しているの？

借入額の平均が気になる方もいるでしょう。全体の平均を知ることで、自分達が検討違いの金額を借入していないか見極めることができます。
ただし、エリアや物件内容で差はありますので、参考程度にすることも大切です。

では、国土交通省の令和5年度住宅市場動向調査報告書を元に借入額をチェックしていきましょう。

まずは、どのくらいの金額の住宅を取得しているかを確認します。住宅を購入した一次取得者の、購入資金は以下の通りです。

全国のデータなので、購入エリアによって費用は大きく変わることをご承知おきください。
また、一部は頭金で支払うケースも多いため、上記金額が住宅ローンの借入金額ではありません。ただし、近い金額の住宅ローンを組んでいると予想できるでしょう。

続いて、住宅ローンの年収負担率（年収に占める返済額の割合）がどれくらいなのか見てみましょう。

全体的に見ると返済負担率15%～19%で住宅ローンを組む方が多いようです。

紹介した内容はあくまで平均的な数値です。家庭によって生活スタイルや家族構成が異なるため、月々の出費は大きく異なります。
今回の数値はあくまで参考程度にして、自分に合った借入額を検討してくださいね。

フルローンで住宅を購入しても大丈夫？

近年「フルローンで住宅を購入できる」という広告を目にする機会があります。低金利なので、頭金を出さずにフルローンで住宅を購入しようと考える方もいますよね。
では、フルローンで住宅を購入することは可能なのでしょうか。

住宅購入資金の10割を貸し付けてくれる金融機関もあるため、フルローンで住宅を購入することは可能です。
しかし、現金を1円も払わずに住宅を購入することは、現実的に不可能です。理由を解説します。

ほとんどの費用は住宅ローンに含めることができますが、一部の費用は現金を用意する必要があります。
中には手付金が不要だったり、印紙代を会社が建て替えたりしてくれるケースもあるでしょう。その場合は、フルローンで住宅を購入できるかもしれません。

しかし、一般的には現金が必要です。家具家電の購入や引っ越し費用もかかりますからね。
少なくとも100～150万円程度用意してから、住宅購入を検討することをおすすめします。手付金の額などは、早めの段階で不動産会社に相談してみると良いでしょう。

住宅ローンの借り換えって何？

住宅ローンを借りたけれど、別の銀行の方が魅力的だから変えたい。そんなときは住宅ローンの借り換えをするという選択肢があります。
借り換えとは、新たな金融機関で住宅ローンを借りて、借りたお金で現在の住宅ローンを一括返済することです。

金融機関によっては、新規借り入れよりも借り換えの方が低金利ということもあります。

ただし、金利だけを見て借り換えするのはリスクがあります。借り換えには、登記費用や新しい住宅ローンの事務手数料など諸費用が発生するからです。
詳しくはこちらの記事で解説しています。

７．まとめ

住宅ローンの選び方や各金利プランのおすすめ住宅ローンを解説しました。目先の表面金利だけに囚われず、総合的な内容を判断して住宅ローンを選んでくださいね。

また、口コミも大切ですが、自分にとってメリットのある金融機関を選ぶことの方がもっと大切です。
今回紹介していない金融機関や地方銀行も、魅力的な内容の住宅ローンはたくさんあります。ぜひ各金融機関のホームページなどをチェックしてみてくださいね。

自分に向いている金利プランを理解し、お得に借入できる住宅ローンを選びましょう。

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