マンション売却にかかる手数料や費用はいくらかかる？安く抑えるための方法も解説！

最終更新日：2024年11月18日

マンション価格が高騰している現在、物件によっては購入当時の価格よりも高く売れることがあります。
しかし、マンション売却はお金をもらえるだけでなく、様々な諸費用も発生します。
そのうちの一つが仲介手数料で、マンション売却を不動産会社に依頼した場合は支払う必要があります。
また、仲介手数料の他にも税金や引っ越し費用なども必要です。

本記事では、マンション売却時の仲介手数料の相場や値下げは可能なのかどうかについて解説します。
またその他の諸費用についても内訳をご紹介します。

１．マンション売却には仲介手数料がかかる

マンション売却にかかる費用には様々なものがありますが、費用の大半を仲介手数料が占めています。

仲介手数料とはマンション売却をサポートしてくれる不動産会社に支払う費用を指します。
仲介手数料として請求される金額の中には、広告活動などの宣伝費用、内覧時の案内、事務手続きの代行費用など不動産売却に関わる費用が全て含まれます。（一部、遠方への出張費用などは除きます）

ここからは実際に、仲介手数料が一体いくらかかるのかについて確認していきましょう。

マンション売却の仲介手数料の計算式

不動産会社に支払う仲介手数料は一般的に、下記の計算式（速算法）で求められます。

上記の計算式で求められる「物件価格のおよそ3％」が、不動産会社に支払う仲介手数料の上限額となります。
そして、不動産会社からは上限額を請求されるのが一般的です。

ただし仲介手数料は一律で3％ではなく、不動産売買価格に応じた上限額が法律により定められています。

補足として、2018年より空き家問題解消のための措置として手数料の改正がなされました。
売買価格が400万円以下の低廉な空き家の一戸建てなどを売る場合は、仲介手数料の上限額は「18万円＋消費税」となっています。

マンション売却の仲介手数料目安

つづいて費用の目安として、売買価格別の仲介手数料の一覧をご紹介します。

マンション売却の仲介手数料シミュレーション

仲介手数料をご自身で計算する場合の参考に、計算シミュレーションを行ってみます。

例）所有する中古マンションを4,000万円で売却する場合

１．売買価格4,000万円のうち、200万円分を手数料5％で計算します。

200万円×5%＝10万円

２．売買価格4,000万円のうち、201～400万円分は手数料4％となります。

200万円×4％＝8万円

３．売買価格4,000万円のうち、残りの3,600万円分は手数料3％となります。

3,600万円×3％=108万円

４．1～3の金額を足し合わせ、消費税を加算します。

（10万円＋8万円＋108万円）×10％＝138.6万円

上記のシミュレーションでは売買価格別に手数料を分けて計算しました。
しかし、冒頭でご紹介した速算法でも同じ金額が算出できます。

（4,000万円×3％＋6万円）×10％＝138.6万円

仲介手数料の計算は、手数料3％＋6万円と覚えておけば問題ありません。
手数料はマンションの売却金額により変動するため、計算するためにはまず概算の査定金額を知る必要があります。

マンション売却時に仲介手数料を支払うタイミング

ここまでご説明した通り、数百万円の支払いが必要となる仲介手数料。
高額なこともあり、不動産会社への支払いタイミングが気になる方も多いのではないでしょうか。

前提として、仲介手数料は成功報酬制のため、売買契約が成立した場合のみ費用が発生します。

そして、仲介手数料は半額ずつ、以下の2回に分割して現金で支払うケースが一般的となっています。
支払いタイミングは不動産会社によって異なりますので、媒介契約時に確認しましょう。

なお、契約締結時と引き渡し時それぞれのタイミングで買い主より手付金と物件代金が支払われます。
買い主から受け取ったお金で仲介手数料を支払うことができますので、手元にまとまった額のお金がない方もご安心ください。
また、支払い方法は基本的に現金または銀行振込です。

ただし、契約締結後に売り主都合でキャンセルする場合にはご注意ください。
契約締結後の自己都合でのキャンセルは買い主に手付金の2倍を支払う必要があります。
また、不動産会社への手数料半額も戻ってこない場合が一般的です。
念のため、キャンセルに関する取り決め事項も契約時に確認しておきましょう。

参考：マンション売却の取得費に必要な減価償却はどうやって計算するの？

２．マンション売却時の仲介手数料を安くする方法

上限額を請求されることが多い仲介手数料ですが、安くすることは可能なのでしょうか。
ここではマンション売却時に仲介手数料を安く抑えるための方法をご紹介します。

仲介手数料が無料もしくは割引となる不動産会社を選ぶ

不動産会社の中には、手数料無料や半額を謳っている業者もあります。
マンション売却の仲介手数料を抑えたい方はこのような不動産会社を選ぶという選択肢もあります。

ただし、手数料無料にはからくりがあります。
手数料を値引きできる理由を理解し、納得できる場合のみ媒介契約へ進みましょう。

両手取引で買い主から仲介手数料をもらっている

不動産会社1社が売り手・買い手の両方の仲介を行うことを両手取引と言います。
両手取引の場合、売り手・買い手の双方から手数料を受け取れるため、どちらか一方の手数料が値引きもしくは無料となる場合があります。

しかし、両手取引は売り手・買い手の利益相反となる点が問題視されている取引形態です。
特に、買い手からのみ手数料を受け取る場合、買い手優先の取引になりがちなため注意が必要です。

また、両手取引を行うために、他不動産会社からの問い合わせに応じない「囲い込み」を行うケースもあります。
「囲い込み」は売り手の機会損失となり、「売却期間が伸びる」「相場より安く売ることになる」など売主にとっての不利益につながります。

仲介手数料の金額以上に損をしてしまっては元も子もありませんので、手数料無料に安易に飛びつくのはマンション売却が失敗となるリスクが高くなるため、注意が必要です。

仲介ではなく、不動産会社が買い取る

マンション売却したい場合、不動産会社に直接買い取ってもらうことも可能です。
その場合、仲介手数料の支払いは発生しません。

現金化を急いでおり、決められた期限までに売却したい方にはおすすめです。
しかし、高く売りたい方にはあまりおすすめできません。

不動産会社はマンションを買い取り、リフォームをして再度販売することが目的です。
そのため、周辺の売却相場より安く買い取る必要があります。
具体的には、相場の60～80％の買取価格となるケースが多いです。

仲介手数料の値引き交渉を行う

条件によって仲介手数料を値引きしてもらえるケースもあります。

そもそも、仲介手数料の上限は物件価格により決まりますが、価格の違いによってマンション売却の手間や宣伝にかかる費用が大きく変わるわけではありません。
したがって、売買価格が高いマンションほど、不動産会社の手元に入る利益が大きくなります。

そのため、高価格帯のマンションであれば、多少の値引きに応じてもらえることがあります。
都心部や人気エリアにマンションを所有している方は、値引き交渉をしてみてもよいかもしれません。

マンションがいくらで売れるかは、住まいサーフィンの「自宅査定」で気軽に確認が可能です。
自宅査定を使えば不動産会社を介さず、その場でお部屋の売却額が確認できます。

不動産会社を訪れる前に、まずは査定価格を確認してみることをおすすめします。

ただし、高価格帯のマンションほど、売却額にも誤差が生じやすくなります。
中古マンションの取引では相場±5～10％の誤差はよくある話です。

マンションを少しでも高く売りたい方は、仲介手数料を無理して値引きしてもらうのは避けましょう。
仲介手数料は上限額を支払っても、相場よりも高値で売却してもらえる優秀な不動産会社に依頼することが、マンション売却に成功するコツです。

住まいサーフィンの「高値売却支援」では、あなたの物件にあった不動産会社を選定してご紹介します。
相談は無料ですので、気になる方は是非お問い合わせください。

３．マンション売却でかかるその他の費用・税金

マンション売却では、仲介手数料の他にも税金などの諸費用が発生します。
具体的には下記のような費用がかかります。

まずは、住宅ローン完済時にかかる費用です。

住宅ローンの全額繰上返済にかかる費用

住宅ローンの一括返済時には、数万円程度の手数料がかかる場合があります。
ただし、インターネットバンキングの利用で手数料が無料となる金融機関もあります。

金融機関によって詳細は異なりますが、一括返済には所定の手続きが必要です。
その際に、住宅ローン保証料を一括払いで支払っている場合は、残存期間分の保証料は返金されます。
住宅ローン保証料は人によって大きく異なりますが、数十万円～数百万円が相場です。

一括返済を決めたら、金融機関のホームページを確認し、必要な場合は早めに連絡を行いましょう。

登記に関する費用（登録免許税）

また、売却したマンションの住宅ローンを完済した際には抵当権抹消登記を行う必要があります。
抵当権抹消登記を自分で行う場合、登録免許税を納めなければなりません。

登録免許税は、土地1筆や建物1棟につき、1,000円です。
つまり、土地と建物がそれぞれ1つずつの場合は合計で2,000円になります。

マンションの場合は敷地権付きの登記となっているので注意が必要です。 敷地権とは、土地と建物が一体となって登記されている形態のことを言います。
抵当権設定されているのは建物だけにも見えますが、実際には敷地の上に建物が立っています。また、複数の敷地の上に建物が立っていることもあります。

例えば2つの敷地に対して建物（1棟）が立っている場合は、登録免許税は3,000円になります。 司法書士に依頼する場合は、別途依頼費用として数万円がかかります。
費用を抑えるために、ご自身で登記を行うことも可能ですが、必要な書類や手続きが煩雑なため、司法書士に依頼する方法が一般的です。

住宅ローン完済時の手続きや流れの詳細についてはこちらのコラムもご確認ください。

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住宅ローン完済後にやるべき手続きについて解説します。

続いては、マンション売却で発生する税金についてです。

印紙税

印紙税とは、マンションの売買契約書に対して課せられる税金です。
売買価格により税額は異なりますが、1～3万円程度となっています。

令和6年4月1日から令和9年3月31日までに作成されるものについては、印紙税の軽減措置が適用されます。

譲渡税

マンション売却で得た利益は「譲渡所得」となり、税金がかかります。
所得は以下の式で計算されます。

総収入金額とは、基本的には売却したマンションの売買代金となります。
取得費とは、譲渡した資産の購入代金、取得時の仲介手数料、登録免許税、不動産取得税等で、取得費が不明な場合は、収入金額の5％を概算取得費とすることができます。
譲渡費用とは、譲渡時の仲介手数料、印紙税等です。

そして、譲渡所得税の税率は売却するマンションの所有期間により異なっています。
所有期間が5年以下の取引は売却益を目的とした投機的な取引と見なされ、税率が高くなります。

具体的には下記の表のような税率となっています。

10年以上住んでいた自宅を売る場合は、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」が適用され、税率が低くなります。
軽減税率が適用されるための細かい適用条件は国税庁ホームページ※をご参照ください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm

マンション売却で支払う譲渡所得税ですが、条件によっては様々な控除特例を利用できる場合があります。
下記の控除特例を活用することで、譲渡所得税がかからないケースも多いです。

マンション売却時の節税に役立つ控除特例

「3,000万円の特別控除の特例」は「マイホーム軽減税率の特例」と併用可能ですが、「買い替え特例」及び「住宅ローン控除」との併用はできません。
収支を計算し、もっともお得な条件となる控除特例を活用しましょう。

マイホームを買い替える場合は、住宅ローン控除額をシミュレーションし、どちらがお得になるかを比較してみましょう。
なお、マンション売却にかかる納税、および控除を受けるには、確定申告をする必要があります。

マンション売却で発生する税金については、こちらの記事でさらに詳しく説明しております。

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マンション売却にかかる税金の内訳、知らないと損する特例控除についてご紹介します。

最後に、マンション売却で発生する可能性がある諸費用についてもご紹介します。

引っ越し費用

自宅として住んでいるマンションを手放す際には、引っ越し費用がかかります。
新居に入居する前に売却を進める場合は、仮住まいを含めて2回引っ越しが必要となります。

また引越しに伴い、古い家具・家電などの不用品を処分する際にも別途費用がかかります。

引っ越しは時期によって費用が大きく変わります。
特に3～4月の繁忙期は手配することも難しい場合があるので、引っ越し時期が決まったらすぐに頼むようにしましょう。

ハウスクリーニング、ホームステージング費用

マンションの内覧時に好印象を与えるために、ハウスクリーニングやホームステージングをする方もいます。
ホームステージング(Home staging)とは売却や賃貸予定の不動産の内装を家具やインテリアでコーディネートして、モデルルームのように演出するサービスです。

費用は数万円から数十万円と幅広く、内容により様々です。
引越しには何かと費用がかかるため、水回りのクリーニングなど、ご自身では綺麗にしきれない箇所のみ依頼するのもおすすめです。

リフォーム費用

築年数が経過し、経年劣化しているマンションの場合、リフォーム工事を行ってから売却する場合もあります。
ですが、リフォーム範囲が大きくなるとコストが高額になり、費用を回収出来ないリスクがあります。

ご自身でリフォームしたいと考える購入者も多いため、リフォームが必要かどうかは不動産会社とも相談してみましょう。

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４．まとめ

この記事では、マンション売却時にかかる仲介手数料や諸費用について解説しました。
多くの不動産会社で仲介手数料は同じ金額であるため、信頼できる会社を慎重に選びましょう。

また、仲介手数料を安くすることに囚われすぎず、高値売却してくれる不動産会社を見つけた方が利益は大きくなります。
まずは、所有マンションがいくらで売れるかを知り、相場観を掴みましょう。

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