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タワーマンションが立ち並ぶ東京湾岸エリア。
勝どきの西側にあたる豊海でも、総戸数2046戸のツインタワーマンション「ＴＨＥ ＴＯＹＯＭＩ ＴＯＷＥＲ ＭＡＲＩＮＥ＆ＳＫＹ（ザ 豊海タワー マリン&スカイ）」が誕生します。
コンクリート強度の関係で販売が一時休止されていましたが、2024年9月下旬に販売再開。第1期1次の平均倍率は約4.5倍でした。
11月下旬には、第1期2次の販売が予定されています。
本記事では、ＴＨＥ ＴＯＹＯＭＩ ＴＯＷＥＲ ＭＡＲＩＮＥ＆ＳＫＹ（ザ 豊海タワー マリン&スカイ）の概要と資産性、販売価格、周辺中古マンションの価格相場についてご紹介します。
この記事の編集者
住まいサーフィン編集部
1998年開設、マンションの適正価格や資産価値を判断するための価格情報サイト「住まいサーフィン」が運営。
宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士の資格を保有し、不動産の専門知識を持つスタッフが自宅売買に役立つ情報を発信します。
売り手と買い手の情報格差が大きい住宅業界。
自宅購入で後悔する人を減らすため、業界の専門知識・データを分かりやすくお届けします！
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目次
１．ＴＨＥ ＴＯＹＯＭＩ ＴＯＷＥＲ ＭＡＲＩＮＥ＆ＳＫＹの資産性とは？
湾岸エリアの超大規模プロジェクトということで、多くの方から注目されている本物件。
まずは、ＴＨＥ ＴＯＹＯＭＩ ＴＯＷＥＲ ＭＡＲＩＮＥ＆ＳＫＹの物件概要から見ていきましょう。
| 物件概要 | |
|---|---|
| 売主 | 三井不動産レジデンシャル 東急不動産 東京建物 野村不動産 三菱地所レジデンス 清水建設 |
| 戸数 | 2046戸 |
| 最寄り駅 | 大江戸線 勝どき駅まで徒歩10分 |
| 竣工予定 | 2026年11月 |
| 間取り | 1LDK～4LDK |
ここからは物件概要を参考に、ＴＨＥ ＴＯＹＯＭＩ ＴＯＷＥＲ ＭＡＲＩＮＥ＆ＳＫＹの資産価値を「7つの法則」に照らし合わせて確認していきます。
「7つの法則」とは、「いつ・どこに・どんなマンションを買うか？」に関する7つの項目で、マンションの資産性を判断する指標です。
多くの項目に当てはまるほどに資産価値が高いマンションであると判断できます。
| マンション購入 7つの法則 | |
|---|---|
| いつ | 法則1 買ってはいけない時期がある |
| どこに | 法則2 単価の高いエリアが底堅い |
| どんな物件を 買うか？ |
法則3 駅からのアクセスはいいに限る |
| 法則4 大規模マンションは得をする | |
| 法則5 タワーはランドマーク性に価値がある | |
| 法則6 面積は小さいほど損をする | |
| 法則7 適正価格以下で購入する | |
いつどこにマンションを買うか考える
法則1 買ってはいけない時期がある
まず前提として、マンションは「どの物件を買うか？」だけではなく、「いつ買うか？」によって資産性が大きく変わります。
資産性を加味したマンション選びを行うためには、「現在のマンション市況」を理解し、高値掴みを避けることが重要であると認識しておきましょう。
これまでの市況を振り返ると、マンション価格は2012年頃から上昇を続け、今現在も高止まりが続いています。
早く買った人が大きく得をし、下がるタイミングを待っていた方は買い時を逃した結果となりました。
今後の見通しとして、あと2年程度はマンション価格の上昇が続く見込みです。
新築マンションの販売価格は用地取得費と建築費などを積算し決定されるため、物価上昇の最中では販売価格は必然的に値上がりしていきます。
用地取得から実際に販売が始まるまでには2年以上の期間が開くので、今後数年間は相場が大きく変動する可能性は低いでしょう。
2024年3月、日銀は17年ぶりの利上げ（マイナス金利政策の解除）を発表。7月には追加の利上げも決定しました。
不動産価格や住宅ローン金利への影響が心配な方も多いのではないでしょうか。
住宅ローン変動金利は、日銀の利上げを受けて2024年秋に0.15%ほど引き上げた金融機関が多いです。変動金利は元々が超低金利だったので、利上げされても低金利であることに変わりはありません。
※最新の住宅ローン金利については、こちらで詳しくご紹介しています。
今回の利上げによってマンション価格が下がるという考え方もあるでしょう。しかし先ほどご説明したように、新築マンションの販売価格は積算価格です。値下がりを期待して待つことはおすすめできません。
日銀は「緩和的な状態を維持しつつ、金融緩和の度合いを調整する」としており、実体経済にそぐわない急激な利上げの可能性は低いと想定されます。そのため、早めにマンションを購入して、相対的に低金利であるうちに住宅ローン残債を減らしていく方が望ましいでしょう。
ただし今後も過度に利上げが行われるようなら、不動産価格は横ばいもしくはエリアによっては下落する可能性もあります。
値下がりのリスクを抑えるためにも、本記事内でご説明する内容を踏まえ、資産性の下がりにくい物件を取得することが大切です。
結論をまとめると以下のようになります。
資産価値の高いマンションとは？
【マンション価格】
- ● 2年程度は値上がりが続く見込み
- ● その後は横ばいor値下がりするかは分からない
- ● エリアによっては、２年の間に手が届かない水準まで値上がりしてしまう可能性もある
【住宅ローン金利】
- ● 過去から見て非常に低い状況
- ● しかし今後は徐々に上がっていく可能性がある
好機を待つのではなく、欲しいと感じたタイミングで購入し、住宅ローン残債を早めに減らすのが得策といえる状況です。
法則2 単価の高いエリアが底堅い
資産性の高いマンションを購入する際、「どこにマンションを買うか？」は最も重要なポイントです。
例えば同じ東京都内でも、常に値上がりしているエリアが存在する一方で、大きく値下がりしてしまっているエリアもあります。
すでに23区内でも人口減少が始まっているエリアもありますので、人口流入が続くエリアを選ぶことが肝です。
そして、ＴＨＥ ＴＯＹＯＭＩ ＴＯＷＥＲ ＭＡＲＩＮＥ＆ＳＫＹは東京都中央区のマンション。
東京湾岸エリアは都心に位置し今後も再開発が予定されているエリアです。将来的に見ても需要がなくなる可能性は低いでしょう。
また、中央区勝どきと港区芝をつなぐ環状3号線の延伸計画もあり、実現すれば勝どきエリアの交通利便性は大幅に向上することとなります。
どんなマンションを買うか考える
ここからはいよいよ、マンションそのもののスペックを見ていきましょう。
法則3 駅からのアクセスはいいに限る
都営地下鉄大江戸線「勝どき」駅 徒歩10分
ＴＨＥ ＴＯＹＯＭＩ ＴＯＷＥＲ ＭＡＲＩＮＥ＆ＳＫＹは勝どき駅から徒歩10分の場所に立地します。
「豊海」とは下記のエリアを指し、勝どき駅の西側エリアになります。
晴海エリアと比較すると勝どき駅までの距離は近いです。とはいえ徒歩10分はかかるため駅近とは言えません。
詳しくは後述しますが、駅近を求める方よりは、大規模一体再開発のスケール感を楽しみたい方向けのマンションです。
法則4 大規模マンションは得をする
総戸数 2046戸
法則5 タワーはランドマーク性に価値がある
地上53階建て
ＴＨＥ ＴＯＹＯＭＩ ＴＯＷＥＲ ＭＡＲＩＮＥ＆ＳＫＹは超大規模タワーマンションです。
法則4と5については条件を十分に満たしていると言えます。
法則6 面積は小さいほど損をする
1LDK～4LDK (33m2 ～ 157m2)
ＴＨＥ ＴＯＹＯＭＩ ＴＯＷＥＲ ＭＡＲＩＮＥ＆ＳＫＹは住戸数が多いため、間取りや面積も様々です。
また、階数・向きにより眺望が大きく異なるため、様々な価格帯の部屋が売り出されるでしょう。
価格表を見て一見安く感じたお部屋でも、㎡単価で計算し直すと割高な場合がありますので注意しましょう。
検討の際は、グロス価格（合計価格）だけで判断するのではなく、㎡単価もしくは坪単価でも比較することをおすすめします。
新築マンションは様々な間取りや面積のお部屋が一斉に売り出されます。選択肢が多く迷っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
中には、割安でオトクな住戸が存在する場合もあります。
割安度の違いは、後々の資産価値にも影響する重要なポイントです。
そこで、住まいサーフィンでは、住戸別の割安度が一目で分かる「住戸比較レポート」を提供しています。
モデルルーム見学で確認できるマンションの価格表をお送りいただくと、販売住戸の割安度ランキングをご提供します。
そして今回は特別に、ＴＨＥ ＴＯＹＯＭＩ ＴＯＷＥＲ ＭＡＲＩＮＥ＆ＳＫＹの住戸比較レポートを一部公開いたします！
レポート請求いただくとすべての住戸がランキング形式で確認できます。
お買い得の人気住戸が一目で分かりますので、購入前に一度チェックされることをおすすめします。
※第1期1次 販売予定価格表を用いてレポート作成
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法則7 適正価格以下で購入する
マンションは過去の取引事例から価格相場が形成されていきます。
そのため、相場から逸脱した価格で購入をしてしまうと売却時にその分損をする可能性があります。
資産価値の保ちやすいマンションを購入するためには、相場から見た適正価格でマンションを購入することが非常に重要です。
購入検討の際には周辺マンションとの比較検討を行いましょう。
住まいサーフィンでは周辺の中古マンションがいくらで取引されているのかを確認できます。
ただし注意したいのが、法則2～6の条件に多く当てはまる新築マンションは相場より高値で売り出されるケースが多いです。
近隣で一番目立つ存在となるような優位性のある新築マンションは、竣工後に大きく値上がりするケースが多いので高くても狙い目といえるでしょう。
最後に「7つの法則」をもとに算出した住まいサーフィン独自の指標「沖式儲かる確率」をご紹介します。
| 沖式儲かる確率 | XXXX ％ |
|---|
※会員限定公開
（無料会員登録・ログインで数値が表示されます）
２．ＴＨＥ ＴＯＹＯＭＩ ＴＯＷＥＲ ＭＡＲＩＮＥ＆ＳＫＹならではの魅力
ここからは大規模一体再開発であるＴＨＥ ＴＯＹＯＭＩ ＴＯＷＥＲ ＭＡＲＩＮＥ＆ＳＫＹならではの魅力についてご紹介します。
外観の美しさ
ＴＨＥ ＴＯＹＯＭＩ ＴＯＷＥＲ ＭＡＲＩＮＥ＆ＳＫＹ最大の魅力は、なんといっても外観のビジュアルです。
湾曲した2棟のツインタワーを3階の基壇部が繋ぐ、唯一無二の芸術的なデザインとなっています。
出典：ザ 豊海タワー公式サイト
デザイン監修はホシノアーキテクツが担当。最近では、パークタワー勝どき、「Architecture MasterPrize 2024」を受賞したパークコート神宮北参道 ザ タワーといった注目度の高い大規模マンションを数多く手掛けている建築事務所です。
公式サイト上には数多くのイメージパースが掲載されており、空間デザインへの本気度の高さがうかがえます。
眺望の良さ
ＴＨＥ ＴＯＹＯＭＩ ＴＯＷＥＲ ＭＡＲＩＮＥ＆ＳＫＹ二つ目の魅力は、勝どきで最も海に近いマンションである点です。
出典：ザ 豊海タワー公式サイト
上層階からは、東京湾と東京の夜景、富士山までもが見渡せる絶景となっています。
52階には共用施設のスカイラウンジも設けられていますので、入居者であれば誰でも眺望を楽しむことができます。
小学校が近い
ＴＨＥ ＴＯＹＯＭＩ ＴＯＷＥＲ ＭＡＲＩＮＥ＆ＳＫＹの目の前には中央区立豊海小学校があります。
出典：ザ 豊海タワー公式サイト
勝どきエリアの中には小学校が遠いマンションもあり、周辺物件の販売時には通学距離を理由に購入を諦めたという意見も聞かれました。
ＴＨＥ ＴＯＹＯＭＩ ＴＯＷＥＲ ＭＡＲＩＮＥ＆ＳＫＹに住めば通学時の心配はなくなります。
小さいお子さんが安心して通学できる点は、子育て世帯には非常に大きなメリットと言えるでしょう。
３．ＴＨＥ ＴＯＹＯＭＩ ＴＯＷＥＲ ＭＡＲＩＮＥ＆ＳＫＹの販売価格
ＴＨＥ ＴＯＹＯＭＩ ＴＯＷＥＲ ＭＡＲＩＮＥ＆ＳＫＹの販売価格をご紹介します。
同マンションは、第1期1次から2次にかけて、値上がりしています。そのため、1次と2次を分けて見ていきましょう。
※平均価格や方角別平米単価は、プレミアムフロアの住戸価格を除いて算出しています。
第1期1次の販売価格
第1期1次の間取り・広さ別の平均価格は以下のようになっていました。
| 東ウイング | |||
|---|---|---|---|
| 間取り | 平均面積 | 平均価格 | 向き |
| 2LDK | 58.74㎡ | 9,718万円 | 東 |
| 2LDK | 58.75㎡ | 9,358万円 | 北 |
| 2LDK+DEN | 66.95㎡ | 11,820万円 | 北西 |
| 3LDK | 88.95㎡ | 17,060万円 | 南東 |
| 西ウイング | |||
|---|---|---|---|
| 間取り | 平均面積 | 平均価格 | 向き |
| 1LDK | 44.32㎡ | 7,344万円 | 北 |
| 2LDK | 62.75㎡ | 11,641万円 | 南 |
| 3LDK | 71.15㎡ | 12,000万円 | 北 |
| 3LDK | 73.91㎡ | 15,100万円 | 南西 |
| 3LDK | 75.75㎡ | 14,755万円 | 南 |
| 3LDK | 93.19㎡ | 18,574万円 | 北西 |
| 3LDK | 104.39㎡ | 21,580万円 | 南西 |
※住戸ごとの価格は、無料会員登録・ログインすることで、こちらのページにて確認できます。
第1期2次の販売予定価格
第1期2次の間取り・広さ別の平均予定価格は以下のようになっています。
※2024年10月21日時点の価格表を基に作成
※すべての数値が見たい方は、無料会員登録・ログインをお願いします。
| 東ウイング | |||
|---|---|---|---|
| 間取り | 平均面積 | 平均価格 | 向き |
| 1LDK | 49.26㎡ | XXXX万円 | 北東 |
| 2LDK | 60.40㎡ | 13,002万円 | 南 |
| 2LDK | 61.43㎡ | XXXX万円 | 東 |
| 2LDK | 73.51㎡ | XXXX万円 | 北東 |
| 3LDK | 73.58㎡ | XXXX万円 | 東 |
| 3LDK | 75.25㎡ | XXXX万円 | 北 |
| 西ウイング | |||
|---|---|---|---|
| 間取り | 平均面積 | 平均価格 | 向き |
| 3LDK | 74.25㎡ | XXXX万円 | 西 |
| 3LDK | 84.10㎡ | XXXX万円 | 北西 |
| 3LDK | 93.30㎡ | 22,977万円 | 南東 |
第1期1次と2次について、同じ向きで平均面積が近い住戸同士を比較をしてみます。
| 向き | 階数 | 1期1次価格 専有面積 平米単価 |
1期2次価格 専有面積 平米単価 |
|---|---|---|---|
| 東向き （東ウイング） |
50階 | 10,130万円 58.74㎡ 172万円/㎡ |
11,800万円 61.43㎡ 192万円/㎡ |
| 東向き （東ウイング） |
34階 | 9,580万円 58.74㎡ 163万円/㎡ |
13,900万円 61.43㎡ 180万円/㎡ |
| 北西向き （西ウイング） |
50階 | 19,300万円 93.19㎡ 207万円/㎡ |
21,580万円 84.10㎡ 257万円/㎡ |
| 北西向き （西ウイング） |
34階 | 18,350万円 93.19㎡ 197万円/㎡ |
19,940万円 84.10㎡ 237万円/㎡ |
平米単価で比較すると、10%～24%ほど値上げされています。
間取り別の第1期2次の平均価格は、このようになっていました。
第1期2次の平均販売予定価格
- 1LDK（平均約49.26㎡） 平均XXXX万円
- 2LDK（平均約66.20㎡） 平均XXXX万円
- 3LDK（平均約80.08㎡） 平均XXXX万円
つづいて、方角別（棟別）の平米単価をご紹介します。
※方角別平米単価は会員限定公開となります。
（無料会員登録・ログインで数値が表示されます）
４．ＴＨＥ ＴＯＹＯＭＩ ＴＯＷＥＲ ＭＡＲＩＮＥ＆ＳＫＹの周辺マンション価格相場
次に、ＴＨＥ ＴＯＹＯＭＩ ＴＯＷＥＲ ＭＡＲＩＮＥ＆ＳＫＹ周辺の中古マンション価格相場をご紹介いたします。
ＴＨＥ ＴＯＹＯＭＩ ＴＯＷＥＲ ＭＡＲＩＮＥ＆ＳＫＹとの比較検討にお役立ていただければ幸いです。
| 勝どき駅のマンション価格相場 | |
|---|---|
| 新築マンション(70㎡) | 11,413万円 |
| 中古マンション(70㎡) | XXXX万円 |
そして、勝どき駅周辺で人気が高い中古マンションの「沖式中古時価（適正中古価格）」は下記のようになっています。
| マンション名 | 中古適正価格 (70㎡) |
値上がり率 | 竣工年 | 徒歩分 |
|---|---|---|---|---|
| 勝どきビュータワー | 11,830万円 | XXXX% | 2010年10月 | 徒歩1分 |
| ＨＡＲＵＭＩ ＦＬＡＧ ＰＡＲＫ ＶＩＬＬＡＧＥ（Ａ～Ｆ棟） |
11,760万円 | XXXX% | 2023年10月 | 徒歩19分 |
| ＤＥＵＸ ＴＯＵＲＳ ＣＡＮＡＬ＆ＳＰＡ （ドゥ・トゥール） |
11,690万円 | XXXX% | 2015年9月 | 徒歩9分 |
| ＨＡＲＵＭＩ ＦＬＡＧ ＳＥＡ ＶＩＬＬＡＧＥ（Ａ～Ｅ棟） |
11,620万円 | XXXX% | 2023年10月 | 徒歩17分 |
| ＫＡＣＨＩＤＯＫＩ ＴＨＥ ＴＯＷＥＲ （勝どきザ・タワー） |
11,060万円 | XXXX% | 2016年12月 | 徒歩6分 |
※2024年11月26日時点の価格情報となります。
中古時価は市況により変動します。最新の数値を確認したい方は物件名をクリックし、物件詳細ページにてご確認ください。
※一部数値は会員限定公開となります。
（無料会員登録・ログインで数値が表示されます）
５．ＴＨＥ ＴＯＹＯＭＩ ＴＯＷＥＲ ＭＡＲＩＮＥ＆ＳＫＹは将来どれくらい値上がりするのか？
最後に、ＴＨＥ ＴＯＹＯＭＩ ＴＯＷＥＲ ＭＡＲＩＮＥ＆ＳＫＹはどれくらい値上がりするのかを見ていきましょう。
ＴＨＥ ＴＯＹＯＭＩ ＴＯＷＥＲ ＭＡＲＩＮＥ＆ＳＫＹは実需層だけではなく国内外投資家も多く狙うマンションになると予想されます。
投資目的で購入するのであれば、将来価格が気になりますよね。
そこで試していただきたいのが、「沖式マンション10年後予測」シミュレーションです。
「沖式マンション10年後予測」では、新築マンションが購入時よりも値上がるか否かが分かります。
さらに、ご自身が希望する物件価格を入力すれば、5年後、10年後の将来価格を具体的に試算できます。
※この画像はサンプル画面です
「沖式マンション10年後予測」についてはこちらの記事で詳しく解説しています。
それでは、ＴＨＥ ＴＯＹＯＭＩ ＴＯＷＥＲ ＭＡＲＩＮＥ＆ＳＫＹを以下の条件で購入するとしてシミュレーションしてみましょう。
- 15,000万円・変動金利（0.6%）・返済期間35年
- ※頭金は無しで設定
上記条件で計算をしてみると、このような予測結果となりました。
※この画像はサンプル画面です
ＴＨＥ ＴＯＹＯＭＩ ＴＯＷＥＲ ＭＡＲＩＮＥ＆ＳＫＹは、上記条件での標準ケースであっても5年後や10年後に値下がりしないことが予測されます。ワーストケースであってもローン残高を上回る結果となりました。
また、10年後予測では売却する場合の予測利益も一目で分かります。
※沖式マンション10年後予測は会員限定公開となります。
（無料会員登録・ログインですべて表示されます）
６．まとめ
本記事では、ＴＨＥ ＴＯＹＯＭＩ ＴＯＷＥＲ ＭＡＲＩＮＥ＆ＳＫＹ（ザ 豊海タワー マリン&スカイ）の資産性や魅力、周辺の価格相場について解説しました。
ＴＨＥ ＴＯＹＯＭＩ ＴＯＷＥＲ ＭＡＲＩＮＥ＆ＳＫＹは非常に注目度の高いマンションですが、その分販売価格も高額になっています。
購入検討時は周辺エリアのマンションとの価格比較をして慎重に検討しましょう。
また、駅距離や周辺環境といった点で好みが分かれるマンションとも言えるでしょう。
検討の際は現地見学を行い、ご自身ご家族の好み、豊海という街との相性を確認しておくことをおすすめします。
また、新築マンション購入検討中の皆さんは、こんな経験はないですか？
- ● 「将来値下がりしないか心配。10年後に価格がいくらになるのか簡単に分かったら良いな」
- ● 「万が一売ることになっても、売却額より住宅ローン残債の方が多かったらどうしよう。売却時点の予想利益が分かったら良いな」
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