2025年4月から省エネ基準適合が義務化！マンションや戸建てへの影響とは！？

最終更新日：2025年02月17日

2025年4月から、すべての新築住宅が省エネ基準適合義務化の対象になります。
これからマンションや戸建てを買おうと思っている人にとっては、どんな影響があるのか気になりますよね。そもそも、省エネ基準とは何なのでしょうか。

今回の記事では、省エネ基準適合が義務化される理由やメリット・デメリットについて解説します。

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１． 省エネ基準とは

まず初めに、省エネ基準とは何なのかご説明します。

省エネ基準とは、「建築物が備えるべき省エネ性能の確保のために必要な建築物の構造及び設備に関する基準」のことです。
今の法律では、以下2つが両方とも基準を満たしていれば、省エネ基準適合住宅と認められます。

一次エネルギー消費量も外皮性能も、日常生活では聞かない用語ですよね。それぞれどのようなものなのか見ていきましょう。

一次エネルギー消費量

一次エネルギーとは、住宅で使用するエネルギーの総量のことです。具体的には冷暖房・換気・照明・給湯で使われるエネルギーを指しています。
エネルギー消費量を多く削減できるほど（つまり設備などが省エネであるほど）、一次エネルギー消費量の等級は高くなります。

等級4以上（BEIが1以下）であれば、省エネ基準の一次エネルギー要件を満たしていると言えます。

外皮性能（断熱等性能）

外皮とは建物の内部と外部を隔てる境界のことで、外壁・屋根・天井・窓などが該当します。
外皮の性能が優れていると断熱性能と日射遮蔽性能（日射を防ぐ性能）が高くなり、外気の影響を受けにくくなります。年中快適に過ごせるというわけです。

外皮性能はUA値（外皮平均熱貫流率）とηAC値（冷房期の平均日射熱取得率）で構成されています。

画像出典：国土交通省資料「省エネ基準の概要」　https://www.mlit.go.jp/common/001500252.pdf

UA値が低いほど熱が外へ出にくいです。冬は暖房の熱が外へ逃げにくくなります。逆に夏はクーラーの冷気が外へ出るのを防いでくれます。

ηAC値は太陽日射の室内への入りやすさのことで、数値が低いほど日射は入りにくいです。特に夏場は太陽日射が入りにくいので、冷房の効きが良くなります。

等級4以上であれば、省エネ基準の外皮性能（断熱性能）要件を満たしていると言えます。断熱等級4だとどれくらい快適なのか知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

断熱等級4の家で暮らすとどうなる！？暑い部屋、寒い部屋対策をしよう

断熱等級4の家のメリットや快適性を解説します。

２． 省エネ基準適合義務化とは？どう変わるのか？

次に、省エネ基準適合義務化について見ていきましょう。

先ほど解説した基準を満たすのが「省エネ基準適合住宅」です。今までは一部の非住宅だけに省エネ基準適合義務が課せられていました。
しかし建築物省エネ法が改正された結果、2025年4月以降はすべての新築住宅に省エネ基準適合が義務化されます。

画像出典：国土交通省資料「省エネ基準適合義務化」 https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001519931.pdf

義務化されることで、省エネ基準を満たしていない住宅を建てることはできなくなります。
対象は、2025年4月以降に工事へ着手する建築物です。2025年4月以降に完成する住宅であっても、工事への着手が2025年4月以前であれば、省エネ基準を満たす必要はありません。

なお、2025年4月以降に工事へ着手する増改築する部分についても、省エネ基準適合義務化の対象になります。

画像出典：国土交通省資料「令和4年度改正建築物省エネ法の概要」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/shouenehou_r4.html

2025年に省エネ基準適合が義務化される背景・理由

なぜ省エネ基準適合が義務化されることになったのでしょうか。その背景をご説明します。

2020年に政府は「2050年までにカーボンニュートラルを目指す」ことを宣言しました。
カーボンニュートラルとは温室効果ガスの排出を全体としてゼロにするということです。「排出を全体としてゼロ」というのは、二酸化炭素などの温室効果ガスの「排出量」 から、植林・森林管理などによる「吸収量」を差し引いて、その合計を実質ゼロにすることを意味します。

カーボンニュートラルを実現するために、政府はさまざまな政策や法改正を実施しています。省エネ基準適合住宅の義務化も、その中の一つということです。

「省エネ性能ラベル」で住宅の省エネ性能を確認！

つづいて、住宅の省エネ性能の調べ方をご紹介します。

2024年4月に「省エネ性能表示制度」が施行され、住宅の販売・賃貸広告に「省エネ性能ラベル」の表示が努力義務となりました。
省エネ性能ラベルを見れば、省エネ性能を一目で判断できます。

画像出典：省エネ性能表示制度サイト　https://www.mlit.go.jp/shoene-label/

先ほど、「省エネ基準適合住宅」は一次エネルギー消費量と断熱性能がどちらも等級4以上だとご説明しました。ここで注意していただきたいのですが、省エネ性能ラベルの「エネルギー消費性能」は、星の数＝一次エネルギー消費量の等級ではありません。星1つ以上で省エネ基準適合、星3つ以上でZEH住宅水準になります。
断熱等級については、星の数＝断熱性能の等級です。星4つ以上で省エネ基準適合（断熱等級4）、星5つ以上でZEH住宅水準（断熱等級5）になります。

なお、省エネ性能ラベルの表示は努力義務なので、広告やパンフレットに掲載されていない住宅も多いです（2025年2月現在）。
省エネ性能ラベルについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

省エネ性能表示とは！？エネルギー消費性能や断熱性能といった省エネ性能ラベルの各項目を解説！

「省エネ性能表示制度」の制度概要をご紹介するとともに、省エネ性能ラベルの見方についても解説します。

３． 省エネ基準適合義務化のメリット・デメリット

つづいて、省エネ基準適合が義務化されるメリットとデメリットを見ていきましょう。

メリット：住宅の省エネ性能が高いので、快適に生活できる

すべての新築住宅が一定の省エネ基準を満たすことになるので、年中快適な生活を送ることができます。
断熱性能が高い家は外気温からの影響を受けにくく、部屋の熱または冷気を外へ逃がしにくいです。冬は暖かく、夏は涼しく過ごすことができます。
冷暖房の効きが良くなるので、光熱費が削減されて節約にも繋がるでしょう。

また、省エネ性能が高い住宅は健康面にも良い影響を与えてくれます。
急激な温度差が原因で起こるヒートショックによって、毎年多くの方が死亡しています。しかし断熱性能が高い省エネ住宅なら住居内の寒暖差が少なくなるので、ヒートショックが起きにくいです。
夏も熱中症の危険を低減してくれます。

デメリット：一般的な住宅よりもコストがかかる

省エネ基準適合住宅は、省エネでない一般的な住宅よりも建築や設備のコストがかかります。販売価格帯も高くなってしまうでしょう。
義務化されてないときには「省エネ性能は高くなくて良いから、少しでも安く新築住宅を買う」という選択もできましたが、近い将来にはすべての新築住宅が省エネ住宅になります。

また、少しでも販売価格を抑えるために、一部設備がなくなったり品質が低下したりする可能性もあります。
参考までに、最近のマンションのコストダウン例をご紹介します。

省エネ住宅なのにやけに安い、という場合には注意が必要です。どこかしらでコストダウンされているかもしれません。

なお、省エネ住宅は初期費用がかかってしまいますが、光熱費は節約できるので、必ずしも損とは言えないでしょう。

４． 省エネ基準適合が義務化された後はどうなる？

2050年にカーボンニュートラルを実現するには、省エネ基準適合義務化だけでは十分ではありません。今後も省エネ政策は続いていきます。

最後に、2025年に省エネ基準適合が義務化された後にはどうなっていくのかご説明します。

省エネ基準適合住宅だと、減税や補助金の対象外？

省エネ住宅を購入すると、減税されたり補助金がもらえたりすることがあります。しかし、省エネ基準適合住宅だと対象外になるケースが増えています。

例えば国の補助金事業「子育てグリーン住宅支援事業」はZEH水準住宅・長期優良住宅・GX志向型住宅が対象です。
2022年の「こどもみらい住宅支援事業」という同様の事業では省エネ基準適合住宅も対象でしたが、2023年以降の補助金事業からは対象外になっています。

新築の省エネ住宅に対する優遇措置については、このようになっています。
※2025年2月時点の情報です。

新築の省エネ住宅に対する優遇措置

※認定住宅等新築等特別税額控除は住宅ローン控除とは併用できません。
※対象外であっても、減税制度を全く受けられないわけではありません。

住宅ローン控除は省エネ基準適合住宅も対象ですが、減税額はZEH住宅・長期優良住宅・低炭素住宅に比べると少なくなります。
各減税について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

義務化によって、新築住宅は省エネ基準適合であることが当たり前になります。そのため、将来的には省エネ基準適合だと補助金だけでなく減税も受けられなくなる可能性があるでしょう。

等級はたびたび見直されている

省エネ基準適合住宅は一次エネルギー消費量と断熱等性能（外皮性能）がどちらも等級4である必要があります。

断熱等性能の等級4は、2022年3月までは最高等級でした。最高等級だった期間はなんと20年以上です。
しかし、2022年4月以降はこのように次々と新しい等級が創設されました。

近年の等級創設

2025年には省エネ基準適合義務化によって、すべての新築住宅の最低等級が「等級4」になります。
約3年前までは最高等級だったものが、一気に最低等級になるということです。少し驚きですよね。

画像出典：国土交通省「家選びの基準変わります」https://www.mlit.go.jp/shoene-jutaku/

さらに、2030年にはすべての新築住宅の標準がZEH水準になる予定です。ZEH水準だと、断熱性能は等級5、一次エネルギー消費量は等級6が基準になります。

このように、住宅の省エネ化はどんどん進んでいくことになるでしょう。

ZEHマンションについてはこちらの記事で解説しているので、詳しく知りたい方はご覧ください。

今注目のZEHマンションとは！？メリットや普及状況など話題のキーワードを解説！

ZEHマンションの基礎知識や普及状況、メリットについて解説します。

５．まとめ

今回の記事では、省エネ基準適合の義務化について解説しました。

次々と新しい等級が創設されていて、住宅の省エネ性能の高さは進化を続けています。家の中の快適さは昔の住宅と比べ物にならないぐらいでしょう。
政府は省エネ性能が高い住宅を推進しているので、補助金や減税なども手厚いです。
どんな家を買うか悩んでいる人は、省エネ性能の高さにも注目してみてください。

2025年4月から、すべての新築住宅に省エネ基準適合が義務化されます。一定以上の省エネ性能は保障される一方で、価格が心配という方も多いのではないでしょうか。住宅価格の高騰は今後も続く見通しです。
また、住宅価格の高騰以外にも、将来の金利上昇、建築費高騰、人口減少といった不安要素は多くあります。住宅購入で後悔しないためには、やはり情報収集が重要です。

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