auじぶん銀行の住宅ローンにデメリットはある？金利や特徴も解説！

最終更新日：2024年12月03日

住宅ローンの金利は、金融機関によって大きく異なります。せっかくなら、低金利で条件が良いところで借りたいですよね。

auじぶん銀行は低金利な住宅ローンで有名ですが、金利以外にどんな特徴があるのでしょうか。また、何かデメリットはあるのでしょうか。
ローンを借りるときには、デメリットも含めて総合的に判断する必要があります。

今回の記事では、auじぶん銀行の住宅ローンについて解説します。

１． auじぶん銀行住宅ローンの特徴

auじぶん銀行は、KDDIと三菱UFJ銀行が共同出資して設立したインターネット銀行（以下、ネット銀行）です。
2020年に、商号が「株式会社じぶん銀行」から「auじぶん銀行株式会社」に変わりました。

初めに、auじぶん銀行の住宅ローンにはどんな特徴があるのかご説明します。

低金利

auじぶん銀行の特徴①は住宅ローン金利の低さです。auじぶん銀行の新規借り入れ時の金利（auサービスの優遇割なし）は、このようになっています。

物件価格80%以下で借りる場合（つまり、自己資金20%以上の場合。この記事では、自己資金20%以上と表現します）、金利が通常よりも0.045%引き下げとなります。これは2024年12月から始まった引き下げ制度で、変動金利だけでなく固定金利も対象です。
なお、借り換えの場合は自己資金20%未満の場合と同金利になります。

サービス利用等の条件を満たすと、金利は0.2%～0.3%台に

住宅ローン金利の相場については後ほど解説しますが、auじぶん銀行の上記金利は相場と比較すると低い方です。ただ、「同じような金利の金融機関は他にもあるな」と思われた方も多いのではないでしょうか。

auじぶん銀行の最大の特徴は、サービスを利用することでさらに金利を引き下げられるところです。auじぶん銀行では、この金利引き下げのことを「住宅ローン金利優遇割」と呼んでいます。
引き下げとなる金利は、サービスごとに決まっています。

4つのサービスをすべて利用することで、合計0.15%の引き下げとなります。引き下げ後の各種金利を見てみましょう。

変動金利については、なんと0.2%台や0.3%代前半で借りられます。

充実した団信

auじぶん銀行の住宅ローンの特徴は金利だけではありません。auじぶん銀行は団信（団体信用生命保険）もかなり充実していて、金利上乗せなしでがん50%保障団信（がんだけでなく、4疾病も対象）に加入できます。
金利を上乗せしなくて良いだけでも嬉しいですが、がん50%保障団信には全疾病長期入院保障も付いてきます。万が一、ケガや病気で長期入院することになっても安心ですね。

他の金融機関だと、がん団信や全疾病保障団信に加入するためには金利を0.1%～0.3%上乗せとなることが多いです。
しかしauじぶん銀行は、金利を0.05%上乗せすることでがん100％保障団信に、0.15%上乗せすることでがん100%保障団信プレミアムに加入できます。
団信が充実した住宅ローンを選びたい、という方にもauじぶん銀行はおすすめです。※
※これら特約付きの団信は、借入時に満50歳未満の人のみ加入可能です。

なお、auじぶん銀行は、50歳以下の人が特約なしの一般団信を選ぶと金利が低くなります。自己資金20%以上で住宅ローン金利優遇割がすべて適用されることで、0.149%という驚きの超低金利に。※2024年12月適用の金利。
詳細については、記事の後半で解説します。

２． 住宅ローンの基礎知識

auじぶん銀行の住宅ローンの特徴を見ていきました。しかし、住宅ローンを検討中の方にはこのような方もいらっしゃるかと思います。

そこで、この章では住宅ローンの基礎知識について解説いたします。
auじぶん銀行のことだけを知りたいという方は、次の章「３．auじぶん銀行の住宅ローン金利優遇割」をご覧ください。

変動金利と固定金利の違いと、メリット・デメリット

住宅ローンの金利タイプは、変動金利と固定金利の2種類に分かれています。
変動金利は返済期間中に金利が変わるタイプで、固定金利は金利がずっと一定のタイプです。

ただし、固定金利の中には期間選択型というものもあります。期間選択型固定金利は選択した期間中の金利は一定で、その後は変動金利または固定金利を選択することになります。
例えば、10年固定で元利均等返済（毎月返済額が一定）を選ぶと、最初の10年間は支払額が変わりません。11年目には変動金利か固定金利のどちらかを選択します※。
※手続きをしなければ自動的に変動金利になる金融機関も多いです。

変動金利と固定金利それぞれのメリット・デメリットは、このようになります。

月々の返済額を抑えたい方や借入金額をなるべく増やしたい方におすすめなのは変動金利です。
最新の調査によると、住宅ローンを借りた人の76.9%が変動金利を選択しています。
参考：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者調査（2024年4月調査）」（https://www.jhf.go.jp/about/research/loan_user.html）

ただし、変動金利はメリットが大きい分リスクも高いです。デメリットに記載しているように、返済額が上昇する可能性があります。
2024年7月、日銀は政策金利の追加利上げを決めたので、auじぶん銀行の変動金利も引き上げられました。今後も、利上げが続く可能性があります。
変動金利には2つのルール（5年ルール・125%ルール）があるので返済額が大幅に急上昇することはないですが、金利が上がった分は最終返済時にしわ寄せされます。

金利が高くても安心感が欲しいという方には、固定金利（全期間固定金利）がおすすめです。金利はずっと一定なので、返済額も変わりません。※元利均等返済の場合
デメリットは金利の高さです。金利が高いと購入できる住宅も限られてしまいます。

変動金利と固定金利については、こちらの記事でさらに詳しく解説しています。

住宅ローンの金利相場

次に、住宅ローンの金利相場がどれくらいなのかご説明します。

住宅ローンの金利は、金融機関によってさまざまです。住宅ローンを貸してくれる主な金融機関は、メガバンク（都市銀行）・地方銀行・ネット銀行・信用金庫の4種類に分かれます。

一般的には、ネット銀行＜メガバンク＜地方銀行＝信用金庫という順番で金利が高くなっています。
ただし、各金融機関・個人の審査結果によって金利は大きく異なるので、地方銀行（または信用金庫）でもネット銀行並みの低金利で借りられることもあります。

メガバンクとネット銀行の場合、金利相場はこのようになっています。

最新の金利相場について詳しく知りたいという方は、毎月更新しているこちらの記事をご覧ください。

住宅ローンの団信（団体信用生命保険）

つづいて、団信（団体信用生命保険）についてご説明します。
団信とは、住宅ローンの返済中に債務者（ローンを借りた人）に万が一のこと※があった場合、残りの住宅ローンが保険金により弁済される制度です。
※死亡や高度障害状態になること
団信の中にはがんなどの特定疾病が保障される特約もあるので、それらと区別して「一般団信」とも言います。

基本的には、住宅ローンを借りる際に一般団信への加入が必須となっています。
ここで、既往症や持病がある方は不安になるかもしれません。ですが、ご安心ください。金融機関によっては「ワイド団信」というものが用意されています。
ワイド団信とは、健康上の理由で一般団信に加入ができない人向けに引受基準を緩和した団信のことです。
また、全期間固定金利のフラット35は団信への加入が任意になっています。

一般団信は金利を上乗せせずに加入できます。さらに、各金融機関は一般団信に加えて独自の団信（特約）を用意して、差別化を図っています。

上記のような特約を付けるには、金利を上乗せすることが多いです。
例えば住宅ローン審査の結果1.7%の金利で融資を受けることになり、がん保障（金利上乗せ0.2%）の団信に加入するとします。この場合、適用される金利は1.9%になります。

金融機関によっては、金利を上乗せしなくてもがん団信などの特約を付けられることがあります。しかし年齢制限などの条件が設けられていることも多いので、しっかり確認するようにしましょう。

団信についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

３．auユーザー必見！？auじぶん銀行の住宅ローン金利優遇割

auじぶん銀行には、他の金融機関にはない「住宅ローン金利優遇割」があります。その内容を詳しくご紹介します。

auじぶん銀行の住宅ローン金利優遇割の対象となるサービスは、以下の4つです。
元々はauモバイルとじぶんでんきだけでしたが、2023年9月からネットとTVも追加されました。

組み合わせは自由で、4つのサービスすべてを利用すると金利が0.15%引き下げとなります。ただし、適用されるためには条件があります。詳しく見ていきましょう。

なお、下記情報は、2024年12月時点にauじぶん銀行公式ホームページに記載されている内容をまとめたものになります。条件等は変更される可能性がありますので、最新情報を確認するようにしてください。

auモバイル優遇割

auモバイル優遇割では、携帯電話（スマートフォン）をauで契約して条件を満たすことで金利が0.07%引き下げられます。
ただし、au回線の携帯を持っていればOKというわけではありません。

携帯電話がauの家族割プラスに加入していること、そしてそのカウント対象が2回線以上存在していなければなりません。
つまり、住宅ローンを借り入れする人がauの携帯電話を持っていても、他の家族全員が別のキャリアの場合は、auモバイル優遇割の対象外になります。
また、povo2.0・UQ mobileも対象外なのでご注意ください。

じぶんでんき優遇割

じぶんでんき優遇割では、住宅ローン契約手続申込完了までに「じぶんでんき」へ申し込みをすると金利が0.03%引き下げられます。
ペアローンの場合は、じぶんでんきの契約者だけが金利引き下げ対象者となります。

じぶんでんき優遇割の注意点をお伝えします。
優遇割の対象サービスはauエネルギー＆ライフ株式会社の提供している「じぶんでんき」で、「auでんき」は対象外です。
そして、購入予定の物件は「じぶんでんき」が契約できるのかどうかを事前によく確認するようにしてください。マンション高圧一括受電、電気給湯器（エコキュート等）が設置されている方、季節別・時間帯別料金プランを契約されている方等は加入できません。
2024年12月3日時点では、オール電化住宅および北陸電力エリアは新規受付停止中です。

J:COM NET優遇割またはコミュファ光優遇割

ネット関連の優遇割は、J:COM NETとコミュファ光の2種類があります。どちらかを契約することで金利が0.03%引き下げられます。
じぶんでんきと同様に、ペアローンの場合は契約者のみが金利引き下げ対象者です。
なお、借入れ日の6ヶ月後の月末日までに契約情報をアンケートで回答する必要があります。

ここで注意していただきたいのが、それぞれの対象住宅とエリアです。

つまり、中部5県以外のマンションについては、この優遇割の対象外になってしまいます。
また、対象住宅・対象エリアであっても住所や建物によっては利用できないことがあるので、事前に確認するようにしましょう。

J:COM TV優遇割

J:COM TV優遇割は、J:COM TVを新規またはサービス追加で申込みすることで、金利が0.02%引き下げられます。
ペアローンの場合は契約者のみが金利引き下げ対象者です。
借入れ日の6ヶ月後の月末日までに契約情報をアンケートで回答する必要があります。

J:COM TV優遇割は、戸建てが対象です。マンション購入者の方は、残念ながらこの優遇割は利用できません。
また、対象エリア内の戸建てであっても住所や建物によっては利用できないことがあります。

マンション購入やペアローンの場合は、フルで優遇割を活用できない

ここまで、auじぶん銀行の住宅ローン金利優遇割の条件を詳しく見ていきました。

すべての金利優遇割を適用することで住宅ローン金利が0.15%引き下げになりますが、それはサービス対象エリアの戸建て購入者だけです。
マンション購入者やペアローン利用世帯（じぶんでんき・ネット・テレビの契約者ではない方）は一部の優遇割だけが対象になります。

また、各サービスを解約すると住宅ローン金利引き下げはなくなってしまいます。

auモバイル優遇割の終了例。画像は「auじぶん銀行公式ホームページ」より引用

このように、解約すると1～2か月後から金利が引き上げられるのでご注意ください。

４．借入金額別に月々の返済金額をシミュレーション

次に、auじぶん銀行で住宅ローンを借りた場合に月々の返済額がどうなるのか見ていきましょう。

今回は、多くの人が利用する変動金利でシミュレーションしてみます。
審査の結果、0.479%（自己資金なし）で融資されることになったと仮定しました。

適用金利については、3パターンに分けています。

2つめのパターンは、「auモバイル優遇割（0.07%引き下げ）」と「じぶんでんき優遇割（0.03%引き下げ）」を適用しています。

借入金額は3000万円～1億5000万円としました。
auじぶん銀行は最大で2億円まで借りることができます※。最近は都市部のマンション価格が1億円台なのも珍しくないので、最大借入金額が大きいのも嬉しいポイントです。
※借入可能金額は個人の年収等によって変わります。

金利優遇割を適用すると、月々の返済額はさらに安くなります。
ただし、必ずしも金利優遇割がお得になるとは限りません。

例えば借入金額7000万円の場合、金利優遇割なしと一部優遇割（auモバイル・じぶんでんき）適用の金額差は月3000円です。元々auの回線を使っているなら、金利優遇割を使った方がお得ですよね。
しかしpovo2.0やUQ mobileを使っていたのに、優遇割のためにau回線へ変更するとしましょう。この場合、プランや使用状況にもよりますが、月々の携帯料金が4000円以上高くなることもあります。

auじぶん銀行の住宅ローン金利優遇割を利用したいという方は、金利引き下げで安くなる金額とサービスの利用料金を比較するようにしてください。

なお、変動金利は将来金利が上昇する可能性があります。無理なく返済できる金額を借りるようにしましょう。

５．一般団信の住宅ローンを選ぶと、さらに低金利になることも

auじぶん銀行は、2024年12月から新しい住宅ローンプランの提供を始めました。
それは、50歳以下で一般団信（特約なし）を選ぶと金利が引き下げになるというものです。最優遇金利は、0.194%（自己資金20%未満の場合は0.275%）^※になっています。
※2024年12月適用の金利

「auじぶん銀行公式ホームページ」より引用

ただし、上の図の最優遇金利は、住宅ローン金利優遇割がすべて適用された場合です。

「auじぶん銀行公式ホームページ」より引用

例えばauモバイル優遇割だけだと、金利は0.274%（自己資金20%以上）になります。

auじぶん銀行の一般団信の内容はこちらです。

記事前半でご紹介した、がん50%保障や全疾病長期入院保障は付きません。
auじぶん銀行は金利引き下げがなくても0.4%台という低金利で借りられるので、慎重に選択するようにしましょう。

６．auじぶん銀行の住宅ローンのデメリット

超低金利・団信充実など、auじぶん銀行の住宅ローンには多くの魅力があることが分かりました。
ところで、auじぶん銀行には何かデメリットはあるのでしょうか。住宅ローンは借入金額が多いので、デメリットもしっかり理解した上で借りたいですよね。
最後に、auじぶん銀行住宅ローンのデメリットについて解説します。

auじぶん銀行は店舗がないので、原則として対面相談ができない

auじぶん銀行は有人店舗がありません。住宅ローンの相談や問合せをしたい場合には、基本的にはオンライン（Zoom）または電話になります。
窓口で気軽に相談をしたいという方には不向きでしょう。

もっとも、対面相談が絶対にできないというわけではありません。札幌・関東エリア6箇所・大阪心斎橋・広島・福岡で、対面での住宅ローン相談ができます。
予約が必要になるので、詳しくはauじぶん銀行の公式サイトからご確認ください。

住宅ローンの事務手数料が高い

auじぶん銀行の住宅ローンは、事務手数料が借入金額×2.20％（税込）かかります。
例えば5,000万円を借りた場合、事務手数料は110万円です。借入金額が大きい場合は、事務手数料だけで200万円近くかかってしまうことも。

住宅ローンの事務手数料は金融機関・住宅ローン商品によってさまざまです。金融機関によっては、事務手数料が定額型のところもあります。
多少金利が高くなっても住宅ローンの諸費用を抑えたいという方は、定額型の方がおすすめです。

楽天銀行以外の2銀行は、定額型と定率型どちらか好きな方を選ぶことが可能です。ただ、定額型の場合は定率型よりも金利は少し高くなります。
また、みずほ銀行では手数料がかからない「借入時負担ゼロ型」も取り扱っています。こちらのタイプは手数料がかからない代わりに、金利は通常（定率型）よりも0.2%ほど高いです。

固定金利は期間終了後に引き下げ幅が小さくなる

auじぶん銀行は固定金利も比較的低金利ですが、期間選択型の場合は注意が必要です。しっかり商品説明を読まないと、将来的に後悔するかもしれません。
なぜかというと、「当初期間引下げプラン」は当初の固定期間終了後に引き下げ幅が一気に小さくなるからです。

住宅ローンは、金融機関ごとに基準金利（店頭金利）が決められて、その金利から一定数を引き下げるという仕組みになっています。

変動金利の場合はこの引き下げ幅は一定ですが、期間選択型固定金利（当初期間引下げプラン）は一定ではありません。当初の固定期間が終了した後には、一気に小さくなってしまいます。
auじぶん銀行の10年固定金利（当初期間引下げプラン・自己資金20%未満）を見てみましょう。

-2.075%だった引き下げ幅は、当初期間終了後には-0.800％になってしまいます。
11年後も今と同じ基準金利だと仮定します。今の変動金利の基準金利は2.591%です。つまり、11年後に変動金利を選んだ場合の適用金利は1.791%になります。
変動金利なのにずいぶん高いですよね。もし今より基準金利がずっと高くなっていれば、2%台になる可能性もあります。

当初期間終了後に返済が厳しくなると、借り換えや繰り上げ返済をすることになるかもしれません。期間選択型固定金利に限った話ではありませんが、適用金利だけに注目せず、よく要件を確認することが大切です。

なお、auじぶん銀行では、「全期間引下げプラン」という当初期間終了後もずっと引き下げ幅が同じという商品も取り扱っています。ただし、10年固定金利の場合でも金利2.47%（自己資金20%未満）になるなど、最初から適用金利はかなり高いです。

auじぶん銀行ではつなぎ融資を取り扱っていない？

auじぶん銀行の住宅ローンのデメリットとして、以前は、つなぎ融資を取り扱っていないことが挙げられました。こちらについて最新の情報をお伝えします。

つなぎ融資とは、住宅の引き渡し前に発生する費用を一時的に立て替えるローンのことです。
住宅購入の費用は引き渡し時に発生しますが、注文住宅などの場合は「土地の購入費」「着工金」「中間金」を事前に支払う必要があります。これらを現金で用意するのが難しい場合に利用するのがつなぎ融資です。

つなぎ融資で借りた資金は、一般的には住宅ローンの融資実行時に返済します。そのため、つなぎ融資と住宅ローンは同じ金融機関で借りる必要があります。

以前までは、つなぎ融資が必要な場合はauじぶん銀行を選ぶことはできませんでした。auじぶん銀行はつなぎ融資を取り扱っていないからです。
しかし、2023年2月からは株式会社アプラスのつなぎ融資を利用することで、auじぶん銀行の住宅ローン借入金額につなぎ融資分を含めることができるようになりました。

画像はauじぶん銀行公式ホームページより引用https://www.jibunbank.co.jp/products/homeloan/

つなぎ融資の対応をしている金融機関は限られています。auじぶん銀行の住宅ローンならつなぎ融資を紹介してもらえるので、まずは一度相談してみてください。

７．まとめ

今回の記事では、auじぶん銀行の特徴や金利、デメリットについて解説しました。

auじぶん銀行は、低金利なだけでなく団信も充実していると評判が高いです。金利優遇割を適用することで、さらに低金利になるのも大きな魅力と言えます。

しかし、auじぶん銀行の住宅ローンは審査が厳しくて通らなかったという口コミもあります。事前審査には通ったけど、本審査は通らないということもあるようです。
一般的には、メガバンクや地方銀行と比べると、ネット銀行は審査が厳しい傾向となっています。
スムーズにマイホームを購入するためにも、複数の金融機関に審査申請しましょう。

また、住宅ローンの金利動向を把握しておくことも重要なポイントと言えます。以下の記事では、最新の住宅ローンの金利について詳しく解説しています。毎月更新しているので、最新の住宅ローン情報が知りたい方はこちらをご覧ください。

住宅ローンは低金利が続いていますが、マンション価格の高騰は続いています
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