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「住宅ローンの返済が難しくなってしまった」「任意売却って聞いたことあるけれどよくわからない」とお考えの方もいらっしゃると思います。
この記事では、任意売却のメリット・デメリット、競売との比較、注意点などについてわかりやすく解説します。
住宅ローンの返済に困っている方は、ぜひ参考にしてみてください。
この記事の編集者
住まいサーフィン編集部
1998年開設、マンションの適正価格や資産価値を判断するための価格情報サイト「住まいサーフィン」が運営。
宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士の資格を保有し、不動産の専門知識を持つスタッフが自宅売買に役立つ情報を発信します。
売り手と買い手の情報格差が大きい住宅業界。
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目次
１． 任意売却とは？
まずは、任意売却の特徴や競売との違いについて解説します。
任意売却について
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、債権者（金融機関）と合意の上で、一般市場で不動産を売却する方法です。
本来であれば、住宅ローンを完済しないと売却は成立しません。なぜなら、抵当権が設定されているからです。
抵当権とは、住宅ローン返済が滞った場合、金融機関がその不動産を競売にかけてローンを回収できるという権利です。抵当権抹消には、住宅ローンを完済することが条件になってしまいます。
しかし、任意売却の場合は、金融機関と話し合いをして合意のもとで、抵当権を一部解除して不動産を売却することが可能になります。
また、任意売却では、金融機関の承認を得た上で市場価格に近い価格で住宅を売却することが可能です。
この一連の手続きは、不動産や法律の知識が必要なため、任意売却では不動産業者など専門家のサポートが必要になります。
競売と任意売却は違うの？
競売と任意売却は、どちらも住宅ローンが返済できなくなった際の手続きですが、その内容は大きく異なります。
まずは、それぞれの特徴を比較してみましょう。
| 競売 | 任意売却 | |
|---|---|---|
| 手続きの主体 | 裁判所が行う | 債務者（所有者）が行う |
| 売却価格 | 任意売却より2～3割安い | 市場価格で売れる |
| 売却後のローン残債 | 多い | 少ない |
| 残債の返済 | 一括返済を求められる | 分割返済が可能 |
| プライバシー性 |
守られない |
守られる |
| 引っ越しの費用 | 基本的には支払われない | 売却金の一部で捻出可能 |
| その他 | 精神的な負担が大きい | 計画的に進めることができる |
競売は、裁判所を通じて行われる強制的な売却です。住宅ローンを契約する際に設定した担保（住宅）を強制的に売却し、その売却金でローンの返済が行われる仕組みです。
住宅ローンを数か月滞納し、金融機関からの督促に対応できない場合は、競売の手続きが進められてしまいます。これは、債務者の意思とは全く関係なく進められてしまいます。
一方、任意売却では、金融機関と債務者の合意のもとに手続きが行われます。もちろん債務者の意思も尊重されます。この点が、競売と任意売却の大きな違いです。
また、競売と任意売却では売却価格についても大きな差が出てしまいます。
競売では、通常の市場で売却されるよりも安価で落札されることが多いです。理由は「内覧ができない」「所有者が立ち退かない可能性がある」など、買い手のリスクが考慮されるためです。だいたい任意売却より2～3割安い価格になってしまいます。
任意売却の場合は、通常の売却と同じように売却を進めることができます。相場の価格で売却できることが多いので、競売よりも高く売れることが期待できます。よって、住宅ローンの残債を減らすことが可能になります。
また、競売ではネット・新聞の公告を通じて情報が公開され、入札が行われることになります。近所や親族など身近な人にも知られてしまうリスクがあり、精神的な負担が大きくなる恐れがあります。
任意売却を選択することで、新聞・ネットでの公開も避けられるため、プライバシーが守られます。
さらに、任意売却では、引っ越し費用を売却金の一部から捻出できる場合があります。一連の手続きは計画的に行えるため、心理的な余裕が生まれやすいです。
以上のことから、住宅ローンの返済が困難な状況にある方にとって、競売よりも任意売却が有利な選択肢であるといえるでしょう。
金融機関との調整が必要ですが、適切な手続きを踏むことで、より良い条件での売却が可能となります！
住宅支援機構のサイトでも、住宅ローンの返済が困難になった場合は、競売よりも任意売却が勧められています。任意売却の手続きについても、詳しく掲載されているのでぜひご覧ください。
参考：https://www.jhf.go.jp/loan/hensai/baikyaku.html
任意売却ができる条件は？
任意売却を行うためには、いくつかの条件を満たす必要があります。
- ● 住宅ローン返済を滞納している
- ● 金融機関が任意売却に合意できる
- ● 連帯保証人の同意がある
この中で特に注意したい点は、連帯保証人の同意も必要（連帯保証人がいる場合）であるということです。
連帯保証人とは、債務者が返済できない場合、代わりに債務を履行する責任を持つ人です。
連帯保証人は債務者と同じ責任を負うため、任意売却を進める際には、原則として連帯保証人の合意も必要になります。
こういった条件をクリアすると、任意売却を進めることができます。
２． 任意売却のメリットとデメリット
任意売却のメリット・デメリットについて詳しく解説します。
任意売却の主なメリットは以下のとおりです。
- ● 市場価格での売却が可能
- ● 売却のタイミングが調整できる
- ● プライバシーが保たれる
- ● 残債の交渉ができる
主なデメリットは以下のとおりです。
- ● 金融機関の合意が必要
- ● 時間と手間がかかる
- ● 売却価格が期待より低くなる可能性もある
- ● 専門家のサポートが必要
それぞれのポイントについて、詳しくみていきましょう。
メリット① 市場価格での売却が可能
競売とは異なり、任意売却では市場価格に近い価格で売却をすることができます。
これにより、住宅ローンの残債を大幅に減らすことができます。
メリット② 売却のタイミングが調整できる
競売の場合、強制的に手続きが進むため売却のスケジュールを自分で管理することはできません。
任意売却は競売と違って、売却活動から引き渡し日・引っ越し日など、ある程度自分で調整しながらスケジュールを立てることができます。
メリット③ プライバシーが保たれる
競売では、新聞・ネットなどで情報が公開されるため、近所や親族など身近な人に、住宅ローンの滞納を知られてしまうことになります。
任意売却ではそのような心配はなく、プライバシーが守られやすいです。
メリット④ 残債の交渉ができる
任意売却の場合、売却後の住宅ローン残債の返済方法について、金融機関と交渉することができます。
競売の場合だと、残債を一括で返済しなければなりません。任意売却では、状況によって返済条件の緩和なども期待できることがあります。
デメリット① 金融機関の合意が必要
任意売却を実行するためには、金融機関の合意が必要です。合意がなければ、任意売却に進むことはできません。
しかし、金融機関との交渉は難しいことが多いため、不動産業者や弁護士・司法書士など、任意売却の専門家に依頼するのが一般的です。
デメリット② 時間と手間がかかる
任意売却は、外から見ると通常の売却と同じように見えますが、実際の手続き内容はとても複雑で時間がかかります。
特に、金融機関との交渉や必要な書類準備、売却活動には多くの時間を要することになります。
任意売却の詳しい流れ・期間については「任意売却の流れについて」で説明します。
デメリット③ 売却価格が期待より低くなる可能性もある
任意売却では市場価格で売却できるとはいえ、必ずしも希望する価格で売れるわけではありません。
物件の状態によっては、思ったよりも低い価格での売却となる場合もあります。
デメリット④ 専門家のサポートが必要
任意売却は、法律や不動産の知識が必要なため、専門家の全面的なサポートを受けることが一般的とされます。
任意売却の相談の際、現金が必要な場面はありません。しかし、売却が成立すると通常の売却と同じように仲介手数料がかかるので注意しましょう。
また、相談料・事務手数料などとうたって、さまざまな手数料を徴収しようとする悪徳な業者も存在します。専門家を探す際は、しっかりとした実績のある業者に依頼するようにしましょう。
３． 任意売却を選択したほうがいい場合は？
住宅ローンを滞納している場合、競売が行われてしまう前に任意売却を進めるのが適切といえます。
また、以下のような状況に当てはまる場合も、任意売却を検討すると良いでしょう。
今の家に住み続けたい
任意売却では、リースバックをすることで、任意売却後も住み続けられる可能性があります。
リースバックとは、住宅を売却後、購入者と賃貸契約を結んでそのまま住み続けることです。今まで住んでいた家に、賃貸として住むということです。
例えば、子どもがいる家庭では「任意売却したいけど子どもを転校させたくない」と考える方もいると思います。このような場合は、リースバックを利用して、引っ越しや新しい住居を探す手間を避けることができます。
リースバックを検討する方は、任意売却とリースバックのどちらにも対応できる業者を探しておくことをおすすめします。
離婚後に家を売りたい
離婚に伴って住宅を売却する必要がある場合、金融機関の合意があれば任意売却が可能です。
任意売却では、売却価格や条件について柔軟に調整できるため、離婚後の財産分与も円滑に進めることができます。
これらの状況に該当し、任意売却を選択する際は、まずは専門家に相談することをおすすめします。
不動産業者や弁護士、ファイナンシャルプランナーなどの専門家の助言を受けて、適切に進めるようにしましょう。
４．任意売却の流れについて
任意売却の具体的な流れやどれくらいの期間がかかるのかについて解説します。
任意売却の具体的な流れ
任意売却は、以下のような流れで進みます。
① 金融機関から督促状が届く
住宅ローンの返済を数か月滞納していると、金融機関から電話またはハガキで督促があります。
督促を放置してしまうと、競売につながってしまうので、無視しないよう注意してください。
② 専門家に相談・住宅ローン残債の確認
督促があった後は、不動産会社や弁護士・司法書士など任意売却の専門家に相談しましょう。
この段階では、住宅ローンの残高や住宅についての情報を提供する必要があります。
専門家は、状況に合わせた最適な売却方法を提案してくれます。ご自身でも現在の状況を整理・把握するようにしましょう。
③ 金融機関に任意売却の承認を得る
金融機関に任意売却したいことを伝えて、承認を得る必要があります。
金融機関との交渉が成功すれば、具体的な売却活動に進むことができます。
④ 不動産の査定・価格設定
不動産会社が市場調査を行い、物件の査定を行います。その後、適正な売却価格を設定します。
この価格は、金融機関と協議の上で決定されます。
⑤ 物件を販売
設定された価格で、物件の販売活動が開始されます。
不動産会社が物件情報を公開し、広告を行います。購入希望者が現れた場合、内見などの対応を行います。
⑥ 買主との契約を締結
購入希望者が見つかり、合意に至った場合、売買契約を締結します。
⑦ 売却代金の受領・債務清算
売買契約が成立したら、買主から売却代金を受領します。この資金を使って、住宅ローンの残債を清算します。
⑧ 所有権移転・引っ越し
売却代金の受領後、物件の引渡しと所有権の移転手続きを行います。
任意売却は完了となり、新しい住居へ引っ越しとなります。
任意売却にかかる期間
状況によって期間が異なりますが、一般的にはすべての手続きが完了するまで6か月～1年程度かかるといわれています。
金融機関との交渉、売却活動、契約締結・引渡しなど、各ステップに時間を要するためです。
特に、売却活動は最も時間がかかるといわれています。購入希望者がすぐに見つからない場合は、1年程度かかってしまうかもしれません。
期間が長くなってしまうことを見据えて、早めに専門家に相談し、スムーズに進行できるようにしましょう。
５．任意売却における注意点
任意売却で失敗を避けるために、注意点をいくつか解説します。
早めに売却をスタートする
任意売却をしたいと考えた場合は、早めに動き出すことが重要です。
実際に売却をスタートさせるまで、専門家への相談・金融機関と協議など、やることが多いためどうしても時間がかかってしまいます。
任意売却には多くの手続きと調整が必要であるということを踏まえて、早期に動き出すようにしましょう。
実績のある不動産業者に依頼する
任意売却では、実績のある不動産業者に依頼することが成功の鍵となります。
任意売却は、通常の売却と比較すると複雑な手続きが伴います。債務問題など法律の知識も豊富かつ任意売却の実績も伴う業者を選ぶことで、スムーズな売却が期待できます。
不動産業者を選ぶ際は、事前にネットなどから実績や口コミを確認し、慎重に選定をしましょう。
期限内に任意売却をする
任意売却には期限があります。競売の開札日前日までに任意売却が成立していないと、強制的に競売手続きに移行することになります。
競売の開札日の通知は、住宅ローンを滞納してから約1年後に届きます。その2～3か月後が、競売の開札日となります。
したがって、住宅ローンを滞納してから数か月の間に任意売却の手続きに進まないと、競売の開札日前日までに売却が間に合わない恐れがあります。
「競売と任意売却は違うの？」でも述べたとおり、競売にはさまざまなリスクがあるので注意が必要です。
これらの注意点を踏まえ、任意売却を検討する際は早めに専門家に相談し、スムーズな任意売却を目指しましょう。
６．任意売却についてのよくある質問
任意売却についてのよくある質問と回答をまとめました。
任意売却後の残債はどうなる？
売却後に残った残債は、競売と違って一括返済の必要はないケースが多いです。通常、金融機関と話し合いをした上で、分割払いの計画を立てることが可能になります。
多くの場合、月々の返済金額や期間について柔軟に対応してもらえることが期待できます。ただし、任意売却後も残債の返済をしなければならないことを理解し、返済シミュレーションを立てることが重要です。
引っ越しはいつすればいいの？
任意売却が成立した後、引っ越しのタイミングは状況により異なります。一般的には、売却が完了するまでの間に新しい住居を探し、引っ越しの準備を進めるのがよいでしょう。
売却後も一定期間住み続けることが可能な場合もあります。これは、買主や金融機関の同意が必要です。いずれにしても、計画的に引っ越しの準備を進めることをおすすめします。
任意売却で売却できなかったら？
任意売却が成立しない場合、次のステップとして競売が進行します。
競売は市場価値よりも低い価格で売却されることが多く、残債の返済に十分な金額を得ることが難しくなってしまいます。
そのため、早期に専門家に相談して適切なサポートを受けることが重要です。
ブラックリストに載ってしまうの？
任意売却を行ったからブラックリストに載る（信用情報機関に登録される）というわけではありません。
正確には、住宅ローンの滞納が3か月程度続くと、信用情報機関に登録されてしまうことになります。これが俗に言う「ブラックリストに載る」と呼ばれる状況です。
信用情報機関に登録されると、一定期間（通常は5～7年）新たな借り入れやクレジットカードの発行が難しくなる可能性があります。ただし、これは任意売却だけでなく、競売や自己破産など他の債務整理でも同様です。
自己破産とは違うの？
任意売却と自己破産は異なる手続きです。
自己破産は、すべての債務を法的に免除してもらうための手続きであり、財産を手放すことになります。任意売却は、自己破産を避けるための手段として利用されることが多いです。
自己破産は信用情報に長期間記録が残ってしまうため、できる限り任意売却で解決することが推奨されます。
７．まとめ
今回は、任意売却についての特徴やメリット・デメリットについて解説しました。
任意売却を検討している方や、すでに進行中の方にとって、疑問や不安はつきものです。今回の記事が少しでも参考になりましたら幸いです。
任意売却は、競売よりも柔軟な条件で売却を進められる一方で、専門的な知識が必要です。そのため、プロフェッショナルな不動産業者や法律の専門家と協力することが成功への近道となります。
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