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「リースバックを使えば、家を売却しても住み続けられるの？」「でも仕組みがよくわからない」とお悩みの方もいると思います。
今回は、リースバックの仕組みやメリット・デメリット、リバースモーゲージとの比較についてわかりやすく解説します。
近年、リースバックでのトラブル事例が増えており、国土交通省や国民生活センターが注意喚起しています。
検討中の方もいらっしゃると思いますが、後悔してからでは手遅れです！
一度立ち止まって、仕組みを理解するようにしましょう。
この記事の編集者
住まいサーフィン編集部
1998年開設、マンションの適正価格や資産価値を判断するための価格情報サイト「住まいサーフィン」が運営。
宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士の資格を保有し、不動産の専門知識を持つスタッフが自宅売買に役立つ情報を発信します。
売り手と買い手の情報格差が大きい住宅業界。
自宅購入で後悔する人を減らすため、業界の専門知識・データを分かりやすくお届けします！
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目次
１． リースバックとは？
リースバックの仕組み
リースバックとは、自宅を売却した後もそのまま住み続けることができる不動産取引のことです。自宅を売却後に賃貸契約を結ぶことになります。
自宅を売って（sell）賃貸（lease）として住むことから、セールアンドリースバックとも呼ばれます。
リースバックは何を目的に行われるのかというと、資金調達が必要なときに検討されます。
自宅を売却して得た資金は、特に制限もなく自由に使うことができます。
売却後も引越しの手間などもなく、住み慣れた場所に住み続けることが可能です。
主に高齢者が、老後資金の確保・相続対策などでリースバックを利用するケースが多いです。
しかし、住宅ローンを組んでいる時とは違い、自宅を売却するので所有権はリースバック業者に移ることになります。
また、契約時の内容が複雑なことで悪質な業者によるトラブルも多く発生しています。
「リースバックはやばい」とよく聞くこともありますが、認識不足やトラブルが多いことが原因でしょう。
「簡単に資金調達ができる」というメリットだけではなく、デメリットや危険性などもしっかり理解する必要があります。
２． リースバックとリバースモーゲージとの違いとは？
リースバックとよく比較されるのが、リバースモーゲージという制度です。
リバースモーゲージとは、自宅を担保にして、金融機関から生活資金などの融資を受けることができる制度です。主に高齢者を対象とした貸付制度になります。
リースバックとリバースモーゲージには、どういった違いがあるのでしょうか？比較して見てみましょう。
リースバックとリバースモーゲージの比較
| リースバック | リバースモーゲージ | |
|---|---|---|
| 仕組み | 家を売って賃貸として住み続ける | 家を担保にして融資を受ける |
| 家の所有権 | なし | あり |
| 取扱機関 | 銀行・住宅支援機構 | 不動産業者 |
| 支払い | 毎月家賃を支払う （リバースモーゲージより高い） |
毎月利息のみ支払う （リースバックより安い） ※固定資産税・修繕費は支払う |
| 保証人・相続人の同意 | 不要 | 原則必要 |
| 年齢制限 | なし | あり（金融機関による） |
| 対象物件 | 戸建て・マンション・会社事務所・店舗など （事業用不動産も可） |
戸建て |
| 対象者 | 個人・法人 | 個人のみ |
| 資金用途 | 自由 | 制限される場合あり |
| ポイント◎ | ・ 家の売却資金を一括で受け取る ・ 賃貸として住む |
・ 生活資金を年金のように受け取る ・ 亡くなったときは家を売却 |
リースバックは売却、リバースモーゲージは借り入れ
リースバックとリバースモーゲージは「自宅に住み続けることができる」という点で、一見同じように見えます。しかし、制度の内容には大きな違いがあります。
１つめの大きな違いは、資金の受け取り方です。家を売却して資金を受け取るのか、家を担保にして借り入れするのか、ということです。
リースバックは、家を売却して資金を一括で受け取ることで、資金調達をするという仕組みです。
大手不動産会社（センチュリー21・ハウスドゥなど）やファイナンス会社（セゾンなど）といったリースバック業者が、不動産を買い取るサービスです。売却した後は、賃貸として家賃を支払いながら住むことになります。
一方で、リバースモーゲージは、自宅を担保にして借金をするという仕組みです。
借り入れ制度のため、主に銀行や住宅支援機構などの金融機関が取り扱っているサービスになります。
リバースモーゲージでは、所有者が亡くなった際に、自宅を売却することでローンが返済されます。
契約期間中は、毎月利息のみの支払いとなります。そのため、リースバックで家賃を支払うよりも、毎月の負担が少ない点がメリットといえます。
２つめの大きな違いは、所有権のあり方です。つまり、家の名義は誰なのか？ということです。
リースバックは家を売却するので、所有権が失われてしまいます。
自宅が自分の持ち物ではなくなるので、将来的にリフォームを考えていた場合、設備や間取りの変更などに制限がかかってしまうこともあります。
一方で、リバースモーゲージでは自宅の所有権はそのまま保持されます。つまり、融資を受けている間も自宅はご自身のものであるということです。
「リースバックのトラブル事例」でも詳しく説明しますが、リースバックでは、契約内容によっては業者から退去を求められる事例も発生しています。
その点リバースモーゲージでは、契約期間中は所有権がそのまま残るので、退去させられるリスクは少ないです。
リバースモーゲージのデメリットは？
リースバックと比較すると、リバースモーゲージは「所有権が残る」「支払い負担も少ない」などメリットが多そうに見えますが、デメリットも存在します。
リバースモーゲージの主なデメリットは以下のとおりです。
- ● 借り入れ時の制限が多い
- ● 金利が上昇するリスクがある
- ● 長生きがリスクになる
まず、リバースモーゲージは借り入れ時の条件が厳しいなど、制限が多いです。
金融機関によっては年齢制限があり、保証人や相続人の同意も原則必要になります。
対象物件も、戸建て（土地付き）に限定されていることが多いです。
金融機関によっては、マンションも対象になっている場合もあるので、確認しておくと良いでしょう。資産価値の落ちにくい駅近のマンション・築年数の浅いマンションなどは対象となることが多いです。
また、リバースモーゲージは貸付制度のため、毎月利息を支払うことになります。
契約期間中は利息のみの支払いなので、負担が少ないようにも思えます。しかし、今後は金利が上昇するリスクも十分考えられるでしょう。
金利が上がったらその分支払う金額も増え、長生きすればするほど支払い総額が増えてしまうことになります。
リバースモーゲージを検討中の方は、こういったデメリットも頭に入れておくようにしましょう。
３． リースバックはメリットがあるの？
リースバックはデメリットや危険性が目立つイメージですが、メリットがあるケースもありますので解説していきます。
メリット① 競売を避ける場合
リースバックは、競売を避けるために利用されるケースも増えてきています。
競売とは、裁判所を通じて行われる強制的な売却のことです。住宅ローンを数か月滞納し、金融機関からの督促に対応できない場合は、競売の手続きが進められてしまいます。
競売が行われる前に、任意売却の手続きをすると、競売を避けることができます。
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、債権者（金融機関）と合意の上で、一般市場で不動産を売却する方法です。
競売は新聞・ネットに自宅の情報が公開されてしまうなどプライバシーの確保が難しいため、住宅ローンの返済が困難になった場合は任意売却が勧められています。
任意売却をする際に「やっぱり引越しせずに、今の家に住み続けたい」と思ったときに、リースバックを検討することもできます。
もちろん、リースバックも高い家賃を支払うため、慎重に検討する必要があります。
しかし、どうしても競売を避けたいという場合は、信頼できるリースバック業者に相談してみるのもよいかもしれません。
任意売却や競売については、こちらの記事で詳しく説明していますのでぜひご覧ください。
任意売却のメリット・デメリット、競売との比較、注意点などについてわかりやすく解説します。
メリット② 法人が行う場合
リースバックは個人の不動産で行うと危険なケースが多いですが、企業や団体など法人の場合はメリットが多い方法です。
法人によるリースバックの主なメリットは以下のとおりです。
- ● 迅速な資金調達が可能
- ● バランスシート上の負債が軽減される
- ● 財務状況が改善し、経営の健全性がアピールできる
リースバックでは、法人の事業所や倉庫なども対象になります。
法人が所有する不動産をリースバックすることで迅速に資金を調達できるので、経営が厳しい状況でも事業の継続が可能となります。
また、不動産を売却することで資産が減少し、同時に負債も減少します。この結果、バランスシートが改善されて財務状況が健全化されます。
このように、法人向けのリースバックは、財務の健全性を向上させる手段として利用されることが多いです。
４．リースバックは危険？デメリットを解説
リースバックでは、老後資金や医療・介護費などを確保するために「現金が必要だけど、住み慣れた場所を離れたくない」というニーズに応えることができます。
しかし、結論から述べますと、個人でリースバックを行うのは危険が多いといえます。
その理由について、リースバックのデメリットを見ながら解説していきます。
まず、リースバックの主なデメリットは以下のとおりです。
- ● 売却価格が安い
- ● 高額な家賃
- ● 退去リスクがある
- ● 買い戻しが難しい
デメリット① 売却価格が安い
リースバックでは基本的に、売却価格は市場価格よりも低くなってしまいます。
具体的には、市場価格の60～80％程度の価格で売却されることが多いです。
例えば、2024年8月の首都圏中古一戸建ての平均価格は、3,975万円です。（参考：中古一戸建て住宅平均価格 東京カンテイ プレスリリース https://www.kantei.ne.jp/report/2e717cfa8d6c823d95dc64090e984f98a3adc4b2.pdf ）
市場価格で3,975万円の場合、リースバックではだいたい2,300～3,100万円の売却価格になってしまいます。
自宅を手放すにもかかわらず、得られる金額が期待よりも少なくなってしまう可能性が高いのが、最大のデメリットといえます。
デメリット② 高額な家賃
自宅を売却した後、賃貸として住み続けるために家賃を支払うことになります。
しかし、その家賃が市場相場よりも高く設定される場合があり、長期的に見て家計に大きな負担をもたらすことがあります。
リースバックの家賃設定は、売却価格や周辺相場を考慮して決定されますが、以下の計算式で考えられます。
リースバックの家賃設定 ＝ 買取価格 × 期待利回り（7～13％） ÷ 12か月
期待利回りとは、投資家が物件から得たい年間収益率のことです。一般的には7～13％と高めに設定されています。
例えば、先ほど例にあげた首都圏中古一戸建ての平均価格で計算すると、以下のようになります。
- ● 市場価格：3,975万円
- ● リースバックの買い取り価格（60％）：2,385万円
- ● リースバックの家賃：2,385万円×期待利回り（10％）÷12か月= 198,000円
これで考えると、リースバックでは毎月198,000円の家賃を支払うということになってしまいます。
もし4,000万円で住宅を購入する場合、住宅ローン（返済期間35年・金利0.5％）を組むと月々の返済額は約100,000円ほどです。
このようにリースバックでは、住宅ローンよりも家賃が高くなってしまうことが多いです。
自宅を売却して資金を一括で調達することができても、毎月の家賃で家計が圧迫される危険が考えられます。
デメリット③ 退去リスクがある
リースバックでは、契約内容によっては退去させられるリスクがあります。
リースバックを契約する際は賃貸借契約を結ぶことになります。賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の２種類があります。
２つの契約の特徴は以下のとおりです。
普通借家契約：一般的な不動産賃貸で利用される契約。契約期間は通常2年。借主が希望すれば契約は更新されるので長く住み続けることが可能
定期借家契約：契約期間があらかじめ決められている契約。更新がない。契約期間が満了すると借主は退去させられてしまう
普通借家契約を結んだ場合は、基本的には住み続けることが可能です。
しかし、定期借家契約では借主が契約の継続を希望しても、更新に応じなくても良いとされています。
つまり、契約内容をよく理解せずに定期借家契約を結んでしまった場合、退去させられてしまうリスクがあります。
リースバックの場合、契約内容・条件が不透明であったり、十分な説明がされなかったりするケースが少なくありません。
契約書をよく読まずにサインしてしまうと、後で思わぬトラブルに巻き込まれる可能性があります。
また、リースバック業者の経営状態が悪化または倒産してしまった場合、物件を第三者に売却することも考えられます。
こういった時も、突然の退去を迫られるリスクがあるので、安心して住み続けることができるとは限りません。
デメリット④ 買い戻しが難しい
リースバックには、将来的に物件を再購入できるオプションが含まれている場合があります。
これは、買い戻し特約とも呼ばれています。
リースバックでは「将来的に買い戻しも可能」という点がメリットとしてよく挙げられています。
しかし、実際に買い戻しを行うのは難しいと考えられます。
リースバックにおいて、買い戻しが難しい理由は以下のとおりです。
- ● 売却価格より高い価格で買い戻す必要がある
- ● 条件や期間が厳しく設定されている
買い戻しの際には通常、売却価格よりも高い価格で買い戻さなければなりません。
これは、リースバック業者が利益を確保するために、物件の市場価格が変動する可能性を考えて、買い戻し価格を高めに設定しているからです。
また、買い戻し特約では条件や期間が厳格に設定されていることが多いです。
例えば「最初の数年は買い戻しができない」「〇年間の間でないと買い戻しができない」など、業者によって違いますが、条件が厳しく設定されています。
結果として、資金の確保や期限の条件をクリアするのが難しく、買い戻しができなくなる可能性が高いと考えられます。
これらのリスクを踏まえると、リースバックを利用するには慎重な判断が求められます。
５．リースバックのトラブル事例
リースバックでは、悪質な不動産業者によるトラブルが相次いでいます。
国土交通省の「住宅のリースバックに関するガイドブック」に事例が載っているので、詳しく紹介します。
（参考：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001489269.pdf）
トラブル事例① 著しく低い価格で売却してしまった
年金が唯一の収入である高齢の男性が勧誘を受け、自宅を700万円で売却。月15万円で賃貸するリースバック契約を結んだ。
不動産の市場における取引価格は1億2,000万円相当であるにも関わらず、十分な説明もなく、著しく低額な金額設定がなされていたと判明した。
トラブル事例② 解約を申し出たら違約金を請求された
「お住まいのマンションを売却してリースバックの契約をしないか」と勧誘の電話があった。断ったが、その後も数回電話での勧誘があり、根負けして契約することに。
後日、不安になり、業者に解約を申し出ると「違約金が約400万円必要だ」と言われた。
トラブル事例③ 家賃が高すぎて、数年で売却価格を超えてしまう
リースバック事業者より電話があり、その後すぐに営業担当者の来訪を受け、その日のうちに自宅マンションのリースバックを契約。マンションを約2,000万円で売却した。
自宅マンションは築30年以上。事業者からの「10年後には取り壊される」という虚偽の説明を信じ、契約してしまった。 家賃は約20万円だが、仮に10年居住したとすると売却代金を上回る計算に。
契約後、やはりキャンセルしたいと考え、その旨を伝えたが「キャンセル出来ない」と言われた。
トラブル事例④ 退去を迫られた
リースバック契約は、お金が入ってきた後も住み続けられると聞いて契約。
契約の期間満了が近づいてきたため、住み続けたい旨を申し出た。しかし、契約は定期借家契約であり、再契約することを拒絶され、退去しなければいけなくなった。
リースバックのトラブルはどこに相談すればいいの？
リースバックでは、業者の営業担当に上手く説得されてしまったり、契約時の内容をしっかり理解できなかったりすると、上記のようなトラブルにつながってしまいます。
こういったトラブルが発生した場合、まずは消費者センターや国土交通省に相談することをおすすめします。
また、契約前には必ず第三者の意見を聞くことが大切です。家族や信頼できる友人に相談することで、冷静な判断をすることができるかもしれません。
このような悪質なトラブルに巻き込まれないためにも、自分自身でしっかりと情報収集するようにしましょう。
６．リースバックで後悔しないために
これまでリースバックの危険性やトラブルについて解説してきました。
では、実際にリースバックを利用して後悔しないために、具体的にはどういった対策を取れば良いのでしょうか？詳しく解説します。
リバースモーゲージを利用する
リースバックの代替手段として「リバースモーゲージ」を利用する方法があります。
リバースモーゲージについては「リースバックとリバースモーゲージとの違いとは？」で解説しています。
リースバックに比べて毎月の負担額が少ないため、安定した生活を維持しやすいのがメリットです。
しかし、契約条件が厳しいなどデメリットもあるので、事前に調べておくようにしましょう。
家を共有名義にする
もう一つの対策として、家を共有名義にするという方法があります。
リースバックは主に高齢者が利用するケースが多いです。もし、高齢である自分の親が、リースバックを契約してトラブルに巻き込まれては大変です。
それを阻止するために、実家を共有名義にするという対策を取ることができます。
共有名義にして「他の誰かが所有権を一部持っている」という状態にすれば、その方の同意がないと家を売却することができません。
共有名義にするためには登記費用で10万円ほどかかりますが、自分の親がトラブルに巻き込まれないために、こういった対策を取るのも一つの方法です。
また、普段から家族間で、相続対策や老後資金などについて話し合いをしておくことをおすすめします。
７．まとめ
今回は、リースバックの仕組みやメリット・デメリット、危険性について解説しました。
「家を売却したいけど、いまの家に住み続けたい」という方にとって、リースバックは一見すると最適な方法のように見えてしまうと思います。大手の不動産業者でも、リースバックを取り扱っている会社が増えてきています。
しかし、売却価格が著しく低い・退去させられてしまうなどの危険性があり、最悪の場合は一家離散になってしまうことも考えられます。トラブルも後を絶たないのが現状です。
ご自身や家族がリースバックを検討している場合は、リバースモーゲージなど他の方法も視野に入れて、家族間で話し合いをして慎重に判断しましょう。
また、弊社代表の沖は、リースバックの危険性について動画で説明しています。こちらも合わせてご覧ください。
家はできるだけ高い価格で売却して、資産を残したいですよね。リースバックのように市場価格よりも著しく低い価格で家を売却し、後悔してしまってからでは手遅れになってしまいます。
そのため、家の購入・売却などを検討する際は、情報収集を欠かさないようにしましょう！
とはいえ、どういった情報収集をどうすれば良いか分からないという方も多いでしょう。
そんな方におすすめしたいのが、当サイト住まいサーフィン代表の沖有人が過去に出演した動画メディアです。ぜひご覧ください。
▼PIVOT 不動産のウソを暴く
▼PIVOT 5年後、都心のマンションはどれだけ値上がりするのか？
▼NewsPicks プロだけが知る「令和の不動産売買」【沖有人vs中山登志朗】
このような動画などで情報収集をしつつ、最終的には資産価値の高い住宅購入を行い、リスクヘッジする事が重要ではないかと考えます。
例えば、中古マンション購入検討中の皆さんは、こんな経験はないですか？
- ● 「スーモ等で見つけた物件が6,000万円で売出されている。この駅でこの価格少し高い気がするけど、本当に適正な価格なのだろうか？」
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これにより、購入検討しているお部屋の「適正価格」を正確に把握することができます。
物件詳細ページの便利な活用方法は、下記の動画でさらに詳しくご説明しております。
例えば、新築マンション購入検討中の皆さんは、こんな経験はないですか？
- ● 「将来値下がりしないか心配。資産性があるかどうか簡単に分かったら良いな」
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また、「住戸比較レポート」は住戸別の割安度がランキングで確認できるため、お得なお部屋がすぐに見つかります。
儲かる確率や住戸比較レポートは、会員であれば、無料で利用できます。
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そんな消費者を減らすために、住まいサーフィンで購入に役立つ情報を無料公開し、理論武装してほしいとの思いがあります。
住まいサーフィンは、購入検討する全ての消費者に情報を活用してもらうため、有料ではなく無料で情報提供を行っています。
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