船橋駅の再開発「（仮称）船橋市本町1丁目計画新築工事」で建設されるマンションの資産価値はどうなる？

最終更新日：2025年01月29日

船橋駅南口の西武百貨店跡地に千葉県一の超高層！複合タワーマンションが誕生します。

再開発エリアは街並みが綺麗に整備され、居住性が高いのが魅力です。
そのため、再開発エリア内に建つマンションは、人気が高く資産価値も保ちやすいという特徴があります。
船橋駅の再開発で建設されるマンションも、この特徴に該当するでしょうか。

本記事では、（仮称）船橋市本町1丁目計画新築工事で建設される再開発マンションの資産価値を考察します。

１．再開発マンションの資産性

まず最初に、「なぜ再開発マンションは資産性が高いの？」「どのような視点で再開発エリアを選べばよいのか？」
このような疑問をお持ちではないでしょうか。

再開発エリア内のマンションは、物件周辺の歩道や広場など街区全体が開発されます。
そのため、街並みが綺麗で利便性が高いのが最大の魅力となっています。

特に、エリア内に公園・商業施設・保育施設・病院などが併設される再開発物件は、快適な住環境が保証されています。
ペデストリアンデッキや地下道が整備され、駅直結となるマンションの場合、通勤・通学にも便利で人気はさらに高くなります。

このように、再開発に伴って建設されるマンションは、エリア周辺のマンションと比べ優位な条件を備えている可能性が高いです。
タワーマンションや周辺が美しく整備されたマンションは、地域のランドマークとなり需要が高いため、再開発の初期で青田買いすると利益が生まれやすくなります。

資産性が高いマンションを探している方は、「再開発物件かどうか」を検討材料の一つとし、以下にまとめたポイントを参考にしてみてください。

再開発マンションについてさらに詳しく知りたい方は、下記の関連記事もご参照ください。

「新駅・再開発計画」価値が上がる条件と狙い目マンションとは？

ここからは、船橋駅の再開発マンションをご紹介していきます。

２．船橋駅の再開発概要

続いては、船橋駅の再開発概要について見ていきましょう。

船橋駅周辺はどんなところ？

千葉県船橋市は、東京のベッドタウンとして機能しているエリアです。
船橋市の中心地である船橋駅は、東京まで約30分と都心出やすいため、通勤・通学によく利用されています。
駅周辺には商業施設などのお買い物スポットが多く、子育て支援制度も充実していることから、ファミリー層に人気があります。

（仮称）船橋市本町1丁目計画新築工事

※画像出典：船橋市ホームページ

JR船橋駅南口に所在した百貨店「西武船橋店本館」跡地約0.7haで、（仮称）船橋市本町1丁目計画新築工事が進行中です。
この事業では、地上51階、高さ200m、総戸数677戸の超高層タワーマンションの建設が予定されています。
これが実現すれば、千葉県一の高さになり、都心マンションに匹敵するほどの超高層タワマンが誕生します。
低層階に商業施設も導入されるため、この再開発が船橋駅周辺の利便性をさらに高めることでしょう。

下記が船橋市本町1丁目計画新築工事の主な特徴です。

※再開発マンションの資産価値考察のみ知りたいという方は、 「5．【考察】船橋駅の再開発マンションの資産価値はどうなる？」をご覧ください。

３．過去再開発での値上がり事例

再開発の規模は大きければ大きいほど良く、さらに駅前といったアクセス良好な場合、立地の価値が格上げされます。
さらに再開発エリアは、どれだけの人が集まるかが非常に重要なポイントであり、それはマンションの値上がり率に大きな影響を与えます。

ここで参考例として、大規模再開発エリア内のマンション値上がり率をご紹介します。

４．船橋駅周辺の値上がり事例

続いては、船橋駅周辺の価格相場と値上がり事例をご紹介します。
条件により、中古マンション価格や値上がり率は様々であることが分かります。

まずは、最寄り駅のマンション価格相場や近隣物件の価格を詳しく確認していきましょう。

そして、船橋駅周辺で人気が高い中古マンションの「沖式中古時価（適正中古価格）」は下記のようになっています。

※2025年1月29日時点の価格情報となります。
中古時価は市況により変動します。最新の数値を確認したい方は物件名をクリックし、物件詳細ページにてご確認ください。

※一部数値は会員限定公開となります。
（無料会員登録・ログインで数値が表示されます）

５．【考察】船橋駅の再開発マンションの資産価値はどうなる？

再開発マンションの概要

最後に、船橋駅の再開発マンションの資産価値を考察していきます。

資産価値がわかる「7つの法則」

当サイト住まいサーフィンは、過去20年間に販売された1万9000棟のマンションを調査し、「得するマンション7つの法則」を公開しています。
この法則に当てはまるのか、船橋駅の再開発マンションをチェックしていきます。

法則①　購入時期を見極める

マンション価格の今後の見通しについては、あと2～3年はマンション価格の上昇が見込まれます。
住宅ローン金利も、2024年より変動・固定ともに徐々に引き上げが見られていますが、現状は低金利が続いています。

好機を待つのではなく、欲しいと感じたタイミングで購入し、住宅ローン残債を早めに減らすのが得策といえる状況です。

法則②　単価の高いエリアは底高い

東京都心部へのアクセスの良さと街そのもののブランド力は、マンションの価値を高めます。
船橋駅から東京都心部へは約30分ほどかかるため、好アクセスとは言い難いです。

また、船橋駅のある船橋市はファミリー層に人気のベッドタウンです。
千葉県内では有数の利便性が高いエリアではありますが、首都圏全体でみると街のブランド力が高いとはいえないでしょう。

法則③　駅アクセスはいいに限る

利回りが平均以上に優れているマンションを選ぶのであれば、駅から徒歩8分以内が基本条件です。
本事業の再開発マンションは駅直結になる可能性が高く、仮に直結しなくても徒歩約1分の距離になる見込みです。

法則④　大規模マンションは得をする

マンションは規模が大きいほど資産性が高くなる傾向があります。
特に、総戸数200戸以上の大規模マンションは過去大幅に値上がりしたケースも多くあります。

本事業の再開発マンションは総戸数は677戸です。資産性が高くなりやすい傾向があります。

法則⑤　タワーはランドマーク性に価値がある

タワーマンションとは、一般的には20階以上の超高層マンションを指します。
本事業の再開発マンションは51階です。千葉県一のランドマークタワーが誕生する予定です。

法則⑥　面積は小さいほど損をする

市場で最もニーズがあるのは70～80平方メートルのファミリータイプです。
ニーズのあるファミリーサイズを購入することで、損をするリスクを避けることができるでしょう。

また、売り出されたマンションの価格表を見て一見安く感じたお部屋でも、㎡単価で計算し直すと割高な場合があります。検討の際は、㎡単価もしくは坪単価でも比較することがおすすめです。

住まいサーフィンでは、新築マンションの住戸別の割安度が一目で分かる「住戸比較レポート」を無料で提供しています。後悔する大きな買い物にならないように、あなたが購入したいお部屋が「得をする部屋」なのか「損をする部屋」なのか確認してみましょう。

船橋駅の再開発マンションは現時点で間取りや販売価格が未定ですが、発表された際には是非こちらをご活用ください。

法則⑦　適正価格以下で購入する

新築マンション販売価格も中古マンション販売価格も売出されている価格が適正とは限りません。
高掴みや割高な価格で購入しないよう、適正価格を知ることが重要です。

住まいサーフィンでは、船橋駅の「新築マンション相場価格」や将来のマンションの資産性がわかる「沖式新築マンション10年後予測」をこちらからご確認いただけます。マイホーム購入を成功させるためにご活用いただけると幸いです。

【考察】船橋駅の再開発マンションの資産価値

船橋駅に存在する中古マンションの値上がり率の平均は25％です。郊外なので、数値は低めです。
しかし、本記事でご紹介した再開発マンションは、駅近の千葉県一の高層大規模タワーマンションになるため、船橋駅周辺の既存マンションよりも資産価値が高くなると考察します。郊外にマイホーム購入を検討し、且つ含み益を狙う方にとって悪くない物件でしょう。

船橋駅の再開発の竣工は2028年を予定していますが、近隣の南船橋駅では2023年に再開発を終えています。
商業施設が誕生し、利便性が増しました。近々では分譲マンション「パークリュクス南船橋」が2024年に竣工し、現在も販売中です。

船橋市内の分譲マンションの値上がり率などが気になる方は、こちらをご確認ください。

６．まとめ

本記事では、船橋駅の再開発マンションの資産価値や周辺相場についてご紹介しました。

今回の相場価格を見て驚いた方もいらっしゃるかもしれません。
また、2024年より住宅ローン金利は徐々に上昇しており、マンション価格の高騰も続いている状態です。
マイホーム購入をご検討中の方は、将来の金利上昇、2024年問題による建築費高騰、人口減少といった不安要素は多くあることでしょう。
マンション購入で後悔しないためには、より一層の情報収集が重要です。

マンション価格が高止まりしている今、マンション購入で損をしたくないと考えている方も多いのではないでしょうか。

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