【居室編】マンションのモデルルームや内覧で確認するべき設備とは！？ポイントや注意点を解説！

最終更新日：2025年01月31日

分譲マンションは、どんな設備・仕様が一般的なのでしょうか。これからマンションを購入する人の中には、このようなことで悩んでいる方も多いでしょう。

最新設備やトレンドを知っておくことで、家族全員が満足できるマンションを選ぶことができます。

今回の記事では、マンションの居室の設備・仕様と、間取りで気を付けるべきポイントを解説します。

１． 分譲マンションの居室で注目すべき設備・仕様一覧

この記事で解説する主な設備・仕様は次のとおりです。

設備によっては「★」の数でグレードを表しています。

ただし、同じ設備でもメーカーや製品によって価格帯や品質などが大きく異なることがあります。星の数が少ないから良くない、とは限りません。星の数はあくまでも目安としてご確認ください。

２． 広さ・天井・床

まずは、居室内の印象や住み心地に直結する「広さ」「天井」「床」について見ていきましょう。

広さ

マンションは、どれくらいの広さがあれば快適に過ごせるのでしょうか？最適な広さは、世帯人数・家族の年齢・勤務形態・ライフスタイルなどによって変わってきます。世帯人数別では、下記の専有面積のマンションに住む方が多いです。

世帯人数別・マンションの専有面積の目安

3人暮らしの場合、70㎡前後の3LDKマンションが平均的な広さ・間取りと言われています。
しかし、最近は60㎡台の3LDK住戸が増えてきました。地価や建築費の上昇によって、マンション価格の高騰が続いています。価格を抑えて売れやすくするために、専有面積をあえて小さくして販売しているということです。マンションによっては、55㎡～60㎡のかなり小さめな3LDK住戸もあります。

マンションの専有面積（3人暮らし、3LDK）をグレード別に分けると、このようになります。

天井

天井の構造

分譲マンションの天井は、二重天井であることがほとんどです。
しかし、築年数が古いマンションだと、直天井のことがあります。直天井とは、上階の床裏または屋根裏にそのまま天井材を貼ったり塗ったりものです。上階の音が伝わりやすく、埋め込み式の照明器具は設置できません。

天井の高さ

つづいて、開放感に直結する「天井の高さ」です。法律では、居室の天井の高さは2.10m以上（天井の高さが異なる場合、平均2.10m以上）と定められています。
最近の新築マンションでは、LD(リビング・ダイニング）の天井は2.40m以上であることがほとんどです。天井が高ければ窓を高い位置に取り付けることができるので、タワーマンションでは天井の高さが2.50mを超えることも多くなっています。

なお、新築マンションと比べると、中古マンションの方が天井の高さは低い傾向があります。物件によって天井の高さはさまざまなので、内覧をしたときには意識して見るようにしましょう。

床

床の構造

床は、新築マンションでも直床の場合もあれば、二重床の場合もあります。

必ずしも直床よりも二重床の方が遮音性能が高いとは言えませんが、二重床の方がコストはかかります。

二重床は2000年以降に多く採用されるようになった工法です。築25年以上の中古マンションだと、直床の場合がほとんどでしょう。直床から二重床にリフォームすることもできますが、天井や梁への距離が近くなって圧迫感が出るなどの注意点があります。

床材

つづいて床材ですが、最近の新築マンションの床材（居室）は、シートフローリングが多いです。シートフローリングは、合板などに木目を印刷したシートを張り付けています。
戸建てに住んでいる方にとっては、グレードが高い床材＝無垢フローリングというイメージの方が多いでしょう。無垢フローリングは天然木から切り出した一枚板で、木の質感や温かみを感じられます。戸建て住宅では「無垢フローリング」や、「挽き板フローリング」※の人気が高いです。※挽き板フローリングは、表面に2mm前後にスライスした木を使用したもので、無垢に近い風合いを楽しめる

なぜマンションでは無垢フローリングが使われないのかというと、マンションは共同住宅で「遮音性能」が重視されるからです。シートフローリングは遮音性が高い商品が豊富のため、マンションに合っています。マンションの管理組合の規約では、遮音等級などの基準が定められていることも多く、勝手にリフォームすることはできません。もし遮音性能が低い床材を使用したい場合には、下地などで遮音性を高める必要があります。

築30年以上の中古マンションの場合は、居室の床がカーペットのこともあります。また、マンションによっては一部居室の床は畳になっています。

マンションの床材の中でグレードが高いものは、磁器質タイル・天然大理石・天然石・突き板フローリングです。標準仕様ではめったに見られませんが、タワーマンションの最上階やプレミアムな住戸ではこれらが使われていることもあります。例えば三田ガーデンヒルズやリビオタワー品川の一部住戸では、LDの床材にタイルが採用されています。

なお、洗面室やトイレの床はクッションフロア（耐水性とクッション性が高い素材）、玄関の床はタイルが使われることが多いです。

居室の設備

つづいて、居室の設備について解説していきます。

床暖房

床を温めてくれる床暖房は、マンションの人気設備の一つ。新築マンションでは、LD（リビング・ダイニング）の床暖房が標準仕様となっていることが多いです。しかし、マンションによってはオプション対応（標準では床暖房なし）のこともあります。

最近は、LDだけでなく主寝室に床暖房が付く新築マンションも増えてきました。
ガス温水式の床暖房が多いですが、まれに電気式のこともあります。電気式の方がランニングコストは高くなるので、注意が必要です。床暖房について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

エアコン

エアコンは賃貸マンションやアパートでは付いていることが多いですが、分譲マンションは基本的には付いていません。オプションで頼むか、ご自身で購入して設置することになります。しかし、マンションによっては標準でエアコンが付いていることもあります。

エアコンは壁掛け型と天井カセット型の2種類に分かれています。そのうちの天井カセット型は、昔から高級マンションの定番設備です。エアコンが天井に埋め込まれているので、目立たず、室内がすっきりとした印象になります。
しかし、最近は建築コストの上昇などにより、1億円以上のマンションでも天井カセット型エアコンがないことは珍しくありません。

換気システム

マンションは気密性が高いので、換気システムが重要です。現在はすべての新築住宅に、24時間換気システムの設置が義務付けられています。しかし、築30年や築40年以上の古いマンションには十分な換気システムがないこともあるので、注意が必要です。

住宅の換気システムには第一種換気と第三種換気があります。

第一種換気は給気も排気も機械で行うため、確実に換気がされます。
一方で第三種換気は排気は機械ですが、自然給気になります。壁に給気口があるため、外の気温の影響を受けやすいのも大きなデメリットです。

分譲マンションでは第三種換気であることが多いですが、高価格帯マンションの場合は第一種換気となっていることがあります。その中でも、熱交換器を使用した換気システム（第一種熱交換換気）が最もグレードが高いと言えるでしょう。

第一種熱交換換気について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

また、以下の記事内では、居室内にある「インターホン」の最新機器について解説しています。

４． 窓・バルコニーの設備

次に、窓やバルコニーの設備についてご説明します。

窓

サッシ高

LD（リビング・ダイニング）は、サッシの高さによって印象が大きく変わります。サッシが高いと開放感が出て、眺望もより楽しめるでしょう。眺望の魅力が高いタワーマンションでは、サッシが高い住戸も多くなっています。

以下の記事では、ハイサッシについて解説をしています。

連窓サッシ

連窓サッシとは、2つの居室（LDとその隣の居室）の窓が繋がっているように見せているサッシのことです。実際には別々の窓ですが、居室間の仕切り壁を薄くすることで、一つの大きな窓のようになっています。

（画像出典：エクセレントシティ八王子　https://www.ex-ms.com/hk44/）

窓ガラス

窓ガラスの性能は、断熱性や遮熱性に直結します。マンション内で快適に過ごすための重要な役割を担っていると言えるでしょう。

新築マンションについては、複層ガラス（ペアガラス）が採用されています。また、マンションも省エネ性能が重視されるようになったため、性能が高い「Low-E複層ガラス」を使用しているところも増えています。数年後には、Low-E複層ガラスのような高性能ガラスが新築マンションの標準仕様となっていることも考えられます。

（画像出典：パークシティ高田馬場　https://www.31sumai.com/mfr/X1429/）

築20～25年以上の中古マンションでは、一枚ガラスとなっているところもあるのでご注意ください。
ペアガラスのメリットや、トリプルガラス・真空ガラスについては、以下の記事で詳しく解説しています。

バルコニー

手すりの形状

バルコニーの手すり部分は、マンションの外観デザインにも影響を与えます。バルコニーは共用部分なので、購入者がリフォームできない部分です。そのため、新築マンションの購入前には、モデルルームの模型などでしっかり確認するようにしましょう。

新築マンションの手すりの形状は、ガラスやポリカーボネートをはめたパネルタイプが主流となっています（以下、ガラスパネルとします）。ガラスパネルは乳白色やグレーなどの色が付いていることもあれば、透明なこともあります。透明なガラスは、リビングの中からでも景色を見渡せるので、人気が高いです。

低層階の場合は、外から見えないようにするために、コンクリートやルーバーを採用されていることもあります。

パネルが主流になる前は、コンクリートや縦格子の形状が多かったです。コンクリートの方がコストがかかるため、中古マンションの場合は「縦格子ではないかどうか」を見ると良いでしょう。

また、外廊下の新築マンションの場合、共用廊下の手すりにも注目してみてください。コストカットしている場合には、ガラスパネルやルーバーではなく、縦格子を採用していることがあります。共用廊下などの共用設備については、こちらの記事で解説しています。

戸境の隔て部分

バルコニーの隣戸との戸境には、薄い板（隔て板）が使用されるケースが多いです。プライバシーを保護するだけでなく、火災などの緊急時には避難経路にもなります。

この隔て板について、コストカットにより、バルコニーの天井まで届かないタイプを採用しているマンションも多くなっています。もちろん、低いタイプであっても隣の家まで見えるわけではないので、ご安心ください。

隔て部分で最もコストがかかっているのは、コンクリート壁です。全面がコンクリートなわけではなく、壁の一部に避難用の板がはめ込まれています。

スロップシンク

マンションによっては、バルコニーにスロップシンクが設置されていることがあります。スロップシンクとは流し台のことです。汚れたものを洗うときや、ガーデニングや家庭菜園で水やりをするときに便利です。

ただ、最近の新築マンションでは、コストカット等の理由でスロップシンクは付いていないことも多くなっています。

スロップシンクが付いていることを重要視している方は、中古マンションも含めて検討するのがおすすめです。スロップシンクのメリットやデメリットを知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

５． 間取りのポイントと注意点

モデルルームで見るべきポイントは、設備だけではありません。「家族が満足して生活できるのか」「そのマンションに長く住み続けることができるのか」という点において、重要なのは間取りです。

この章では、マンションの間取りについて解説します。

間取りを選ぶときの基本的な考え方

マンションによって間取りはさまざまで、同じマンションでも複数の間取りがあります。どんな間取りを選ぶか悩むという方は、まずは以下を考えてみてください。

まず重要なのが、今の家族のライフスタイルです。どれくらいの広さや部屋数が必要なのかは、家族の年齢やライフスタイルによって変わってきます。
例えば夫婦と子ども1人の3人暮らしのとき、2LDK住戸で十分という家庭もあれば、3LDKや4LDK住戸でないと困るという家庭もあるでしょう。以下の場合には、3LDKや4LDKの間取りが良いと考えられます。

また、ライフステージを踏まえた部屋選びも重要です。

上記のような場合には、マンションの広さや部屋数に余裕があることが望ましいです。その際には、後ほど解説する「ドアの種類や位置」（プライバシーが確保できるか）もしっかりと見るようにしましょう。

将来のことはよく分からない・・という方は、資産価値を重視したマンション選びをしましょう。資産価値があるマンションなら、住み替えもしやすいです。「こういう間取りのマンションに引っ越したい」というときも、スムーズに売却できるでしょう。資産価値が高いマンションの探し方は、まとめで解説しています。

柱や梁に注意

新築マンションにはモデルルームがありますが、すべての間取りのものがあるわけではありません。モデルルームと違う間取りを選ぶときには、間取り図からイメージをすることになります。このとき、柱や梁をしっかりと確認するようにしましょう。

ほとんどのマンションは、柱と梁を組み立てて剛接合した「ラーメン構造」でできています。建物をしっかり支えるためにも、柱は太く、梁は大きいです。柱も専有面積※の一部に含まれるので、柱が大きく食い込んで部屋は、実際の面積よりも狭く感じるでしょう。また、大きい梁が天井部分に出っ張っていると、圧迫感があります。
※壁芯面積の場合

間取り図の見方も簡単にご説明します。柱は分かりやすいですが、梁はどのようになっているか知らない方も多いのではないでしょうか。梁があって下がり天井になっているところは、点線になっています。なお、物件のHPやパンフレットに掲載されている間取り図は簡略化されていて、梁は省略されていることも多いです。モデルルームでもらえる、詳しい間取りを参照してください。

また、マンションによっては、「アウトフレーム工法」や「逆梁工法」によって室内の柱・梁の凸凹をなくしています。特にリビング側（バルコニー側）はアウトフレーム工法を採用している新築マンションが多いです。
また、逆梁工法なら天井から梁が出てないので、サッシを高くすることができます。
両方の工法を採用しているのが「逆梁アウトフレーム工法」です。

柱や梁の位置によっては、家具の配置が制限されてしまうこともあります。どちらもリノベーションできない部分になりますので、事前に確認するようにしてください。

間取りを見るときのチェックポイント

間取りを見るときのチェックポイントを、簡単にご紹介します。

方角

住宅は方角によって日当たりや眺望が左右されます。一般的に日当たりが良い南向きは人気が高いですが、夏は部屋の中が暑くなるなどのデメリットもあるので注意が必要です。

また、リビング（バルコニー側）だけでなく、他の部屋の方角についても確認するようにしましょう。マンションの方角については、こちらの記事をご覧ください。

収納

マンションの収納には、このようなものがあります。

ウォークインクローゼットとウォークスルークローゼットの違いは、出入り口の数です。ウォークインクローゼットは出入り口が1箇所なのに対して、ウォークスルークローゼットは2箇所あり、通り抜けることができます。

一般的に、マンションは戸建てに比べると収納面積が小さいです。そのため、「思ったよりも荷物が入らなかった」「奥行きが狭い」など、引っ越してから不満を持つ方も多くなっています。収納の大きさはもちろん、家族が使いやすい位置なのかどうかも確認しましょう。

ドアの種類や位置

ドアの種類や位置も、生活をする上で重要です。

ドアには、開き戸と引き戸があります。それぞれメリット・デメリットがありますが、一般的には引き戸の方がコストは高いです。コストカットで本来は引き戸の方が適している箇所に開き戸が採用されていることもあります。

また、ドアの位置にも注目をしましょう。間取りによっては、リビングを通って他の居室に行く「リビングイン型」になっています。

リビングイン型は、居室に行くときにリビングを必ず通るので、家族で顔を合わせることになります。子ども部屋ができても、日々のコミュニケーションが取りやすいでしょう。廊下のスペースも狭くなるので、リビングや居室の面積に余裕が生まれやすくなっています。
一方で、プライバシーが確保しづらい、リビングの音が伝わりやすい、来客があったときに家族と鉢合わせになるなどのデメリットがあります。

居室の使い方に合わせた間取りを選ぶようにしましょう。
マンションによってはラウンジやワークスペース、学習室などの共用施設が充実しているところもあります。居室内でプライベートが確保しにくい場合には、そういったものを活用するのも一つの方法です。

６． まとめ

今回の記事では、マンションの居室の設備仕様と、間取りの注意点について解説しました。

建築費や人件費が上昇しているため、新築マンションの中には設備のグレードを下げているところもあります。高い買い物だからこそ、マンションの設備仕様については事前に確認するようにしましょう。

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