長期優良住宅の魅力と注意点！知っておきたいポイント

最終更新日：2025年02月18日

マンションの購入を検討されている方の中には「長期優良住宅」という言葉を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか？「長期優良住宅」は簡単に言うと、長期にわたり安心・安全に住むことのできる住宅です。
認定されると税金が優遇されたり、低金利の住宅ローンを利用できるなどのメリットがあります。

令和4年10月から認定基準が変更されています。マンション購入の際、長期優良住宅を選択するとどんな良いことがあるのでしょうか？新基準についてもしっかり把握して、お得に快適な暮らしを手に入れましょう。

この記事の編集者

住まいサーフィン編集部

1998年開設、マンションの適正価格や資産価値を判断するための価格情報サイト「住まいサーフィン」が運営。
宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士の資格を保有し、不動産の専門知識を持つスタッフが自宅売買に役立つ情報を発信します。
売り手と買い手の情報格差が大きい住宅業界。
自宅購入で後悔する人を減らすため、業界の専門知識・データを分かりやすくお届けします！

Twitter：＠sumai_surfin
Instagram：＠sumai_surfin

１． 長期優良住宅とは？その概要と基本情報

長期優良住宅とは「長期にわたり良好な状態で住み続けることができる住宅」です。
国が定めた様々な認定基準をクリアし、優良な住宅として所管行政庁の認定を受けた住宅です。

長期優良住宅認定制度は2009年にスタートしています。2024年3月時点で新築戸建て、共同住宅を合わせて約159万戸以上が認定を受けています。

出典：国土交通省（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001617627.pdf）

日本の家の住宅の寿命は諸外国に比べて短いと言われています。
ライフスタイルの変化により30年くらいで建て替えることが多く、また世代ごとに家を建て替える人が多いのも現状です。新築に住みたいという志向が強いのも影響しているかもしれません。
世代ごとに建て替えるため住宅ローンに追われ経済的豊かさを感じにくくもなってしまっています。

また、家を建て替えれば大量の廃棄物が生じ、新たに資材やエネルギーが必要となります。

暮らしの豊かさを損なわず、地球環境に配慮するためにも次の世代へ相続可能な、長く住むことのできる良質な住宅を建てることは大切です。

長期優良住宅は大きく分けて以下5点を満たしている住宅になります。

出典：一般社団法人住宅性能評価・表示協会（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001597440.pdf）

認定基準

つづいて、長期優良住宅の認定基準について見ていきましょう。
長期優良住宅のマンション（鉄筋コンクリート造・共同住宅の場合）については、10の認定基準が設けられています。

劣化対策

数世代にわたって建物が長持ちするよう、材料の劣化を軽減するための対策

劣化対策等級（構造躯体等）【等級3】＋α （水セメント比を減ずるか、かぶり厚さを増す）

耐震性

大地震があっても一定の補修により使い続けられるよう 、建物の損傷・変形を抑制するための対策

省エネルギー性

高断熱や高効率の建物や設備によりエネルギー消費量を低減するための対策

断熱等性能【等級5】 かつ 一次エネルギー消費量等級【等級6】

可変性

間取りの変更を行いやすいように天井高の高さを確保

躯体天井高さ 2,650mm 以上

維持管理・更新の容易性

維持管理、また更新を容易にするための対策

維持管理対策等級（専用配管）【等級3】
維持管理対策等級（共用配管）【等級3】　かつ更新対策（共用排水管）【等級3】

バリアフリー性

高齢者等が居住する場合に備えて、共用部分などのバリアフリー化

高齢者等配慮対策等級（共用部分）【等級3】※一部の基準を除く

住戸面積

長期にわたり良質な生活を送ることができる居住水準を確保する

40㎡以上

維持保全計画

計画的な点検や必要に応じた補修がなされるように必要な維持保全の計画

建物・設備について定期的な点検・補修等に関する計画を策定

居住環境

景観など、地域のまちづくりのルールに沿って決定

地区計画、景観計画、条例によるまちなみ等の計画、建築協定、景観協定等の区域内にある場合には、これらの内容と調和を図る。

災害配慮

災害リスクの高い地域に立地せず、被害を軽減するための対策

災害発生のリスクのある地域においては、そのリスクの高さに応じて、所管行政庁が定めた措置を講じる※申請先の所管行政庁に確認が必要

上記で挙げた基準は新築共同住宅の基準となります。

そのほか、戸建てや中古、増改築などの詳細や最新情報は、長期優良住宅のページ（国土交通省）(https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000006.html)をご確認ください。

長期優良住宅の普及の促進に関する法律施行規則に基づく様式も掲載されています。

２． 長期優良住宅のメリットとデメリット

メリット

長期優良住宅は、耐久性や省エネルギー性能に優れた住宅として認定された住居です。

断熱性能が高く、エネルギー効率が良いので光熱費を抑えることができ節約になります。また、断熱性能が高い家は外気温の影響を受けにくく、夏は涼しく、冬は暖かいといった快適な暮らしを実現できます。

そして、住環境の質を高めるだけでなく、資産価値の維持や環境負荷の低減にも寄与しています。
この制度は、住まい手の安心・安全を確保するとともに、地球環境への配慮を進めることも目的としています。

さらに、認定を受けた住宅は、住宅ローンの金利引き下げや減税、地震保険料の割引などの優遇措置を受けることができる点も特徴です。

メリットを具体的に見ていきましょう。

１．住宅ローンの金利引き下げ

住宅金融支援機構の長期固定金利「フラット35」の金利が優遇されます。

※『フラット35　S』は省エネルギー性、耐震性など質の高い住宅を取得する場合に、 借入金利を一定期間引き下げる制度です。
※その他の条件が加わると金利引き下げ幅が変動します。
詳しくは住宅金融支援機構（https://www.flat35.com/loan/flat35s/index.html）で確認してください。

２．住宅ローン控除の優遇

年末のローン残高の0.7％を所得税（一部、翌年の住民税）から最大13年間控除する制度です。
所得税から控除できない場合には、翌年の住民税から控除できるようになっています。控除を利用することにより、返済費用の負担を軽減できます。

住宅ローン控除の優遇を受けるには2025年4月より義務化する「省エネ基準に適合する住宅」以上が必須となっています。

「省エネ基準に適合する住宅」について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

参照：国土交通省HP（https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001854843.pdf）

住宅ローン控除の申請時には通常の書類に加え、長期優良住宅であることを証明するため、「長期優良住宅建築等計画の認定通知書」、「住宅用家屋証明書」が必要となります。

住宅ローン控除について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

３．投資型減税　

住宅ローンを利用せずに全額自己資金で住宅を購入した場合、投資型減税を受けることができます。
長期優良住宅を建てる際にかかった「性能強化標準費用相当額＝長期優良住宅の基準を満たすためにかかった費用」の10％をその年の所得税から控除することができます。（上限額650万円）
投資型減税は1回のみの減税となります。（※2025年12月31日までに入居）

４．登録免許税の軽減

住宅を購入した際の所有権保存登記や所有権移転登記にかかる登録免許税の税率が引き下げられます。

「登録免許税」について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

５．不動産取得税の減額

課税標準額から控除される額が増額されます。
固定資産評価額から一般住宅は1,200万円控除されますが、長期優良住宅は1,300万円の控除となります。

（※2026年3月31日までに新築した住居）

６．固定資産減税措置適用期間の延長

固定資産税が1/2に減税される期間が一般住宅よりも延長されています。

【戸建て】　　　　　3年間　→　5年間
【マンション】　　　5年間　→　7年間

「固定資産税」について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

７．地震保険料の割引

住宅の耐震性に応じた割引を受けることができます。

【耐震等級２】　30％割引
【耐震等級３】　50％割引
【免震建築物】　50％割引

他にも割引要件がありますが、重複して受けることはできません。

８．補助金

子育てグリーン住宅支援事業として、2025年の新築・長期優良住宅の補助金は80万円申請できます。また、現在住んでいる住宅を解体し建て替える場合、20万円加算されます。

詳しくは次の章で見ていきましょう。

デメリット

ここまで、たくさんの長期優良住宅のメリットについてみてきましたが、長期優良住宅にはデメリットはないのでしょうか？どのような点がデメリットと考えられるか見ていきましょう。

１．着工に時間がかかる

申請書類の準備や認定に時間がかかるため、建築スケジュールが長期化することがあります。
これは、所管行政庁からの認定を受けるまでは着工できないためです。
入居までの日程が差し迫っている人などはスケジュールをしっかりと確認することをお勧めします。

２．省エネ基準に関係ない部分のコスト削減に注意

長期優良住宅の省エネ基準に適合するためには断熱材や省エネ性能の高い窓や設備等を使用するため、従来の一般住宅に比べて建築コストが高くなります。
ただ、今後「省エネ基準に適合」する住宅の建設しか認められないため、必然的に建築費、販売価格は高くなることが予想されます。

また、その代償として、販売価格を抑えるために省エネに関係ない部分でグレードの低い設備を採用する、一部の設備の採用を省くなどのコストカットが行われるかもしれませんので注意が必要です。

３．定期的な点検が必要

長期優良住宅は建築・入居後も定期的な点検が必要です。メンテナンスの費用をデメリットと考えるかもしれません。しかし、快適で安全な住宅を維持するためのメンテナンスであるため、長期優良住宅でなくても必要となる経費と考えられるでしょう。

また、長期的な視点での維持管理を考えることで、資産価値を保つことができます。

３．長期優良住宅取得に利用できる補助金制度

2024年の「子育てエコホーム支援事業」に代わり、2025年から新たに「子育てグリーン住宅支援事業」が始まっています。子育て世代などを対象とした、新築住宅取得を支援する補助金です。
内容について詳しく見ていきましょう。

利用可能な補助金と条件

2030年度から義務化される新築住宅のZEH基準の省エネルギー性能確保に向けて普及を促し、既存住宅についても、省エネ改修等への支援のための補助金です。

※18歳未満の子を有する子育て世帯
※夫婦いずれかが39歳以下の若者夫婦世帯

補助金申請の手続きと注意点

出典：国土交通省　子育てグリーン住宅支援事業　（https://kosodate-green.mlit.go.jp/）

予算上限到達で受付終了となるので早めの対応が重要となります。

申請できる期間や対象となる条件は決まっていますので、しっかりチェックして補助金制度の活用も検討しましょう。
地域によっては独自の補助金がある場合もあるため、最新の情報を確認して賢く利用することが大切です。

４．長期優良住宅のマンションを選ぶ際の確認ポイント

長期優良住宅のマンションを選ぶ際には、以下のポイントを押さえておくといいでしょう。

マンションの場合、戸建て住宅と異なり、建物全体で認定を受ける必要があります。
そのため、管理組合による適切な維持管理体制を確立し、共用部分の維持管理計画、長期的な修繕計画の策定の必要があります。

まず、長期的な視点での維持管理計画がしっかりと立てられているか。定期的な点検や修繕の実施、その記録を保存する必要があります。この記録は住宅性能維持だけではなく、将来的に売買することになった際や相続の際にも重要な資料となります。
維持管理計画の策定は、将来的な修繕費用を抑えることにもつながります。

加えて、施工業者も必ず確認しましょう。経験豊富で信頼できる業者が施工を担っているかどうかは重要です。もし聞いたことがないような施工主であれば、ネットで検索してみるといいでしょう。これまでの施工実績や施工主のポリシーを確認しましょう。施工の質を確保し、長期にわたって快適に住める住宅を手に入れるためにはとても重要です。

長期優良住宅の認定基準をしっかりと理解し、それに基づいて住宅を選ぶことで、資産価値を高めること、また維持していくことが可能です。

これらのポイントを踏まえ、長期優良住宅を選択することで、快適で安心な住まいを実現しましょう。

５．まとめ

今回の記事では、長期優良住宅について、またメリット・デメリットについて解説しました。
長期優良住宅の取得を考える際には、これらの基準とメリットやデメリットを十分に理解し、自分のライフスタイルに合った選択をすることが重要です。

購入検討しているマンションが長期優良住宅に該当するかどうかは、不動産会社に確認してみましょう。
物件によってはホームページやパンフレットなどに「長期優良住宅」と書かれています。
ホームページであれば、トップページや設備仕様・構造に記載されていることが多いです。

各種税金控除をはじめ、省エネ住宅が優遇されているものは多いです。
マンションが非常に高い今の時代だからこそ、このような補助金の制度を大いに活用してください。

また、最近は電気代やガス代の高騰も続いています。
省エネ住宅の最大の魅力は、「省エネ」で生活ができるところです。
光熱費の軽減はもちろん、毎日の生活を快適に過ごすことができます。
ぜひ、省エネ性能に注目したマンション選びをしてみてください。

2025年4月から、すべての新築住宅に省エネ基準適合が義務化されます。一定以上の省エネ性能は保障される一方で、価格が心配という方も多いのではないでしょうか。住宅価格の高騰は今後も続く見通しです。
また、住宅価格の高騰以外にも、将来の金利上昇、建築費高騰、人口減少といった不安要素は多くあります。住宅購入で後悔しないためには、やはり情報収集が重要です。

とはいえ、どうすれば良いか分からないという方も多いでしょう。
そんな方におすすめしたいのが、当サイト住まいサーフィン代表の沖有人が過去に出演した動画メディアです。住まい選びの参考になるので、是非ご覧ください。

▼PIVOT　不動産のウソを暴く

▼PIVOT　5年後、都心のマンションはどれだけ値上がりするのか？

▼NewsPicks　プロだけが知る「令和の不動産売買」【沖有人vs中山登志朗】

このような動画などで情報収集をしつつ、最終的には資産価値の高い住宅購入を行い、リスクヘッジする事が重要ではないかと考えます。

例えば、新築マンション購入検討中の皆さんは、こんな経験はないですか？

住まいサーフィンの各物件詳細ページでは、将来の資産性が一目で判断できる「沖式マンション10年後予測」を無料公開しています。

「値上がりシミュレーション」機能を使えば、5年後・10年後の将来価格をベストケース・標準ケース・ワーストケースの3つのシナリオで具体的にシミュレーションできます。
物件価格や金利を入力すればその場で自由にシミュレーションできるので、購入するべきか悩んでいる方にぴったりです。
さらに、「含み益シミュレーション」機能では、値上がりしたマンションを売却した場合に、実際に得られる利益を試算した結果を確認できます。

また、中古マンション購入検討中の皆さんは、こんな経験はないですか？

住まいサーフィンの各物件詳細ページでは、お部屋毎に価格査定を行っています。

これにより、購入検討しているお部屋の「適正価格」を正確に把握することができます。
物件詳細ページの便利な活用方法は、下記の動画でさらに詳しくご説明しております。

「沖式マンション10年後予測」や「割安判定」は、会員であれば、無料で利用できます。

でもなぜ、住まいサーフィンに出来て、他のサイトには出来ないの？と疑問を持つかもしれません。
そこには、住まいサーフィンにしかない3つの理由があります。

しかしなぜ、こんなに有用なデータを無料で公開するの？と怪しく感じる方もいるのではないでしょうか。確かに怪しいですよね。

その理由として、住まいサーフィンを開設した代表の沖有人が掲げる理念があります。
それは不動産売買における情報の非対称性を無くすことです。

昔から、不動産業者は売り手に不利益となる情報を隠すため、騙されて損をする消費者が後を絶ちません。
そんな消費者を減らすために、住まいサーフィンで購入に役立つ情報を無料公開し、理論武装してほしいとの思いがあります。

住まいサーフィンは、購入検討する全ての消費者に情報を活用してもらうため、有料ではなく無料で情報提供を行っています。

ただし、運営にはお金がかかります。
そのため、不動産業者や金融機関等の企業にコンサル提供を行い利益を得ることで、住まいサーフィンの無償利用を実現しています。

無料会員登録するだけで、全ての情報が確認できリスクなく始められます。
退会も簡単に出来ますので、まずは気軽に登録して、マンション購入を成功させましょう！