住宅ローン審査に落ちる理由とその対策を徹底解説！｜住まいサーフィン編集部コラム

最終更新日：2024年04月30日

住宅ローンは他のローンと比較して審査は厳しいので、結果によっては住宅の購入を断念する方もいます。せっかくのマイホーム購入が住宅ローンのせいで白紙になっては悲しいですよね。

住宅ローンの審査は、主にご自身の年収や借金の有無、健康状態などを基準に判断されます。
ただし、すべての金融機関が同じ条件という訳ではありません。審査が厳しくない金融機関を選べば、同じ条件でも住宅ローンが組める可能性もあります。

今回は審査に落ちる理由と事前にできる対策を解説、さらには審査が通りやすいおすすめの住宅ローンを紹介します。

この記事の編集者

住まいサーフィン編集部

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１．住宅ローン審査の流れ

住宅ローンはすぐに借り入れすることができません。事前審査（仮審査）と本審査の2つを通過した方のみが、ローンの契約をすることができます。
住宅ローンの流れは以下の通りです。

● 借入したい金融機関を決める
● 事前審査（仮審査）を受ける
● 承認後、本審査を受ける
● 承認後、ローンの契約を交わす
● ローンが実行される

事前審査（仮審査）と本審査の違いを確認しましょう。

事前審査（仮審査）

住宅ローンの事前審査とは、借り入れする人の返済能力を見る比較的軽い審査です。もちろん金融機関によっては、かなり細かい内容まで審査することもあります。

審査期間は、最短1日で回答が出る金融機関もありますが、3～7日程の期間を要することが多いです。
個人事業主や会社役員などの場合は、金融機関によっては審査に7日以上かかることもあります。

自分にとってベストな住宅ローンを見極めるために、複数の金融機関に審査をお願いしても問題ありません。
借入金額や保証料などの審査結果を見て、自分に合った住宅ローンを選びましょう。

本審査

住宅ローンの本審査は金融機関の他に保証会社も加わり、細かな部分まで調べる審査です。本審査に重きを置いている金融機関では、事前審査（仮審査）が通っても本審査で落ちることもあります。

本審査の期間は早くても1週間、金融機関によっては2～3週間かかるケースもあります。

本審査は借入額などの詳細が決まってから申込みを行いましょう。

基本的には、借入したい1つの金融機関にしか審査はお願いできません。
ただし、審査に落ちてしまった場合は、別の金融機関に本審査をお願いすることも可能です。

万が一、審査に落ちてしまうと再び1週間以上の期間が必要になります。
建物の決済や着工の時期が送れないように、早めに審査を進めることが大切です。

なぜ住宅ローンには2つの審査があるの？

カーローンなどは1度の審査しかありません。
では、住宅ローンはなぜ2つの審査を通過しないと借入ができないのでしょうか。
理由は2つです。

● 大きな金額でさまざまな業者が絡むから
● 購入検討時と契約後で金額に差が出やすいから

住宅ローンは数千万円という大金を借り入れる方がほとんどです。そのため、1度きりの審査だけでなく、2回の審査をすることでミスを防いでいます。

万が一、1度の審査で承認をしてしまい、ローン契約の直前になってミスが発覚すると大変です。
ローンを借りる人だけでなく、土地や建物を売る業者にも迷惑が掛かってしまいます。抵当権を設定する司法書士や土地の地主などもいますからね。
ダブルチェックをすることで、より精度の高い審査を行っています。

もう1つの理由は、購入検討時と契約後で金額に差が出やすいからです。
特に注文住宅を建築する場合は、事前審査と本審査の金額が異なる場合も少なくありません。

例えば、事前審査時と土地が変わったり、建物が大きくなったりすると金額が増減します。その他にも、外構工事や地盤工事が増えることもありますよね。

事前審査のみでローンの契約をしてしまうと、申込内容と実情が大きく異なってしまいます。
このような事態を防ぐために、まずは事前審査をして、物件内容が確定した後に再度本審査を行っているのです。

2つの審査を行うのは手間だと感じる方も多いでしょう。
しかし、ミスなく正確なローンを組むためには非常に大切なことです。
この後説明する対策をしっかりと実践しながら、2つの審査を問題なく通過してくださいね。

２．住宅ローンの事前審査に落ちる理由と対策

住宅ローンの事前審査に落ちる理由とその対策を考えます。
事前審査に落ちたらどうなるの？と不安な方もいるでしょう。しっかりと住宅ローンを知った上で住宅ローンの審査に臨みましょう！

事前審査の審査基準と項目

一般的な事前審査の基準と項目を紹介します。
基本的に事前審査では、借り入れる人の返済能力を見極めています。

国土交通省の民間住宅ローンの実態に関する調査を元に、各金融機関が重視している審査項目をチェックしていきましょう。
50％以上の金融機関が、融資を行う際に考慮する項目に選んだのは以下の13項目です。

ただし、金融機関によっては重視する項目や、審査基準が異なるケースもありますのでご了承ください。

項目	金融機関の回答で多かった意見
完済時年齢	80歳未満
健康状態	団信加入が必要
借入時年齢	65歳未満
年収	150万円以上
勤続年数	1年以上
返済負担率	40％以内
担保評価	担保が融資判断へ影響する
金融機関の営業エリア	エリア内に居住
連帯保証	系列の保証会社の保証が必要
国籍	日本国籍、永住許可・特別永住者
雇用形態	派遣社員・契約社員は対象外
融資可能額	100％以内
カードローン等の他の債務の状況や返済履歴	他の債務や返済状況が融資判断へ影響する

参考：令和5年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書

年齢や勤務状況や年収などかなり細かい内容がチェックされます。
事前審査の用紙にも上記のような内容の記入欄があります。書き込んだことは全て審査の対象になるくらいの気持ちでいると良いでしょう。

ただし、上記の基準がすべての金融機関に当てはまるわけではありません。
例えば、勤続年数が1年未満でも審査してくれる金融機関もあります。逆に、返済負担率は30％以内で審査するような厳しい金融機関もあるでしょう。
あくまで大多数の意見として、審査内容をチェックしてください。

他にも、業種や会社規模、家族構成や所有資産などの項目が審査されることもあります。これらの項目は、審査を落とすためよりも加点要素になるものがほとんどです。

事前審査に落ちる理由！事前審査を通すための対策！

事前審査を通すためには、各金融機関の住宅ローンの利用条件に当てはまっていることが必須条件です。利用条件に当てはまっていなければ事前審査に落ちる可能性が高くなります。
審査では借入時や完済時の年齢、保険に加入可能な健康状態であるかなどの条件を満たしていることを確認した上で、審査を申し込むようにしましょう。

事前審査に落ちる理由、そして審査を通すための対策は次の4つです。

①転職直後や大幅に年収が落ちた年は審査に通るのが厳しい！

勤務年数や年収を重要視する金融機関が多いです。
勤続年数が1年未満である、年収が前年度より大幅に落ちたなどという場合は審査に落ちる理由になります。転職したばかりや年収が大幅に落ちた人は、しばらく審査を見送った方が良いでしょう。
翌年の方が好条件で審査が通る可能性が高まります。
どうしても今年中に審査を通したい場合は、勤務年数を考慮しない金融機関を探してください。

また、年収が落ちた理由が明確で、翌年には戻ることが証明できるなら、柔軟に対応してくれる金融機関もあるかもしれません。担当者に相談してみてくださいね。

②他の融資があり、完済の目途がついていない

他の融資があると住宅ローンを貸してくれない金融機関は多いです。クレジットカードのリボ払いやキャッシングの利用があり、未返済残高が多いと審査に落ちる理由になります。
事前に完済しておくことで、審査に影響が出ません。

また、本審査やローン契約までに完済してあれば、事前審査の時点では完済予定でも認めてくれる金融機関がほとんどです。完済予定の欄にチェックを付けて審査をすれば問題ありません。
期限までに完済の目途を付け、借入がない状態で住宅ローンを借り入れするようにしましょう。

③信用情報に心配がある

過去の融資の返済で延滞や未払いがある場合、個人信用情報が事故扱いになっていることがあります。事故扱いになっていると審査に落ちる理由になります。
信用情報に問題があると、どんなに年収が高くても貸せないという審査結果になることも少なくありません。

信用情報は自分でもネット等で取得できるため、不安な方はチェックしてください。
万が一、問題があった場合は、審査を見送ることをおすすめします。多くの金融機関の事前審査を受けて落ちると、記録が残ってしまい不利になります。
数年後に信用情報が更新され、問題なくなってから事前審査を申し込みましょう。

④返済負担率を大幅に超えてしまう

自分の借入可能額を大きく超えた額で申込をすると、細かな審査に入る前に否認されることもあります。借入可能額を確認せずに可能額を超えた融資の審査は落ちる理由になります。
例えば、年収200万円の人が月々10万円のローンを借りたいと言っても、貸してくれる金融機関はありません。なぜなら、返済負担率を大幅に超えているからです。

返済負担率とは、年収に占める年間のローン返済額の割合のことを指します。
例えば、返済負担率40％以内で審査している金融機関の場合、年収200万円の人の毎月の返済可能額は約6.6万円です。
年収200万円の人が月々10万円のローンを組むと、返済負担率は60％になってしまいますよね。大幅に返済負担率を超えているため、貸し出せないと判断されます。

返済負担率は35～45％で審査している金融機関が多いため、考慮しながら申し込む借入額を検討しましょう。

すぐに対策できることもあれば、数ヵ月前から準備しなければならない内容もあります。住宅購入を検討し始めたら、まずはローンの対策を進めましょう。

事前審査に必要な書類

一般的な事前審査に必要な書類を紹介します。

● 事前審査申込書、個人情報取扱同意書
● 身分証明書のコピー（免許証・マイナンバーカード等）
● 健康保険証のコピー（勤務先や勤務年数の確認のため）
● 前年の源泉徴収票のコピー（会社員の方・年収確認のため）
● 過去3期分の確定申告書のコピー（自営業の方・年収の確認のため）
● 物件確認資料（土地・建物の販売チラシ、見積もり、資金計画書等）
● 既存借入の確認資料（契約内容やローン残高がわかるもの）

金融機関や申し込み内容によって異なりますので、必ず事前に確認してください。

３．住宅ローンの本審査に落ちる理由と対策

続いて、本審査に落ちる理由とその対策を紹介します。

本審査の審査基準と項目

事前審査の承認が下りている場合、基本的には本審査は落ちないケースがほとんどです。

本審査では、主に「返済能力と担保評価」が再度審査されます。それぞれ、事前審査のときと状況が変わっていないか確認し、変更になっている場合は再度審査します。

仮に、土地が事前審査のときと変わっている場合、担保評価に影響して借入額が減額する可能性もあります。また、審査が年をまたいでいるときは、最新の年収情報をチェックされるでしょう。

いずれにせよ、条件が悪くなっても虚偽の報告はせず、正しい情報を金融機関に伝えましょう。

本審査で新たに審査する内容が「健康状態」です。多くの住宅ローンは、団体信用生命保険への加入を義務付けています。

団信保険は一般的な保険と同様に、健康状態が良好でないと加入ができません。本審査のときに告知書に健康状態を申告します。
健康なら問題ありません。しかし、過去や現在進行形でケガや病気をしていると、団信に加入できない可能性もありますので覚えておきましょう。

ただし、中には団信の加入が任意の住宅ローンもあります。健康状態が不安な方は検討してみることをおすすめします。

本審査に落ちる理由！本審査を通すための対策！

ここでは本審査に落ちる理由とその対策をまとめます。落ちる理由をあらかじめ抑えておけば本審査も問題なくクリアできるでしょう。

①事前審査後に延滞や新たな借入をしてしまった

本審査時にも返済能力の確認をするために、個人信用情報のチェックを行います。

事前審査後に、新たな借入が増えていたり返済の延滞があったりすると、審査に落ちる理由になります。
カードローンやスマホ代の引き落としなどの少額でも、審査に影響する可能性があります。事前審査後は特に気を引き締めましょう。

②他のローンの返済が残っている

事前審査時に、完済予定にしていた融資は必ず完済しておきましょう。完済予定のものが未完済の場合は審査に落ちる理由になります。
本審査時に完済証明書の提出をお願いされることが多いです。
完済していないと、審査は通りませんので計画的に返済するようにしてくださいね。

③健康状態が変わってしまった

ケガや病気をせずに健康な状態でいることも大切です。もし健康な状態でなくなり、団信への加入が難しくなると審査に落ちる理由になります。
日頃から定期健診なども受け、健康に留意しましょう。ちょっとしたケガや病気でも、審査に影響が出ることもあるため注意が必要です。

本審査に必要な書類

本審査は事前審査のときよりもさまざまな書類が必要です。一般的な必要書類を紹介します。

● 借入申込書、個人情報取扱同意書
● 団体信用生命保険申込書兼告知書
● 本人確認書類
● 住民票
● 印鑑証明書
● 源泉徴収票や確定申告書（最新のもの）
● 課税証明書
● 売買契約書
● 工事請負契約書（平面・立面・配置図なども）
● 重要事項説明書
● 不動産登記簿謄本
● 公図や測量図
● 建築確認申請書

他にも借り入れする人によって必要な書類は異なります。
また、事前審査の結果によって、必要になる書類もあります。逆に、事前審査と重複する書類は省けることも多いです。
金融機関や住宅会社の担当者の指示に従って、早めに書類を準備しましょう。

４．審査が通りやすい（甘い）おすすめの住宅ローン

審査が厳しくないと言われている住宅ローンを3つおすすめします。

フラット35

フラット35は民間の金融機関の住宅ローンとは異なる審査を行っています。
勤続年数や担保評価が原因で借入できない方は、非常に有利な住宅ローンと言えるでしょう。
フラット35は、政府系金融機関の住宅金融支援機構が提供している商品です。

フラット35は審査の方法は明確で、大きな特徴は次の3つに分けられます。

● フラット35の基準を満たした建物を建てること
● 返済負担率に収まる借入額であること
● 団体信用生命保険の加入が任意

1つ目は、フラット35の基準を満たした建物を建てることです。
フラット35は「幅広い国民が優良なマイホームを保有すること」を目的に提供しているローンなので、建物に対して基準があります。

ただし、建築基準法よりも少し厳しいくらいの基準なので、多くの住宅会社が標準仕様で満たせる内容です。設計時や建築中にフラット35の検査員が物件を検査してくれるため、安全かつ優良な建物を立てられる安心感がメリットとして挙げられます。
対して、基準を満たしているという証明書を取得するのに費用がかかる点はデメリットです。

2つ目は、返済負担率に収まる借入額であることです。
フラット35では以下のように返済負担率が定められています。

年収400万円未満	年収400万円以上
30%以下	35%以下

返済負担率に収まっていれば、基本的には借り入れすることが可能です。契約社員・派遣社員でも審査をしてくれますし、勤続年数の縛りもありません。
もちろん年齢などの制限はあります。
基本的な条件は、借り入れ条件をチェックしてみてくださいね。

3つ目は、団体信用生命保険の加入が任意の点です。
健康面が問題で住宅ローンが通らなかった方にとっては、大きなメリットと言えるでしょう。
団信に加入しない場合は、金利が0.2％引き下げになるため、月々の返済額も抑えることができます。

ただし、団信に加入せずに住宅ローンを組むと、万が一のときのリスクが高い点は理解しておきましょう。
債務者が返済できない状況になると、家族に大きな負担が掛かってしまいますからね。
計画的に貯蓄をしておくか、加入できる保険を探して申し込むなどの対策が必要です。

このようにフラット35は、特殊なルールが多い住宅ローンです。
民間の金融機関の住宅ローン審査に落ちてしまった方は検討してみても良いでしょう。

フラット35は住宅金融支援機構が提供している商品ですが、実際に扱っているのは民間の金融機関です。それぞれの金融機関で金利や手数料などの条件が異なりますので、自分にとって得になるフラット35を探してみてくださいね。

条件の良いネット銀行

ネット銀行は一般的に住宅ローンの審査が厳しいと言われています。
しかし、中には利用条件が緩い金融機関もあります。具体的な例を紹介します。

ソニー銀行	勤続年数の条件なし
イオン銀行	勤続6ヶ月以上、年収100万円以上
住信SBIネット銀行	安定かつ継続した収入があること

フラット35以外にも、勤続年数の縛りが無かったり短かったりするネット銀行はあります。一般的な金融機関の対面申し込みは、勤続1年以上や年収400万円以上などの条件がついていることも多いです。

上記のようなネット銀行は、転職したばかりの方にとって好条件の住宅ローンと言えます。
審査の際には、毎月の給与明細や勤続証明書などが必要になります。指示に従って用意しましょう。

また、住信SBIネット銀行のように、勤続年数や収入の制限があいまいなケースもあります。間口を広げて多くの顧客を獲得しようという考えの金融機関です。
年収に不安がある方は検討してみてください。

ネット銀行は顧客獲得の為にさまざまな条件を緩めていることがあります。細かな利用条件までチェックして、自分に合った審査内容のネット銀行を探してみてください。

地方銀行や信用金庫の住宅ローン

地方銀行や信用金庫の住宅ローンは、比較的審査が通りやすいと言われています。
理由は次の2つです。

● 地域の顧客を大切にしているから
● 住宅営業の担当者とのつながりが強いから

地方銀行や信用金庫は、地域に住む顧客をメインに営業をしています。
そのため、住宅ローンを利用してくれる方には、できるだけ好条件で組ませてあげたいというスタンスです。
自分の金融機関をメインバンクにしていたり、預貯金が多くある場合、借入額などの融通を利かせてくれることがあります。
地元で安定した会社などを見極める力もありますので、勤務先によっては審査内容がプラスになることもあります。

さらに、個人情報に問題があった場合、事前に相談をすると解決策などを相談に乗ってくれるかもしれません。
もちろん、担当者によって対応は大きく変わります。
しかし、メガバンクやネット銀行と比べると、良心的な対応をしてくれる銀行が多いでしょう。

また、地方銀行は地元の住宅会社とのつながりも強いです。
自分の銀行の住宅ローンをお客様に紹介してもらうために、住宅会社の営業マンへ頻繁にアクションをかけています。その際に、住宅ローンのちょっとした相談などを行っている営業マンも多いです。
事前審査を出す前に担当者レベルで相談ができるため、対策を行ってから審査をかけることができます。

もちろん、フラット35とは異なり審査が統一されているわけではないので、結果は様々です。
しかし、地方銀行は融通が利きやすいという面で、審査が通りやすいと評価ができるでしょう。
地方銀行や信用金庫を利用する際は、地元の住宅会社の営業マンを頼ってみてくださいね。

５．まとめ

住宅ローンは、さまざまなローンの中で最も審査が厳しいです。
大きな額を長い年数で貸し出すため、金融機関の審査が厳しくなるのは理解できます。

審査を問題なく通過するために、落ちる理由をしっかりと抑えて事前の対策を行いましょう。
万一、勤続年数・年収・健康面などで問題があっても、選ぶ金融機関によっては審査が通ることもあります。
自分に合った条件で審査してくれる住宅ローンを選んでください。

ただし、信用情報の問題については、なかなか解決できない金融機関がほとんどです。地方銀行などの親身に相談に乗ってくれる銀行に相談してみましょう。
解決しない場合は、時間の経過を待つしかありません。

住宅購入をスムーズに進めるためには、審査に落ちる理由をクリアして、住宅ローン審査の対策を行うことは必須です。
自分の現状を把握しながら、最善の方法でローン審査を進めてくださいね。

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