勝どき駅の再開発でマンション「HARUMI FLAG（晴海フラッグ）」の資産価値はどうなる？周辺相場についても解説！

最終更新日：2024年07月26日

勝どき駅の再開発マンションは得をするのか？

現在、勝どき駅では再開発計画が進んでいます。
再開発エリアは街並みが綺麗に整備され、居住性が高いのが魅力です。
そのため、再開発エリア内に建つマンションは、人気が高く資産価値も保ちやすいという特徴があります。

本記事では、勝どき駅の再開発によるマンション「HARUMI FLAG（晴海フラッグ）」の資産価値と周辺相場について詳しく解説します。

１．再開発マンションの資産性

まず最初に、「なぜ再開発マンションは資産性が高いの？」「どのような視点で再開発エリアを選べばよいのか？」
このような疑問をお持ちではないでしょうか。

再開発エリア内のマンションは、物件周辺の歩道や広場など街区全体が開発されます。
そのため、街並みが綺麗で利便性が高いのが最大の魅力となっています。

特に、エリア内に公園・商業施設・保育施設・病院などが併設される再開発物件は、快適な住環境が保証されています。
ペデストリアンデッキや地下道が整備され、駅直結となるマンションの場合、通勤・通学にも便利で人気はさらに高くなります。

このように、再開発に伴って建設されるマンションは、エリア周辺のマンションと比べ優位な条件を備えている可能性が高いです。
タワーマンションや周辺が美しく整備されたマンションは、地域のランドマークとなり需要が高いため、再開発の初期で青田買いすると利益が生まれやすくなります。

資産性が高いマンションを探している方は、「再開発物件かどうか」を検討材料の一つとし、以下にまとめたポイントを参考にしてみてください。

再開発マンションについてさらに詳しく知りたい方は、下記の記事もご参照ください。

「新駅・再開発計画」価値が上がる条件と狙い目マンションとは？

ここからは、勝どき駅の再開発マンションをご紹介していきます。

２．勝どき駅の再開発概要

続いては、勝どき駅の再開発概要について見ていきましょう。

勝どき駅周辺はどんなところ？

勝どきはLIFULLホームズの「買って住みたい街ランキング2024」で6年連続第1位の人気の街です。
勝どき駅周辺は、築地や銀座が徒歩圏内で、タクシーも利用しやすいエリアとなっています。
駅前の商業施設「晴海トリトンスクエア」には、スーパーや病院、郵便局、各種銀行のATMなどが入っており、生活に必要なものが揃います。
若者からお年寄りまで幅広い層が住みやすい街と言われています。

晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業

※画像出典：中央区HP　https://www.city.chuo.lg.jp/documents/4167/sensyumurapanfu1.pdf

東京オリンピック選手村跡地に建設されるマンションとして話題を集めている「HARUMI FLAG（晴海フラッグ）」。

広大な敷地内には商業施設や保育施設のみならず、様々な公共施設が設置されます。
BRT（バス高速輸送システム）、公園、消防署、警察署、小学校など、一つの街が新たに作られます。

また、水素エネルギーを先導的に導入し、環境先端都市の実現も目指すプロジェクトも展開されています。

下記が晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業の特徴です。

「HARUMI FLAG」の詳しい情報を別記事でまとめていますので、下記も合わせてご参照ください。
大人気HARUMI FLAG（晴海フラッグ）の価格表分析＆資産性を解説！特徴と魅力を大公開！

タワー棟である「HARUMI FLAG SKY DUO」の詳細は、下記の記事でもご紹介しています。
【2023年最新】HARUMI FLAG SKY DUO（晴海フラッグ タワー棟）の資産性とは？周辺タワーの取引相場から考察

資料請求をご希望の方は、下記の物件詳細より申し込みができます。

HARUMI FLAG (PARK VILLAGE)　物件詳細
HARUMI FLAG (SUN VILLAGE)　物件詳細
HARUMI FLAG (SEA VILLAGE)　物件詳細
HARUMI FLAG SKY DUO (PARK VILLAGE)　物件詳細
HARUMI FLAG SKY DUO (SUN VILLAGE)　物件詳細

３．過去再開発での値上がり事例

再開発の規模は大きければ大きいほど良く、さらに駅前といったアクセス良好な場合、立地の価値が格上げされます。
さらに再開発エリアは、どれだけの人が集まるかが非常に重要なポイントであり、それはマンションの値上がり率に大きな影響を与えます。

ここで参考例として、大規模再開発エリア内のマンション値上がり率をご紹介します。

４．勝どき駅周辺の値上がり事例

続いては、勝どき駅周辺の価格相場と値上がり事例をご紹介します。
条件により、中古マンション価格や値上がり率は様々であることが分かります。

まずは、最寄り駅のマンション価格相場や近隣物件の価格を詳しく確認していきましょう。

そして、勝どき駅周辺で人気が高い中古マンションの「沖式中古時価（適正中古価格）」は下記のようになっています。

※2024年7月23日時点の価格情報となります。
中古時価は市況により変動します。最新の数値を確認したい方は物件名をクリックし、物件詳細ページにてご確認ください。

※一部数値は会員限定公開となります。
（無料会員登録・ログインで数値が表示されます）

５．【考察】勝どき駅の再開発マンションの資産価値

再開発マンションの概要

最後に、勝どき駅の再開発で建設されるHARUMI FLAG SKY DUO（晴海フラッグ タワー棟）2棟の資産価値を考察していきます。

HARUMI FLAG SKY DUO（晴海フラッグ タワー棟）は、先進の免制震構造が採用されている地震に強いタワーとなっています。
また、長期優良認定住宅であるため、2025年内の入居で最大409.5万円の住宅ローン控除を受けられます。
話題性があるだけでなく、安心・安全に暮らせる魅力があります。

驚異的な抽選倍率

HARUMI FLAG SKY DUO（晴海フラッグ タワー棟）に先行し販売された「板状棟」は、販売価格が割安だったことから、抽選倍率が驚異的な266倍にもなりました。
また、中古市場において、板状棟は新築時価格の1.5倍以上の価格で売却されており、眺望が良い住戸では2倍近くも値上がりしています。投資目的として購入する人も多いマンションです。
人々からの需要が高い魅力的なマンションであることが考察できます。

資産価値がわかる「7つの法則」

当サイト住まいサーフィンは、過去20年間に販売された1万9000棟のマンションを調査し、「得するマンション7つの法則」を公開しています。
この法則に当てはまるのか、HARUMI FLAG SKY DUO（晴海フラッグ タワー棟）をチェックしていきます。

法則①　購入時期を見極める

マンション価格の今後の見通しについては、あと2～3年はマンション価格の上昇が見込まれます。住宅ローンも現在のところ低金利が続いています。
しかし、住宅ローン金利は変動・固定ともに今後徐々に引き上げられていく兆しも見られます。

好機を待つのではなく、欲しいと感じたタイミングで購入し、住宅ローン残債を早めに減らすのが得策といえる状況です。

法則②　単価の高いエリアは底高い

都心中心部へのアクセスの良さと街そのもののブランド力は、マンションの価値を高めます。
晴海フラッグエリアは、最寄り駅である勝どき駅まで少し距離があり不便に思う方もいるかもしれません。

しかし、2024年2月から東京BRT（バス高速輸送システム）に選手村ルートが追加され、「晴海フラッグエリア」と「新橋」を約11分の速さで結びます。
勝どき駅からも都営大江戸線を利用すれば、乗り換えなしで六本木まで約15分でアクセスすることが可能です。
また、勝どきはLIFULLホームズの「買って住みたい街ランキング2024」で6年連続第1位であることから、多くの人に支持を受けているブランド力のあるエリアと言えるでしょう。

法則③　駅アクセスはいいに限る

利回りが平均以上に優れているマンションを選ぶのであれば、駅から徒歩8分以内が基本条件です。
晴海フラッグ タワー棟から最寄り駅まで徒歩18分かかることから、駅アクセスが良好とは言えないでしょう。

法則④　大規模マンションは得をする

マンションは規模が大きいほど資産性が高くなる傾向があります。
特に、総戸数200戸以上の大規模マンションは過去大幅に値上がりしたケースも多くあります。
晴海フラッグ タワー棟は2棟とも200戸をはるかに超える700戸以上の大規模マンションです。資産性は高くなることでしょう。

法則⑤　タワーはランドマーク性に価値がある

タワーマンションとは、一般的には20階以上の超高層マンションを指します。
晴海フラッグ タワー棟は2棟とも地上50階の超高層マンションです。ランドマーク性のあるタワマンと言えるでしょう。

法則⑥　面積は小さいほど損をする

市場で最もニーズがあるのは70～80平方メートルのファミリータイプです。
晴海フラッグ タワー棟の2棟は、1LDK～3LDKの幅広いお部屋展開をしています。3LDKを購入すれば、損をするリスクを避けることができるでしょう。

法則⑦　適正価格以下で購入する

新築マンション販売価格も中古マンション販売価格も売出されている価格が適正とは限りません。
高掴みや割高な価格で購入しないよう、適正価格を知ることが重要です。

既に販売済みのHARUMI FLAG　SUN VILLAGE　板状棟の平均価格は、3K～3LDK（80.73㎡）で7,220万円です。
周辺の新築マンションの相場が下記であることから、他と比べるとかなり割安なマンション価格設定となっています。

また、現在販売されている晴海フラッグ タワー棟の販売価格は、下記になっています。高額な部屋もありますが、お得な価格の部屋もあることが伺えます。

マンションは同じ間取りでも部屋毎に販売価格が異なることがあります。マンション内でお得な部屋・損をする部屋を判断できる「住戸比較レポート」を当サイト住まいサーフィンでは無料で提供しています。
勝どき駅の再開発マンションの割安なお部屋が知りたい方は、住戸比較レポートをご活用ください。

【考察】再開発マンションの資産価値

勝どき駅周辺に存在する中古マンションの値上がり率の平均は、58％となっています。HARUMI FLAG SKY DUO（晴海フラッグ タワー棟）は7つの法則にも当てはまることが多く、資産価値に期待出来そうなエリアと言えるでしょう。

しかし、HARUMI FLAG は修繕積立金と管理費の負担が大きく、ローン以外の支払いがネックになる方もいるかもしれません。修繕積立金と管理費についての詳しい情報はこちらの記事をご覧ください。

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６．まとめ

本記事では、勝どき駅の再開発マンション「HARUMI FLAG（晴海フラッグ）」の資産価値や周辺相場についてご紹介しました。

今回の相場価格を見て驚いた方もいらっしゃるかもしれません。住宅ローンは低金利が続いていますが、マンション価格の高騰が続いている状態です。
その他にも、将来の金利上昇、2024年問題による建築費高騰、人口減少といった不安要素は多くあります。
マンション購入で後悔しないためには、より一層の情報収集が重要です。

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