マンションのインスペクションはするべき？メリット・デメリットやタイミングについても解説！

最終更新日：2024/06/11

住宅購入は、人生の中で特に大きな買い物といえます。
だからこそ、購入した住宅には不具合がないのか不安な方もいらっしゃるでしょう。
そんなときにおすすめなのが、「ホームインスペクション」です。

今回の記事では、マンションのインスペクション（調査）について解説します。
中古マンションのインスペクションを中心にメリットやデメリットもご紹介するので、購入や売却を検討している方はぜひご覧ください。

１． インスペクションって何？

インスペクションとは、第三者の専門家が、建物の構造上主要な部分に大きな劣化や不具合がないか調べることです。
住宅に限定して、ホームインスペクション（住宅診断）と言うことも多いです。

2018年に宅建業法が改正され、不動産会社が中古住宅の売買を仲介する場合、売主と買主にホームインスペクションの説明や斡旋が義務化されました。
ただし、具体的には「斡旋ができるかどうか示す」ことが義務化されているだけなので、必ずしも斡旋行為をしなければならないわけではありません。
インスペクションするかどうかは、結局は売主や買主次第です。

中古だけでなく新築住宅のインスペクションもあります。
新築の場合、内覧会に同行して完成した建物をチェックしたり、建築中の工事現場に行って鉄筋組や構造などをチェックしたりします。

今回のコラムでは、中古マンションのインスペクションを中心に解説していきます。

具体的にはどこを調査する？

一般的には、中古マンションでは以下の現況を調査します。
調査方法はチェックリストをもとに主に目視で行われますが、一部調査では専用の器具を使用して数値などを測ります。
なお、調査項目によってはオプションとしてプラス料金がかかることもあります。

例えば壁であればひび割れやコンクリートの劣化の有無、給排水管路であれば吐水不良や水漏れの有無など、それぞれの項目が細かく調査されます。
構造の安全性や水漏れが無いかどうかを事前に確認できるので、安心して生活を始めることができます。

マンションだと費用はどれくらいかかる？

ホームインスペクションの相場は、中古マンションの建物状況調査であれば約4.5～7万円、新築マンションの内覧会同行であれば約4～9万円です。
調査会社によって基本調査項目が異なるので、金額にも差があります。
オプションを追加すれば、場合によっては10万円を超えることも。
インスペクション費用は、原則として依頼した人が負担します。

なお、中古住宅の売買であれば不動産会社からホームインスペクションの斡旋をしてもらえることがありますが、必ずしも紹介された調査会社に依頼する必要はありません。
どの調査をして欲しいのか事前に考えた上で、調査会社を検討することをおすすめします。
また、国土交通省がインスペクションのガイドラインを発行しているので、そちらを参考にしてみてもいいでしょう。

補助金を利用できる場合も

インスペクションを実施する場合、自治体によっては補助金を利用できる場合があります。
例えば、国が行っている「長期優良住宅リフォーム推進事業」の補助金制度では、工事前にインスペクションを行うことが要件となっています。
お住まいの自治体に補助金制度があるか確認することをオススメします。

２． ホームインスペクションのメリット・デメリット

次に、中古マンションのホームインスペクションのメリット・デメリットをご紹介します。

メリット

売主側のメリットとしては、「インスペクション済み」物件として売り出すことができるので、他の中古マンションよりも早くかつ高く売れる可能性があります。

国土交通省の調査によると、中古住宅を購入検討したものの結局購入しなかった人のうち、約8割が設備の不具合や耐久性能に対して不安を持っていました。
同じような条件の物件があったときに、買う側としては専門家が調査した物件の方が信頼できますし、多少価格が高くても購入したいと思う方もいるでしょう。

また、物件の状況を売買前に双方がしっかりと把握できるので、売却後に買主から修理箇所等のクレームが来るリスクが減ります。入居後に不具合が見つかると、責任の所在が曖昧になりトラブルになるケースがあります。
そのようなことを防ぐためにも、事前に調査を実施することは重要です。

買主側のメリットとしては、第三者の専門家が調査した物件なので安心して購入することができます。

劣化した箇所を修理するかは売主次第ですが、売主が修理しない場合でも買主が入居前にリフォームすることが可能です。
中古マンションは、入居してからリフォームすべき箇所が見つかることが多いです。
入居後のリフォームは場合によっては生活に不便を伴うことがあるため、可能であれば入居前にまとめて行うことが望ましいです。
すぐにはリフォームしない場合でも、劣化状況から今後の修理計画を考えることもできます。

デメリット

デメリットとして、費用がかかることが挙げられます。
先ほどご説明したように、中古マンションであれば約4.5～7万円ですが、詳しい調査をする場合は10万円を超えることがあります。
さらに、修理箇所が見つかればその分の費用も売主または買主が負担する必要があります。

また、大がかりな修理が必要な箇所が見つかった場合、高額な費用だけでなく修理にも時間を費やすため、スムーズに売買できなくなってしまいます。
劣化等の状況によっては、売却価格が下がる場合や買主が購入をやめる場合もあるかもしれません。

これは一見デメリットに感じますが、調査をしなければ修理をせずに売買してしまうことになり、後々トラブルに発展することがあります。
ホームインスペクションをすることで、そのような心配はないと「安心」して売買できます。

３．マンションのインスペクションに関するよくある疑問

最後に、マンションのインスペクションに関してよくある疑問について見ていきましょう。

マンションの場合、共用部分も調査されるの？

マンションは一戸建てと違って、専有部分と共用部分に分かれています。
専有部分は主に住戸部分で、共用部分はエントランスやエレベーター、バルコニーなどです。
実は玄関扉や窓ガラスも共用部分になります。

マンションのインスペクションをするときは、屋根や外壁だけでなく、住戸までの廊下などの一部共用部分についても調査されます。

注意したいことは、共用部分を勝手に調査することはできません。
事前に管理組合や管理会社から承諾を得る必要があります。

中古マンションの売主がインスペクションする場合は比較的スムーズだと思いますが、買主の場合は、まずは売主や不動産会社に相談することになります。
管理組合等の承諾に時間がかかる場合があるので、インスペクションしたいと思ったら早めに行動するようにしましょう。

中古マンションのインスペクションはいつ頼むべきか？

中古マンションのホームインスペクションをするタイミングは、いつが良いのでしょうか。

理想的なタイミングは、売買契約をする前です。
買主は安心して購入できますし、劣化部分など気になることがあった場合に値下げや修理対応の交渉ができます。

もちろん、引き渡し後であってもインスペクションすることは可能です。
しかし、引き渡し後に修理箇所を発見した場合、売主に修理費用を負担してもらえるのでしょうか。

結論としては、時期や修理内容によっては売主負担となることがありますが、売買契約書の取り決めにより買主負担となることも多いです。

売主が不動産会社の場合は引き渡しから2年、不動産会社以外であれば引き渡しから3ヶ月以内が責任を負う期間と定められていることがほとんどです。
また、売主が責任を負う範囲については売買契約書に記載されていて、重大な瑕疵（欠陥のこと）のみとされている場合が多いです。

法律で定められている売主の責任についても、簡単にご説明します。

2020年に民法が改正されて売主の責任に関して変更があり、「瑕疵担保責任」と呼ばれていたものは「契約不適合責任」になりました。

「瑕疵担保責任」では売主は「隠れた瑕疵」にのみ責任を負うことになっていました。
隠れた瑕疵とは雨漏りや基礎工事の欠陥など、買主が通常の注意を払ったにも関わらず発見できなかった瑕疵を言います。
また、買主は売主に対して①損害賠償を請求する②契約を解除する のどちらかしかできませんでした。

一方、「契約不適合責任」は「隠れた瑕疵」に限定されず、売主は契約内容に適合しないものすべてに責任を負うことになりました。
また、買主が不注意で瑕疵を知らなかったケースや、契約不適合であることを知っていたケースについても売主に責任が追及できます。

責任追及方法には追完請求（代わりのものや補修の請求）や契約代金減額請求もできるようになりました。
これらの請求は、不適合を発見してから1年以内に売主に通知すれば良いとされています。

ただし、実態としては請求の期間や責任範囲に特約を設ける場合がほとんどです。
先ほどご説明したように、売主が不動産会社の場合は引き渡しから2年、不動産会社以外であれば3ヶ月を責任が追及できる期間と定められていることが多いです。
不動産会社については、法律により2年より短くすることは禁止されています。
しかし不動産会社以外はこのような定められた期間がないため、売主が個人であれば3ヶ月よりもさらに短い場合や、免責（責任は負わない）とされている場合もあります。

これらのことを考慮すると、やはり契約前のインスペクションが安心です。

瑕疵保険に加入していれば、インスペクションは必要ない？

次に、瑕疵保険に加入している物件の場合、インスペクションは必要あるのかどうか見ていきましょう。

瑕疵保険とは、住宅の検査と保証がセットになった保険のことで、購入後に瑕疵があった場合は保険金が支払われます。
加入条件として、住宅の検査で基準を満たしていることが求められます。

新築住宅は「住宅瑕疵担保責任保険」、中古住宅は「既存住宅売買瑕疵保険」になり、それぞれ違う内容の保険です。
どちらの保険も、不動産会社や住宅の売主が加入します。

瑕疵保険加入時に検査をしているということは、インスペクションは必要ないのでしょうか。

実は、瑕疵保険とインスペクションでは調査の目的や範囲が異なります。

瑕疵保険は、あくまで保証しても良いか確認することが目的です。
また、調査範囲も①構造耐力上主要な部分②雨水の侵入を防止する部分に限定されます。

一方、インスペクションは安心して住むことを目的にしていて、修繕する箇所や劣化状況などをインスペクターの方が細かく教えてくれます。
調査範囲も広く、依頼をすれば屋根裏や床下までも細かく調査してもらえます。

そのため、瑕疵保険に加入していても、インスペクションをすることをおすすめします。

４．まとめ

今回の記事では、ホームインスペクションの調査内容やメリット・デメリットについて解説しました。

特に中古マンションを購入・売却する場合、劣化状況が気になる方が多いと思います。
後々トラブルになって後悔しないためにも、契約前にインスペクションしましょう。

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