新築マンション購入の流れと諸費用を解説！中古マンションとの違いは

最終更新日：2024年07月05日

マイホーム購入を考え始めたものの、初めての経験でどう進めていくべきかよく分からないという方も多いのではないでしょうか。

そこで今回の記事では、新築分譲マンション購入の流れと初期費用をご紹介していきます。

また、本記事の後半では、新築マンションならではの特徴を、中古マンションと比較して具体的にお伝えします。
新築マンション購入を検討する上で知っておきたい知識となりますので、是非ご覧ください。

１． 新築分譲マンション購入の流れ

まずは、新築分譲マンション購入の流れを見ていきましょう。

マイホームに求める条件を洗い出す

はじめに、マンションを購入する上で重視したい条件やこだわりを洗い出すことが大切です。
ファミリーで住むマンションをお探しの場合、ご夫婦で意見が食い違うことも多いので、まずは各々の希望条件を漏れなく書き出していきましょう。

その際に、希望条件には順位付けをしておくと物件選択がスムーズに進みます。
なぜならば、全ての条件を満たす物件を見つけるのは不可能に近いためです。
どういった条件を特に重視していきたいかをあらかじめ考えておきましょう。

また、条件がなかなか思いつかないという方は、下記のようなポイントについて考えてみると希望が明確化されていきます。
新築マンションと中古マンションの、それぞれの特徴・違いについては後で詳しく解説していきます。

購入目安金額を把握しよう

つづいて、自分たちの借入可能な金額を知るために、住宅ローン事前審査を通してみましょう。
欲しい物件が見つかってから、住宅ローン仮審査に申し込むイメージを持っている方も多いかもしれません。しかし、物件が決まる前でも事前審査は可能です。

事前審査を行うメリットは大きく2つあります。

１つ目のメリットは、自分たちが借入可能な金額を事前に把握することで、効率的にマンションを選択することができる点です。
物件価格が高騰しているため、気になっているエリアのマンションが予算オーバーの場合も。
反対に、住宅ローンが超低金利となっている現在、想像以上の金額の借入が可能で、月々の返済額も少なかったという声も多数聞かれます。

住宅ローンの上限を知った上で物件の選択を行うと、自分たちによりフィットしたマンションが見えてきます。

2つ目のメリットは中古マンション購入の場合に契約が有利に働く可能性があります。
中古マンション購入はスピード勝負とも言われており、複数人からの申し込みが入ることもしばしば。
その場合、購入の優先順位は申し込み順ではなく、売主側の様々な都合により決定されるため、購入意欲の高い客と思ってもらうことがポイントです。

購入希望者の住宅ローンの事前審査が通っていると、早く売却したいと考えている売主にとっては安心材料となり、選ばれやすくなる可能性があります。

希望に合ったマンションを探そう

希望条件と購入目安金額を把握したところで、いよいよ本格的に物件探しを行っていきましょう。
住まいサーフィンの物件検索では、沿線・駅別の価格相場や、個別物件の資産性・割安度が分かるため、マンション選びで損をしたくないと考えている方にはおすすめのサイトです。

また、マンション選びのポイントとして、条件の取捨選択に迷った場合に自分で変えられない部分を優先することをおすすめしています。
居室内は後からでもリフォーム等で変更できますが、住環境を変えることは不可能です。
物件周辺にどうしても気になる懸念点がある場合は避けておいた方が無難です。

このような、マンション選びに役立つ様々な情報を会員ページ内の動画で公開しています。
選んではいけない立地や間取り、モデルルームのチェックポイント他、多数なテーマについて解説していますので、是非ご活用ください！
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モデルルーム見学に行ってみよう

気になるマンションが見つかった方は、実際にモデルルーム見学に行ってみましょう。

モデルルームの作り込まれた雰囲気と、不動産のプロである営業担当者のトークに感動し、流されるままに契約してしまった…という人が多いので要注意です。

流されてマンションを購入してしまい、後で後悔しないように、事前に確認しておきたいポイントをまとめてから見学に行くことをおすすめします。

マンションのモデルルーム見学の詳しいポイントはこちらをご参照ください。
モデルルームに関する様々な基礎知識をQ&A方式でご紹介しています。

購入申し込み

マンションのモデルルーム見学を行い、購入したい物件が見つかったら、「購入申し込み」に進む流れになります。
申込書を記入する際、売主へ購入意思を示すために10万円程度の「申込証拠金」が必要な場合があります。
「申込証拠金」はあくまで一時的な預かり金となりますので、契約時（契約を行わなかった場合も）に返金されます。
トラブル防止のため、預かり証は必ず保管しておきましょう。

売買契約

購入申込み後、売買契約へと進みます。
売買契約をする前には、宅建士からマンションに関する重要事項説明があります。
この際に、説明の中で生じた疑問点や不明点はすべて相談して解決しておきましょう。

また、売買契約の際には手付金の支払いが発生します。一般的に、物件価格の10％が提示されますが、新築マンションの場合は減額交渉可能な場合があります。
手付金についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

本審査と住宅ローン契約

売買契約後には住宅ローンの本審査を受けます。
事前審査よりも厳しい審査が行われるため、人によっては本審査に通らない場合もあります。

よくある本審査に落ちる理由は「事前審査後に転職してしまった」「事前審査後にカーローン（またはカードローン）を借りてしまった」というものです。新築マンションは購入から引き渡しまでの期間が長いですが、住宅ローンを借りるためにも転職や金銭の借入はしないようにしましょう。
どうしてもな事情がある場合は、勝手に行動に移さないでまずは金融機関に相談してください。

本審査が通ったら、住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）を結びます。提携ローンの場合は、後述する入居説明会と一緒に金消会が行われることが多いです。

入居者説明会と内覧会

新築マンションの場合、引き渡しの前には入居者説明会と内覧会があります。

入居者説明会は入居の2～3ヶ月前に行われます。

マンションがほとんど完成したら、引き渡しの前に内覧をします。入居の1～2ヶ月前に行われます。

内覧会では、図面通りに出来上がっているか、傷や不具合などが無いかを確認していきます。
不具合があった場合、その場で対応できるものはすぐに直してもらい、難しい場合は後日再度直っているか確認することになります。

内覧会は、インスペクション業者に同行してもらって、プロの目で施工不良がないかチェックしてもらうことも可能です。4～9万円前後の費用がかかりますが、不安な人は検討してみてください。

融資実行と引き渡し

マンション完成後、いよいよマンションの引き渡しとなります。
ただし注意点として、新築マンションの場合は引渡しが2年後など数年先になるケースが多くあります。

そのため、新築マンションを購入された方の中には、お子さんの保育園入園や進学のタイミングに合わせて、一時的に新居周辺エリアに賃貸物件を借りて仮住まいするといった方もいらっしゃいます。

新築マンションを希望される方は、ライフプランに合わせて数年先までの方針を相談しておくと安心です。

マンション入居の初年度には不動産所得税の支払いが発生しますので覚えておきましょう。
その他にもマンション購入では様々な諸経費がかかりますので、次の章でさらに詳しく説明していきます。

２．新築マンション購入に必要な費用を知ろう

新築マンションを購入したいと考えているものの、手元には一体どのくらいのお金が必要なのか気になっている方も多いのではないでしょうか。
つづいて、新築マンションを購入する際の費用と支払いのタイミングについてご紹介していきます。

新築マンションの購入では、契約時、引渡し時、入居後でそれぞれ費用が発生します。
順番にご説明していきます。

売買契約時・住宅ローン契約時にかかる初期費用

まずは、新築マンションの契約時と住宅ローン契約時（金銭消費貸借契約時）にかかる費用についてです。

申込金

新築マンションの購入申し込み時、「申込証拠金」の支払いが発生する場合があります。

売主へ申込みの意思を示すためのもので、金額は10万円以内が一般的です。
申込金は、法的な拘束力のあるものではないため、契約を行わなかった場合には全額が払い戻されます。購入する場合は、後述する「手付金」の一部に当てられます。

売買契約書　印紙税

不動産の売買契約時、印紙税が課されます。
印紙税とは、売買契約書に貼り付ける収入印紙代を指します。

収入印紙代は、物件の成約価格によって異なります。
平成26年4月1日から令和9年3月31日までの間に作成された売買契約書は、軽減税率が適用されます。
以下の表は、軽減税率が適用されたものになります。

 

手付金

マンション売買契約時、「手付金」の支払いが必要となります。
マンションの手付金は購入した物件価格の20％が上限となっていますが、新築マンションは物件価格の10％を支払う場合が多いです。
手付金は減額交渉できることがあります。貯金が少ない方や手元に資金を残したいという方は、相談してみましょう。
ただし、抽選倍率が高い人気マンションは、値引き交渉は困難です。

支払いタイミングは住宅ローン本契約前となりますので、全額現金で用意する必要があります。
支払った手付金はマンション引き渡し時に売買代金の一部として充当されます。

また万が一、契約後のキャンセルとなった場合、契約解除を行うには手付金の全額放棄が必要です。（反対に、売主から契約解除された場合には手付金の倍額が返金されます。）

そこで心配になるのが、住宅ローンの本審査が通らなかった場合は手付金を放棄する必要があるのか？という点です。
ですが、提携ローンの場合、住宅ローン審査に落ちた場合は違約金が発生しない旨の特約（住宅ローン特約）が設定されていますのでご安心ください。
提携ローン以外の場合は、住宅ローン特約は付けられないケースが多くなっています。売買契約書の内容はきちんと確認した上で契約に進むようにしましょう。

頭金

契約から引き渡しまでの間に、「手付金」とは別に「頭金」の支払いも可能です。

しかし、現在は住宅ローンが歴史的な低金利であること、住宅ローン減税が10～13年間利用できることなどを理由に頭金を最小限に抑えておく方が増えています。
実際に、三井住友信託銀行の2023年のアンケート調査でも、借入金額3000万円以上の場合は3人に1人が「頭金ゼロ」でマイホームを購入したと回答しています。
参考:住まいと資産形成に関する意識と実態調査（三井住友信託銀行）

万が一の場合に備え、手持ちの現金は多めに残しておくことをおすすめします。

頭金についてはこちらの記事で詳しく解説しています。
気になる方はご覧ください。

住宅ローン契約書　印紙税

住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）は、マンションの引き渡し前に行います。その際にも、書面契約であれば印紙税が発生します。
印紙代は借入額によって異なります。

電子契約なら印紙税はかかりません。ただし、金融機関によっては電子契約手数料が発生することがあります。

続いては、マンションの引き渡し時に発生する初期費用について説明していきます。

引き渡し時の初期費用とは

新築マンションの引き渡し時に発生する主な費用は、住宅ローンの借り入れ・登記に関する費用となっています。

管理準備金・修繕積立基金

新築マンションの購入時には、管理準備金と修繕積立基金（修繕積立一時金）を支払います。
管理準備金は1～2万円前後であることが多く、修繕積立基金は20～90万円前後とマンションによって大きく異なります。同じマンションでも住戸の広さによって金額が変わることがほとんどなので、契約前に必ず確認をしてください。

新築マンションは管理組合に資金がない状態でスタートするため、管理準備金を集めます。管理準備金は清掃用具などの備品費用や火災保険料などに使われます。

修繕積立基金は約12年おきに実施される大規模修繕の費用として使われます。毎月の修繕積立金では費用が足りなくなることを見越して、事前に蓄えておくためのお金です。

どちらもマンション購入の必要経費として覚えておきましょう。

住宅ローン事務手数料

住宅ローン契約時に金融機関に支払う手数料で、金額は利用する金融機関によって異なります。

事務手数料には二種類があり、一つは住宅ローンの借入額にかかわらず、金融機関で定められた数万円～数十万円の一律の金額を支払う「定額型」です。

もう一つは借入金額に応じた額を支払う「定率型」です。
「定率型」の場合、借入金額×2.2％程度の費用がかかるのが一般的。
「定額型」と比較し、支払い額が大きくなるため、後述の「住宅ローン保証料」が不要となっているケースが多いです。

また、マンション購入検討者のなかには、住宅ローン減税制度を有効に使えるペアローンを利用される方も多いと思います。
ペアローンを利用する場合は事務手数料も2倍となりますのでご留意ください。

住宅ローン保証料

住宅ローン保証料とは、保証会社に保証人になってもらうための費用です。
契約時に一括で支払うプランと住宅ローンの金利に組み込むプランの2種類が選択できます。
一括で支払う場合の費用目安は1,000万円あたり20万円前後が目安です。

また、ネット銀行やフラット35などの保証会社を使っていない金融機関の場合は、保証料が掛からないケースもあります。
住宅ローンの金融機関については、以下の記事で詳しくご紹介しています。

火災・地震保険料

住宅ローン契約の必須条件として求められるのが、「火災保険」です。
金額はプラン、建物構造、所在地などで異なりますが、5年間で数万円～数十万円となっています。

登録免許税

不動産売買を行った際や住宅ローンを借りる際には、「登録免許税」がかかります。
土地建物の権利を証明するための登記を行う際に課せられる税金となっています。

新築マンション購入時に必要なのは、「建物表題」・「所有権保存」・「所有権移転」の登記です。
住宅ローンを借り入れる場合は、さらに「抵当権設定」の登記も必要となります。

「建物表題」登記については、通常は不動産業者が土地家屋調査士に依頼をするので、買主が手続きをする必要はありません。
また、建物表題登記は無税となります。

それぞれの登記に必要な登録免許税は、以下の計算式で求められます。

※1　特定認定長期優良住宅など、要件を満たした上に住宅用家屋証明書を添付した場合、税率がさらに軽減される。
参考：特定の住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ
※2　所有権移転（土地）の税率1.5%は、2026年3月31日までの軽減税率。
※3　要件を満たした上に住宅用家屋証明書を添付した場合、抵当権設定の税率は0.1%になる。
参考：土地の売買や住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ

このように、登録免許税は固定資産税評価額に応じて、数十万円を納付する必要があります。

登記依頼料

前述した不動産登記に関する手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。
依頼料は固定資産税の評価額や借入額などによって異なります。
相場は数万円～20万円前後となります。
新築マンションの場合は、土地家屋調査士への依頼料もかかる場合があります。

固定資産税等清算金

固定資産税はその年の1月1日時点の所有者に対して課される税金です。

新築建物の場合は1月1日時点で竣工されていなければその年は固定資産税は発生しません。しかし、土地の分の固定資産税は1月1日時点の所有者（つまり売主）に対して課されることになります。

新築マンション購入においては、買主は引渡し日から12月31日までの固定資産税を負担することが一般的です。
買主が負担する分を、固定資産税等清算金として売主に支払います。

費用目安は引渡しの時期などによっても大きく変わりますが、数万円～十数万円前後です。

以上がマンションの引き渡し時に発生する初期費用となります。
次の項では、購入後にかかる初期費用として、初年度に発生する税金についてご説明します。

入居後の初期費用とは

マンションへの入居後、初年度に発生する税金についてもご紹介します。

不動産取得税

不動産を取得すると、不動産所得税の支払いが発生します。

ただし、不動産取得税には軽減措置が設けられており、新築の場合もっとも大きい減税を受けられます。マンションによっては不動産取得税が0円になる場合もあります。
軽減措置を受けるためには、自治体への自己申告が必要となりますので、購入後は忘れずに申告するようにしましょう。

軽減措置後の不動産取得税は、以下の計算で求められます。

軽減措置は2027年3月31日までとなっているので注意しましょう。
軽減措置の条件など、詳細はこちらをご覧ください。

固定資産税・都市計画税

不動産を所有すると毎年支払う必要があるのが、固定資産税と都市計画税（固都税）です。
最初の支払いタイミングは所有した翌年の4～6月頃で、納税通知書が自宅に届きます。
固都税は土地家屋の評価額に基づき決定され、数万円から十数万円が一般的です。

固都税は、それぞれ以下の計算からも求められます。

新築マンションは減税措置があり、5年間、建物の固定資産税額は2分の1になります。
認定長期優良住宅の場合はこの減税期間が長くなり、7年間となります。
詳細はこちらをご覧ください。

以上が、マンション購入時にかかる初期費用となります。

新築マンションの場合は受け渡しまでに時間がかかるため、その間にお金を準備することができるというメリットも。
ライフイベントが重なるなどの事情で金銭的に余裕を持ったスケジュールにしたいという方には、新築マンション購入はおすすめです。

続いては、新築マンションの特徴をさらに詳しくご紹介していきます。

３．新築マンションと中古マンションの違い

マイホーム検討中の方のなかには、新築マンションと中古マンションのどちらを購入するべきかで悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

ここからは、新築マンションの特徴を、中古マンションと比較し具体的にご紹介します。

新築マンションは割高な傾向が強い

新築マンションと中古マンションの最大の違いは物件価格にあります。

中古マンションの価格が周辺エリアの相場を参考に決められるのに対し、新築マンションの価格は建設費や広告費他実際にかかった経費をもとに決められています。

そのため、新築マンションの価格は周辺エリアの中古マンション相場と比較し、割高な点に要注意です。

なかでも、特に注意したいのが郊外エリアのマンションです。
新築マンション建設にかかる費用は都心も郊外もさほど変わらないため、建築費が高騰している現在、郊外エリアに建つマンションの場合は特に価格差が大きくなる傾向があります。

また、最近の新築マンションでは販売価格（グロス価格）を抑えるために面積を小さくしたり、設備仕様のグレードを下げたりしている物件も存在します。
そのため、同エリアの中古マンションの方が広く、設備仕様のグレードが高いというケースも多いです。

郊外エリアで新築マンションを買うなら、周辺地域の相場を必ず確認し、割高すぎないか？を考慮の上で購入しましょう。
住まいサーフィンでは、各物件の割安・割高が分かるようになっていますので是非ご活用ください。

新築マンションは近い属性の住民が集まりやすい

新築マンションは、住民属性が近くなり人間関係を築きやすい傾向があります。

その理由として、結婚やお子さんの誕生といった暮らしの変化がきっかけでマンションを購入する方が多いためです。
子育て世帯の方は、ファミリー層をメインターゲットとする2LDK・3LDKの間取り中心の新築分譲マンションを選ぶことで、ママ友・パパ友が出来る、隣人トラブルのリスクを減らせるなどのメリットがあります。

また、一人暮らしの方は、単身者・DINKS向けの1DK・1LDKの間取り中心のマンションを選ぶことで、静かな環境で暮らせる可能性が高くなります。

新築マンションは建物完成前に販売される

新築マンションは建物が出来上がる前に販売されるケースが多く、実際のお部屋を確認せずに購入するのが一般的です。

モデルルームでは希望の住戸タイプが用意されていない場合もあり、お部屋をある程度想像で選ぶことになります。そして、日当たりや眺望、外部騒音など周辺環境の確認も不可能です。

このような点に不安を感じる方は、実際のお部屋を確認した上で購入ができる、完成売り（竣工売り）の新築マンションや中古マンションの購入がおすすめです。

それと同時に、建物完成前に販売される新築マンションは、購入から引渡しまでの期間が長くなっています。
しかし、マイホーム検討者のなかには、出産、保活や学区の問題で契約から入居まで数年待つのは難しいという方も多いのが現状です。
早めに引っ越しを済ませたい事情がある場合は、引渡しまでの期間が短い完成売りの新築マンションや中古マンションから選択するとスムーズに進められます。

新しく綺麗な新築マンションは、それだけで魅力が大きいです。
ただし、新築マンションは供給も少ないため、新築マンションだけで探そうとすると条件に合うお部屋がなかなか見つからないことも。
マンション購入検討の際には、新築マンションだけではなく中古マンションも候補に含めて探してみることをおすすめします。

４．まとめ

以上、新築マンション購入の流れや費用、新築マンションの特徴についてご説明してきました。
新築マンションは契約から引渡しまでの期間が長いため、マイホーム準備をゆっくりと進めたい方に向いています。
その反面、急いで探す場合には不向きとなりますので、新築マンションを購入検討している方は早めに物件を探し始める必要があります。
今すぐマンションを買うつもりがないという方も、まずは情報収集から始めてみることをおすすめします。

また、ここ数年はマンション価格の高止まりが続いている現状があります。
今後、万が一の相場下落に備え、「資産価値」を意識した住まい選びを行うと将来の安心につながります。
「資産価値」と聞くと、一部のお金持ちだけに該当する儲け話のように感じる方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、資産価値を重視してマイホームを購入することで、ご自宅が「いざというときの備え」となります。

こちらのコラムで「資産価値」の重要性をより詳しく解説するとともに、専門知識不要・住まいサーフィンを活用して資産価値が高いマンションを見つける手順をご紹介しています。

マイホーム購入検討中の方はぜひご覧ください。

 

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