中古マンション購入で住宅ローンを組むときに気をつけることは？住宅ローン控除についても解説！

最終更新日：2024/05/30

マンション価格が高騰している現在、新築ではなく中古マンションの購入を検討する人も増えています。
中古マンション購入時に住宅ローンを借り入れる場合、新築マンションとの違いはあるのでしょうか。

今回の記事では、住宅ローンを借り入れて中古マンションを購入する際のポイントや注意点、住宅ローン控除について詳しく解説します。

１． 中古マンション購入時にかかる費用は？

まずは、中古マンション購入時にかかる費用について見ていきましょう。

物件を探しているときには物件価格や毎月の管理費に目が行きがちですが、それ以外にも様々な諸費用が発生します。

仲介手数料など購入時の初期費用

中古マンション購入時に必要な主な初期費用は、以下のとおりです。

新築マンション購入と大きく異なるのは、不動産会社に対して「仲介手数料」を支払う必要がある点です。

仲介手数料の上限は、400万円を超える物件であれば、物件価格の「3％＋6万円＋消費税」とされています。
この計算式どおりの手数料を設定している業者が多いです。
例えば4,000万円の中古マンションを購入した場合、仲介手数料は「4000万円×3％+6万円×消費税10％＝138万6千円」となります。

仲介手数料などの諸費用を住宅ローンで借りるという方法（フルローン）がありますが、中古マンションの住宅ローンは後述のとおり審査が厳しいことも。
そのため、仲介手数料や登記費用などは自己資金で用意しておくと安心です。

中古マンションの初期費用については、以下の記事で詳しく解説しています。

中古マンション購入にかかる費用とは？失敗しないための注意点も解説！

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中古マンション購入にかかる初期費用、中古マンション購入で失敗しないための注意点を解説します。

仲介手数料については以下の記事をご覧ください。

中古マンション購入時にかかる仲介手数料とは？無料の不動産業者は安全？

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中古マンション購入時に支払う仲介手数料の相場や値引き交渉は出来るのか？についてご説明します。

リフォーム・リノベーション費用

中古マンションの場合、物件の状態によっては入居前にリフォームが必要なことがあります。
また、自分好みの設備や間取りにするためにリノベーションをしたいという方もいるでしょう。

リフォームやリノベーションに必要な費用は工事内容によって大きく異なり、数万円で済むこともあれば500万円以上かかることも。
一般的に、築年数が経過しているほど、リフォームすべき箇所は多くなります。

リフォーム費用が高くてすぐに支払えない場合、「リフォームローン」や「リフォーム一体型住宅ローン」を利用する方法があります。
これについては、後ほど解説します。

２． 中古マンションの場合も住宅ローンは利用できる？

次に、中古マンションの住宅ローンに関するポイントや注意点を見ていきましょう。

新築同様、住宅ローンを借りることができる

中古マンション購入時には、新築同様に住宅ローンを組むことができます。

しかし、中古の場合は審査が厳しくなることがあります。

住宅ローンは、購入する住宅（土地・建物）を担保にして金融機関からお金を借ります。
中古マンションの場合は担保にする住宅の評価額が新築よりも低いため、金融機関はリスクを回避するために厳しく審査をします。

そのため、担保の評価額によっては審査が通らなかったり、希望よりも借入額が少なくなったりすることがあります。
金融機関によって審査基準は異なるので、審査に通らなくても諦めずに他の金融機関に申請をしましょう。

築年数によっては制限があることも

建物には、その構造や用途に応じて「法定耐用年数」というものが定められていて、マンションの場合は47年とされています。
金融機関によっては、この法定耐用年数についても審査基準に取り入れていることがあります。

35年ローンを組みたくても、築年数によっては15年や20年などの短い借入期間になるかもしれません。
また、築年数がかなり経過している物件の場合、審査に通らないこともあります。

しかし、先ほどもお伝えしたように金融機関によって審査基準はさまざまです。
築年数による制限がない金融機関もあるので、安心してください。

リフォーム一体型住宅ローン

中古マンションをリフォームやリノベーションすると、場合によっては多額の費用がかかります。

「リフォームローン」というリフォーム費用だけを借りるローンがありますが、住宅ローンよりも金利は高いです。
住宅ローンと一緒にリフォーム費用もまとめて借りられる、通称「リフォーム一体型住宅ローン」という商品もあります。
それぞれのメリット・デメリットをご紹介します。

金利が低いからと言って、必ずしも「リフォーム一体型住宅ローン」の方が良いというわけではありません。
また、金融機関や商品の内容によって借入可能額や借入期間はさまざまです。

リフォームの内容がある程度決まったら、早めに検討することをおすすめします。

３． 中古マンションでも住宅ローン控除はある？

最後に、中古マンションを購入した場合の住宅ローン控除について見ていきましょう。

住宅ローン控除とは、住宅取得者がローンの金利を支払う代わりに、国が所得税や住民税の一部を控除してくれる制度です。
中古マンション購入についても、要件を満たせば控除を受けることができます。

2022年に中古マンションの要件が緩和された

中古マンションの住宅ローン控除については、2022年の税制改正により、一部要件が緩和されました。

以前はマンションは築25年以内が原則で、そうでない場合は既存住宅売買瑕疵保険への加入や耐震基準の適合証明などが必要でした。
しかし、2022年の改正により築年数の制限がなくなり、「昭和57年（1982年）1月1日以降に建築された住宅」であれば控除の対象となります。
また、1982年以前の物件も耐震性を満たしていることが証明できれば適応されます。

住宅ローン控除の内容と要件

中古マンションの場合はどれくらい控除されるのでしょうか。
以下の表にまとめてみました。

※2025年入居までが住宅ローン控除の対象

住宅ローン年末残高（借入限度額内）の0.7%が、最大10年間、所得税や住民税から控除されます。

新築マンションと比べると借入限度額は少なく、控除期間も3年短いです。
しかし、住宅性能によっては年間最大21万円も控除されます。
要件を満たしているのであれば、必ず利用したい制度です。

それでは要件を見ていきましょう。

注意点としては、新築の場合と違って、専有部分の床面積が50㎡以上である必要があります。

住宅ローン控除については、控除額計算方法も含めて以下の記事で詳しく解説しています。

住宅ローン減税制度を徹底解説！2022年の改正による変更点や適用条件は？

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2022年改正の変更点を踏まえて、住宅ローン減税制度について解説します。

2025年以降の住宅ローン控除はどうなる？

現在の住宅ローン控除の制度は、2025年12月31日入居までとなってます。
2026年入居からは、現在の流れだと、住宅ローン控除の延長が決定しない限り、控除を一切受けられないことになります。ただし、年度ごとに変更する可能性があるので、今後の最新情報を確認しましょう。

４．まとめ

今回の記事では、中古マンションの住宅ローンにおける注意点や住宅ローン控除についてご紹介しました。

中古マンションは新築よりも手ごろな価格で購入できて魅力的ですが、初期費用や住宅ローンの審査基準など新築とは異なってくる部分があります。
また、物件の状態によってはリフォームも必要になってきます。
ある程度の自己資金を用意しなければならないケースもあることを念頭に入れましょう。

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