【初心者にお薦め】住宅ローン手続きの流れと必要書類を解説！

最終更新日：2023/09/01

マイホーム購入において多くの方が利用する住宅ローン。
住宅ローンは数千万円もの高額な契約であるため、審査や契約には時間と手間がかかります。

本記事では、住宅ローン契約の流れを詳しくご説明し、最後に注意点についてもご紹介します。
事前に流れを知っておくことでスムーズに手続きが進められますので是非ご確認ください。

この記事の編集者

住まいサーフィン編集部

1998年開設、マンションの適正価格や資産価値を判断するための価格情報サイト「住まいサーフィン」が運営。
宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士の資格を保有し、不動産の専門知識を持つスタッフが自宅売買に役立つ情報を発信します。
売り手と買い手の情報格差が大きい住宅業界。
自宅購入で後悔する人を減らすため、業界の専門知識・データを分かりやすくお届けします！

Twitter：＠sumai_surfin
Instagram：＠sumai_surfin

１．住宅ローン手続きの流れ

それではさっそく、住宅ローンの申し込みから融資実行までの一連の流れをご紹介します。
まず、全体の流れはこのようになっています。

図の通り、住宅ローン借り入れの流れは物件購入と並行して進んでいきます。
ここからは各項目のポイントを流れに沿って見ていきましょう。

住宅ローンに関する情報収集

高額な住宅ローンを組むにあたり、少しでも有利な条件で契約したいと考えている方も多いのではないでしょうか。
銀行をはじめとする各金融機関は様々な住宅ローン商品を提供していますので、お得に借り入れしたい方は積極的な情報収集が必要不可欠です。

欲しい物件が決まってからでは住宅ローンについて考える余裕はない場合もありますので、住宅ローンの検討は物件探しと同時期に始めておきましょう。
属性や借入金額により審査が通らないケースもあるため、住宅ローンの借り入れ先候補はいくつか選んでおくと良いです。

また、金融機関への住宅ローン相談は、購入物件が決まる前でも問題ありませんのでご安心ください。
銀行などには無料相談窓口が設けられていて、不安や疑問を相談することができます。

住宅ローンの相談先について詳しく知りたい方は、こちらのコラムをご参照ください。
住宅ローンの相談はどこにする？相談先の選び方やタイミングを解説！

住宅ローン事前審査（仮審査）申し込み

借り入れしたい金融機関が決まったら、事前審査（仮審査）申し込みを行います。
事前審査が通らなかった場合、本審査へは進めません。

事前審査は、インターネットから申し込みを行うことも可能です。
申し込みフォームより借入希望金額や年収、頭金などの審査に必要な情報を入力します。

事前審査にかかる日数は1週間から10日ほどとなっています。

マンションの売主によっては、事前審査に通っていないと物件の申し込みを受け付けないケースも多いため、早めに事前審査を行っておくと安心です。

なかには、購入物件が決まる前に住宅ローン事前審査が受けられる金融機関もありますので、試しに審査を受けてみてもよいでしょう。
先に予算を把握しておくことで、マンション探しがスムーズに行えます。

また、事前審査の段階では複数の金融機関へ申込みができますので、審査が通った中から条件の良い会社を選ぶことも可能です。

住宅ローン本審査申し込み

住宅ローン事前審査に通ったら、本審査へと進むことができます。
多くの場合ではマンション購入（契約）と同時に本審査を行う流れとなります。

本審査での審査のポイントは事前審査と変わりません。
しかし、事前審査で申告した個人情報が正しいかの確認、過去の信用情報などを詳しく審査されます。

本審査にかかる日数は2週間程度となっています。

本審査についても複数金融機関への申込が可能ですが、事前審査と比較し提出書類が多く、審査にも期間がかかります。
事前審査の段階で利用したい金融機関を絞り込んでおくことをおすすめします。

住宅ローン契約

本審査を通過し、融資が承認されると、金融機関との住宅ローン契約の流れとなります。
住宅ローン契約は正確には「金銭消費貸借契約（金消契約）」と呼ばれるものです。

住宅ローン契約の際は同時に、担保となる土地建物に対し抵当権の設定も行います。
抵当権とは、住宅ローンの返済が行われなくなった場合に担保を差し押さえる権利を指します。

住宅ローンの契約においては、借り入れ先の金融機関だけではなく保証会社（※）、抵当権設定のための司法書士など各関係者とのやり取りが発生します。

住宅ローンは大きい金額のやり取りとなるので、何らかの事情で住宅ローンの返済が出来なくなった際にも、保証会社や保険会社が弁済してくれる仕組みとなっているためです。

※近年、保証会社を利用しなくてよい「融資手数料型」の住宅ローン商品も増えています。

融資実行・残金決済

住宅ローン契約が完了したら、いよいよ融資実行となります。
融資実行のタイミングは物件の引き渡し日と同日となるのが一般的です。

融資が実行されると、住宅ローンを組んで借りたお金が申し込み者の口座に全て振り込まれます。
そしてこのお金を使い、物件代金の決済を行います。

決済の完了後は、融資実行の翌月または翌々月から住宅ローンの返済が開始されます。
住宅ローン商品によって返済開始日は異なりますので事前に確認しておくと安心です。

２．住宅ローン借り入れに必要な書類

さてここまで、住宅ローン借り入れの流れをご紹介してきました。
続いては、住宅ローン契約の流れにおいて、必要となる書類についても確認しておきましょう。

事前審査で必要な書類

インターネット事前審査では、本人確認書類のみで申込みが可能な金融機関も多いです。
その場合、収入などの情報は自己申告のみで書類提出の必要はなく、本審査の段階で提出書類を用意するケースもあります。

銀行等に出向き、対面で相談する場合には、収入が分かる書類や物件情報が分かる資料を持参するとスムーズな流れで審査を勧められます。

本審査で必要な書類

本審査では、申告した情報に関する書類をすべて提出します。
必要書類は金融機関や契約内容により異なりますが、主に以下のような書類が必要となりますので参考にしてください。

契約締結時に必要な書類

契約締結時は、契約者本人の振込先口座の指定が必要となります。
もしくは、契約者の口座を介さず、不動産会社の口座に直接振り込みを行ってくれる場合もあります。
ご希望の方は事前に相談しておきましょう。

３．住宅ローン手続きの注意点

最後に、住宅ローン手続きの流れをスムーズに進めるための注意点をご紹介します。

中古マンション購入はスピード勝負！

中古マンションの購入は、人気物件ですと複数の申し込みが入ることもあります。
そのような場合、早く確実に審査を通す必要があります。

そのため、欲しい物件が見つかってからでは住宅ローンをじっくり選ぶ余裕はありません。

少しでもお得な条件で借り入れしたいのであれば、物件が決まる前の段階で比較検討を行っておきましょう。

一方で、物件購入を急いでいる方は、不動産会社の提携ローンを利用してもよいでしょう。
不動産会社の提携ローンを利用すると、審査を早く通してくれる、優遇金利が利用できる、事務手続きをサポートしてくれるといったメリットがあります。

ただし、不動産会社への手数料が発生するケースが一般的です。
住宅ローンに関わる手続きを全て自分で進めるよりも費用がかかってしまう点はデメリットといえます。

新築マンションの場合は転職に注意

新築マンションの場合、物件の引き渡しまでに数年の期間が空くケースがあります。
本審査に通っていても、引き渡しまでの間に収入や属性が変わった場合、融資実行ができない可能性がありますので要注意です。

融資実行・物件の引き渡しまでの間は、転職や個人事業主として独立するのは避けた方が無難です。
自動車や投資用不動産などの大きい金額のローンを組むのもやめておきましょう。

また、新築マンション契約時は「住宅ローン特約」を付けておくと安心です。
住宅ローン特約を付けた契約であれば、住宅ローンが通らなかった場合に契約を白紙に戻すことができます。
つまり、契約解除する際も支払い済みの手付金が返還されるのです。

ただし、「住宅ローン特約」がつけられるのは、不動産会社の提携ローン利用者に限られる場合が多いです。
非提携ローンを利用する場合は、契約解除時に手付金を放棄することになる可能性もありますのでご注意ください。

４．まとめ

本記事では、住宅ローン手続きの流れや必要書類、注意点についてご紹介しました。
住宅ローンは長期間にわたって返済が続いていくものですから、事前に流れを把握し、後悔のない住宅ローン契約をしたいですね。

住まいサーフィンでは、マイホーム購入で後悔しないための様々な情報を発信しています。

例えば、新築マンション購入検討中の皆さんは、こんな経験はないですか？

住まいサーフィンの各物件詳細ページでは、将来の資産性が一目で判断できる「沖式マンション10年後予測」を無料公開しています。

「値上がりシミュレーション」機能を使えば、5年後・10年後の将来価格をベストケース・標準ケース・ワーストケースの3つのシナリオで具体的にシミュレーションできます。
物件価格や金利を入力すればその場で自由にシミュレーションできるので、購入するべきか悩んでいる方にぴったりです。
さらに、「含み益シミュレーション」機能では、値上がりしたマンションを売却した場合に、実際に得られる利益を試算した結果を確認できます。

また、中古マンション購入検討中の皆さんは、こんな経験はないですか？

住まいサーフィンの各物件詳細ページでは、お部屋毎に価格査定を行っています。

これにより、購入検討しているお部屋の「適正価格」を正確に把握することができます。
物件詳細ページの便利な活用方法は、下記の動画でさらに詳しくご説明しております。

「沖式マンション10年後予測」や「割安判定」は、会員であれば、無料で利用できます。

でもなぜ、住まいサーフィンに出来て、他のサイトには出来ないの？と疑問を持つかもしれません。
そこには、住まいサーフィンにしかない3つの理由があります。

しかしなぜ、こんなに有用なデータを無料で公開するの？と怪しく感じる方もいるのではないでしょうか。確かに怪しいですよね。

その理由として、住まいサーフィンを開設した代表の沖有人が掲げる理念があります。
それは不動産売買における情報の非対称性を無くすことです。

昔から、不動産業者は売り手に不利益となる情報を隠すため、騙されて損をする消費者が後を絶ちません。
そんな消費者を減らすために、住まいサーフィンで購入に役立つ情報を無料公開し、理論武装してほしいとの思いがあります。

住まいサーフィンは、購入検討する全ての消費者に情報を活用してもらうため、有料ではなく無料で情報提供を行っています。

ただし、運営にはお金がかかります。
そのため、不動産業者や金融機関等の企業にコンサル提供を行い利益を得ることで、住まいサーフィンの無償利用を実現しています。

無料会員登録するだけで、全ての情報が確認できリスクなく始められます。
退会も簡単に出来ますので、まずは気軽に登録して、マンション購入を成功させましょう！