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2025年1月24日、日銀は、0.5%程度へ政策金利を追加利上げすることを発表。
2024年7月から半年ぶりの利上げで、現在の日本では、利上げ基調の風潮が訪れようとしています。
ここで気になるのが、今後の住宅ローン金利です。長年、住宅ローンの変動金利は低金利で推移してきましたが、これからどうなっていくのでしょうか。
過去の日銀の政策を捉え、現状を考察すれば、住宅ローン金利の今後を見通すことが出来ます。
マイホーム購入にかかせない住宅ローンは、借入金額が高い上に返済期間も長いので、金利は重要なポイントです。
特に変動金利で借りている方は、今後どんどん金利が上がっていくのではないかと不安に思っているでしょう。
今回の記事では、日銀の金融政策と住宅ローンの関係、そして今後住宅ローンがどうなっていくのかについて解説します。
この記事の編集者
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目次
１． 住宅ローンの金利は日銀の政策内容に左右される？
まず初めに、住宅ローンの金利がどのように決まっていくのかをご説明します。
住宅ローンの金利が決まる仕組み
住宅ローンの金利は、金融機関によって異なります。また、同じ金融機関で住宅ローンを借りていても、人によって適用される金利（適用金利）は違います。
各金融機関は基準金利（店頭金利）を決めて、さらにそこから引き下げたものを適用金利としているからです。
基準金利＝定価と考えると分かりやすいでしょう。
基準金利の決まり方を見る前に、先に住宅ローンの種類について解説をします。住宅ローンには、大きく分けて変動金利と固定金利の2種類があります。
変動金利は定期的に金利が見直されるタイプで、固定金利はずっと金利が同じタイプです。
ただし、固定金利の中には5年や10年などの一定期間だけが固定金利になる「期間選択型固定金利」もあります。
変動金利は固定金利よりも金利が低いですが、将来的に金利が上がるリスクもあります。
一方で固定金利は変動金利よりも金利が高いですが、金利はずっと一定なので安心です。
現在は、住宅ローン利用者の7.7割が変動金利を選んでいます。
参考：住宅金融支援機構 住宅ローン利用者の実態調査（https://www.jhf.go.jp/about/research/loan_user.html）
変動金利と固定金利は、基準となっているものが異なります。
変動金利は一般的には短期プライムレートが基準ですが、厳密にいうと金融機関によって違います。
メガバンク（都市銀行）や地方銀行は、短期プライムレートによって基準金利が決まります。
短期プライムレートとは、金融機関が最優良（業績が良い、信用できる）企業にお金を貸し出す際の「最優遇貸出金利」のうち、1年以内の短期貸出金利のことです。短期プライムレートは、政策金利から影響を受けます。日銀が金利を上げると言えば、各金融機関の短期プライムレートは上がります。
また、ネット銀行系は独自基準（市場金利、各種コスト、収益等を加味して決定）が多いですが、市場金利が考慮されているので、政策金利が上がればその分基準金利を上げる金融機関がほとんどです。
一方で、固定金利の基準である長期金利（10年国債の利回り）は、主に市場の動きから影響を受けます。
10年国債の利回りが上昇すれば、その1～2か月後には固定金利が上がります。
つまり、短期プライムレートが基準の変動金利よりも、長期金利が基準の固定金利の方が、金利は上下しやすいです。
２． 住宅ローンを低金利にしていた、日銀の大規模金融緩和政策とは
ここからは、過去の日銀の金融政策について解説をしていきます。2025年1月の追加利上げについてだけ知りたいという方は、記事の後半をご覧ください。
日銀は2024年3月に大規模金融緩和政策を修正しましたが、そもそもそれまではどんな金融政策をしていたのでしょうか。
金融政策と聞くと、専門用語が多くて難しそうですよね。ニュースなどを見てもよく分からないから、どんな政策をしているのか全然知らないという方もいらっしゃると思います。
しかし、日銀の金融政策は住宅ローンの金利に直結します。
住宅ローンを借りるのなら、金融政策の動向は追っていくことが望ましいです。
ここでは、特に重要な2点について簡単にご説明します。
- ● 大規模金融緩和政策
- ● YCC（イールドカーブ・コントロール）
大規模金融緩和政策
金融緩和政策とは、景気を上向かせるために行われる政策のことです。
バブルが崩壊した1990年代初頭から、日本の経済は低迷しています。
1990年代半ばからはデフレ※が続き、経済成長の足かせになっていました。
※デフレ（デフレーション）とは、物価（モノやサービスの値段）が継続的に下落する状態のこと。その反対語がインフレ（インフレーション）で、物価が継続的に上昇する状態のこと。
日銀はそんな状況を克服するために、「2%の物価安定目標（消費者物価指数の前年比上昇率2％）」を立てた上で、2013年4月から「量的・質的金融緩和」を導入。
不況状態から脱却するためにさまざまな政策を取り入れました。これこそが、大規模金融緩和政策の始まりです。
大規模金融緩和政策を始めたところ、継続的なデフレからは脱却。しかし2%の物価安定目標は達成できていませんでした。
そこで日銀は、2016年1月には「マイナス金利付き量的・質的金融緩和」を、さらに同年9月に「長短金利操作付き量的・質的金融緩和（YCC/イールドカーブ・コントロール）」を導入しました。
この図は、大規模金融緩和政策の大きな流れです。大規模金融緩和政策は、2013年4月から2024年3月までの約11年間実施されていました。
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YCC（イールドカーブ・コントロール）
イールドカーブとは、縦軸に債券の利回り（金利）、横軸に債券の残存期間をとって、残存期間が異なる複数の債券の利回りと残存期間の関係を表した曲線のことです。
通常、残存期間（満期までの期間）が長いほど利回りは大きくなります。期間が長いほどリスクが高いので利回りも大きくなる、とイメージすると分かりやすいでしょう。
これが上記画像の順イールドです。通常時だけでなく、経済が成長しているときや金融緩和政策をしているときには、この順イールドの状態になります。
一方で、金融緩和の反対である金融引き締めのときには、逆イールドの状態になります。
さらに、カーブがフラットに近い状態になることもあります。
一般的には、金利が今後どうなるか不透明で経済の先行きが見えないときにこの状態になるようです。
2016年1月に日銀は「マイナス金利付き量的・質的金融緩和」を導入しましたが、それによって長期金利は大きく低下。
イールドカーブはフラットな状態に近づいていました。
そこで日銀はイールドカーブを順イールドにするために、YCC（イールドカーブ・コントロール）を導入することにしました。
YCCは短期金利と長期金利にそれぞれ誘導目標を決めて、目標付近を推移するように調整を繰り返していました。
- 短期金利：日本銀行当座預金のうち政策金利残高に▲0.1％のマイナス金利を適用
- 長期金利：10年物国債金利が概ねゼロ％程度で推移するよう、長期国債の買入れを行う
誘導目標はずっと変わらず、長期金利の変動許容幅だけはこのように推移していました。
長期金利の変動許容幅の推移（2018年7月～2024年3月19日）
| 時期 | 長期金利の変動許容幅 |
|---|---|
| 2018年7月 | ±0.2%程度 |
| 2021年3月 | ±0.25%程度 |
| 2022年12月 | ±0.5%程度 |
| 2023年7月 | ±0.5%程度が目途 ただし10年国債は+1.0％の利回りで指値オペ （事実上、上限が1.0%になった） |
| 2023年10月31日 | 上限は+1.0%が目途 （1.0%を超えても容認する形になった） |
| 2024年3月19日 | YCCの撤廃 |
ここで、住宅ローンの話に戻りましょう。
住宅ローンは、変動金利については短期プライムレート、固定金利については長期金利（10年国債の利回り）から影響を受けます。
つまり、YCCの変動許容幅が変わったりYCC自体が撤廃されたりすることがあれば、住宅ローン金利も大きく変わることになるのです。
実際に、長期金利の変動許容幅が拡大された後には、固定金利も影響を受けてきました。2022年以降、固定金利は上昇しています。
そして2024年3月19日、とうとうYCCは撤廃されました。今後長期金利が急激に上昇することがあれば日銀も介入するようですが、基本的には市場の流れに任せることになります。長期金利の動きによっては、住宅ローンの固定金利が今より大幅に上昇することもあります。
３． 植田総裁による大規模金融緩和政策が解除！どんな影響がある？
日銀の金融政策が住宅ローンと密接に関係している理由を見ていきました。そんな日銀の政策方針は、トップ（総裁）が誰なのかによって大きく変わってきます。
日銀の総裁は2013年3月～2023年4月までの約10年間は黒田東彦氏が務めました。
黒田氏は「異次元緩和」を掲げて、先ほどご説明した大規模金融緩和政策に取り組んできました。
そんな黒田氏の後任として2023年4月から日銀新総裁に就任されたのが、植田和男氏です。植田新総裁は戦後初の学者出身の総裁で、過去には日銀の政策委員会審議委員を務めていたこともあります。
植田総裁は、就任時から金融緩和を継続する姿勢を見せていました。しかし、就任から1年以内に大規模金融緩和政策の解除を発表。
解除後の記者会見で、植田総裁は「マイナス金利などのこれまでの大規模な金融緩和策は、役割を果たしたと考えている」と述べました。
大規模金融緩和政策の解除までの流れ
大規模金融緩和政策は、「2%の物価安定目標」を掲げて始まった金融政策です。ただ、この目標を達成できれば直ちに解除するようなものではありません。
植田総裁は、2023年7月～12月の会見でこのように述べていました。
- ● 「2%の物価安定目標」を持続的・安定的に実現するために、粘り強く金融緩和は継続する
- ● YCCの柔軟化措置は、YCCの持続性、さらには金融緩和の持続性を高めるための措置
- ● (7月)短期金利のマイナス金利を引き上げる段階からは、まだだいぶ距離がある
- ● (10月)前回よりは見通し実現の確度が高まっているのは事実だが、現時点ではまだ不確実である
- ● (12月)2025年度にかけて物価安定目標の確度が徐々に高まっているが、なお見極めていく必要がある
このように少しずつ物価安定目標の確度が高まっていき、さらに2024年春闘の大幅な賃上げ回答が後押しとなり、2024年3月の大規模金融緩和政策の解除に至ったというわけです。
具体的に、大規模金融緩和政策の解除とは何か？
大規模金融緩和政策の解除というのは、具体的にはどういうことなのかご説明します。
大規模金融緩和政策解除の主な内容
- ● マイナス金利政策の解除
- ● YCC（イールドカーブ・コントロール）の撤廃
- ⇒今後は、短期金利の操作を主たる政策手段にする
マイナス金利政策は解除され、短期金利（無担保コールレート）は0～0.1%程度で推移するようになりました。また、YCCは撤廃され、急激な上昇時以外は日銀は介入しないことになりました。
ここで重要なのが、日銀は金融引き締め政策に転換したわけではないということです。
現時点の日本の経済状況等の見通しを前提にすれば、当面は金融緩和政策が継続されます。なお、既に2回の追加利上げがありましたが、それでも緩和的な金融環境は継続中です。
2025年4月現在、欧米の政策金利は2～4%台が多く、それに比べると日本の政策金利はかなり低くなっています。
黒田元総裁がかつて「異次元緩和」と表現したように、今までの大規模な金融緩和政策というのがかなり特別な措置でした。特別だったものをなくして、通常通りになるというイメージになります。
４． 長期国債買入れの減額、住宅ローンにどんな影響がある？
2024年6月に行われた日銀の金融政策決定会合で、長期国債買入れを減額していく方針が決まりました。この話を聞いて、このような疑問を持つ方もいらっしゃるでしょう。
- ● そもそも長期国債買入れって何？
- ● 減額されるとどうなるの？
- ● 住宅ローンには影響があるの？
この章では、長期国債買入れの減額について詳しくご説明します。
日銀が長期国債買入れを減額するとどうなるか
国債とは国が発行する債券で、そのうち償還期間が5年超10年以下のものを長期国債といいます。
日銀は、長期国債を買うこと（国債買入オペ）で金融市場に資金を供給します。
大規模金融緩和時代、日銀は大量に国債を購入してきました。なぜかというと、国債を買うことで市中に大量にお金が供給され、景気の下支えになるからです。現在、日本の長期国債の半分程度を日銀が所有しています。
しかし、2024年6月の金融政策決定会合で、長期国債の買入れ減額の方針が決まりました。金融市場において長期金利がより自由な形で形成されることが目的です。植田総裁は会見で、「量的引き締めが目的ではなく、自由な形の促進のため。」と答えています。
2024年7月の金融政策決定会合では、このような減額計画が決定しました。
画像出典：日銀「2024年7月金融政策決定会合での決定内容」https://www.boj.or.jp/mopo/mpmdeci/mpr_2024/k240731b.pdf
2026年4月には月間の買い入れ予定額が今の半分ぐらいになり、長期国債の保有残高は7～8%ほど減少する予定です。
長期国債買入れが減額されると、結果的には長期金利の利回りがわずかに上昇する可能性があります。
まず、大規模な買い手であった日銀が買入れを減額することで、国債の需要が減ります。買い手が少なくなり売り手の方が多くなるということです。売り手が多い状況下では、一般的には物の価格は下がります。国債の価格も下がることになると考えられます。
国債の価格が下がるというのは、どういうことなのでしょうか。
例えば100万円で年利率（利回り）5%の10年物国債があったとします。この国債を購入すると最初に投資した金額の5%、つまり5万円を10年間もらえます。
途中で国債の価格が下がって、90万円で取引されることになったとします。そうすると、利回りは5万円÷90万円＝5.56%です。
このように、国債の価格が減少すると利回りは上昇することになります。
住宅ローンへの影響
先ほど解説したように、住宅ローンの固定金利は長期金利の利回りが基準となっています。長期金利利回りが上昇すれば、固定金利も上昇するということです。
つまり、長期国債買入れの減額することで、固定金利が上昇していく可能性があります。
とはいえ、影響は限定的でしょう。長期金利は市場の動向による影響が大部分を占めています。減額計画によって上昇するというより、日銀の利上げ状況や欧米の経済状況など、他の要因によって変動していくと考えられます。
５． 2024年7月に追加利上げ、変動金利はどれくらい上がった？
2024年3月に日銀はおよそ17年ぶりにマイナス金利を解除。短期金利の「無担保コールレート」は0～0.1%で推移するようになりました。
しかし、3月の利上げ後に変動金利を引き上げた金融機関はごく一部でした。それはなぜでしょうか？
多くの金融機関で変動金利の基準となっているのは、短期プライムレートです。無担保コールレートを参考にして各金融機関が独自に決定する利率になります。
- 無担保コールレート：金融機関同士が無担保で資金を借りて、翌日に返済する取引にかかる金利
- 短期プライムレート：金融機関が最優良企業にお金を貸し出す際の「最優遇貸出金利」のうち、1年以内の短期貸出金利→変動金利の基準
3月に無担保コールレートが利上げ（0～0.1%程度）しても、短期プライムレートに影響はありませんでした。
なぜかというと、短期プライムレートが現在（1.475%）よりも高かった頃（1.675%）の無担保コールレートは0.2～0.3%だったからです。
その後、2024年7月の金融政策決定会合では無担保コールレートは0.25%程度に引き上げることが決まりました。これにより、多くの金融機関の短期プライムレートは0.15%上昇しました。
既に住宅ローンを変動金利で借りていた人の多くは、2024年7月利上げ分の影響を、2025年1月返済分から受けることになりました。
多くの金融機関では毎年4月と10月に適用金利が見直されて、その2～3ヶ月後から実際の適用金利に反映されるからです。
この利上げにより、変動金利の相場も上昇しました。
| 政策決定時期 | 金融政策の内容 | 変動金利への影響 |
|---|---|---|
| 2024年3月 | マイナス金利解除 政策金利を0～0.1%程度に誘導 |
大きな影響はない 相場は0.3～0.4%台 |
| 2024年7月 | 追加利上げ 政策金利を0.25%程度に誘導 |
2024年秋に0.15～0.25%上昇 相場が0.4～0.5%台になる |
６． 2025年1月に0.25%の追加利上げ！変動金利は今後どうなる？
2025年1月24日に、日銀は政策金利を0.50%程度に誘導することを決めました。0.25%利上げすることになります。
日銀は、「見通しに沿って基調的な物価上昇率が高まっていけば、物価安定の目標実現の観点から、緩和度合いを調整していく」としています。
2025年の春闘では積極的な賃上げが期待できるとして、今回の利上げに踏み切りました。
今回の政策金利の利上げによって、住宅ローン（変動金利）も0.25%ほど引き上げとなりました。
既に住宅ローンを借りている人の多くは、2025年7月返済分から金利が0.25%上昇するでしょう。
5年ルール※の適用がある場合は、直ちに返済額が変わるわけではありません。しかし、返済額における利息の割合は大きくなります。
※5年ルールが適用される場合、変動金利の金利が上がっても返済額は5年間一定となります
これから住宅ローンを借りる人についても、2025年3月～4月の借り入れ分から影響が出てきています。
※三井住友銀行・住信SBIネット銀行・auじぶん銀行・イオン銀行・SBI新生銀行は、自己資金が10～20%以上の場合の優遇金利
※みずほ銀行は、2025年12月返済分までの金利で、その後の適用金利は0.775%以上になる見込み
※りそな銀行は、すべての手続きをWEB完結及びりそなサービス利用（給与振込先にする等）の場合の金利
※auじぶん銀行は、auサービスの金利優遇割なし、がん50％保障団信の特約ありの場合の金利
2025年4月2日時点
住宅ローン最優遇金利(変動)
| 銀行名 | 最優遇金利 | 上昇幅 | |
|---|---|---|---|
| 三井住友銀行 | 0.925% | +0.30% | |
| みずほ銀行 | 0.525% | +0.15% | |
| 三菱UFJ銀行 | 0.595% | +0.25% | |
| りそな銀行 | 0.640% | +0.15% | |
| 住信SBIネット銀行 | 0.698% | +0.25% | |
| auじぶん銀行 | 0.784% | +0.35% | |
| PayPay銀行 | 0.780% | +0.25% | |
| ソニー銀行 | 0.647% | - | |
| イオン銀行 | 0.780% | +0.25% | |
| SBI新生銀行 | 0.410% | - | |
| 楽天銀行 | 1.043% | （TIBOR基準のため毎月変動） | |
|
|||
金融機関によって時期や金利の上昇幅は異なっています。4月時点では金利が変わっていない金融機関（ソニー銀行・SBI新生銀行）も、5月頃には金利が上昇する可能性が高いです。詳細は、毎月更新している以下の記事でご確認ください。
変動金利は今後どこまで上がるのか？
ところで、今後日銀はさらに利上げをするのかどうか、気になる方も多いでしょう。
日銀の2025年1月会合では「経済・物価が見通しに沿って推移していくならば、2025年度後半に（政策金利）1％程度という水準を念頭に置き、そこに向けて引き上げていくことが望ましい」という意見がありました。政策金利1%というと、これからさらに0.5%も金利が上昇するということになります。
また、日銀は少なくとも中立金利までは利上げすることが考えられます。中立金利とは、景気を刺激したり抑制したりしない、中立的な金利水準のことです。「金融緩和」でも「金融引き締め」でもどちらでもない状態をいいます。
日本の中立金利は明示されていませんが、推計としては1%～3%程度なのではと言われています。今の政策金利は0.5%なので中立金利までまだ距離はありそうですが、日本の経済・物価状況は不確実な面も多く、今後どうなるかは分かりません。
経済の見通しや日銀の政策方針は、住宅ローン金利に関連してきます。住宅ローンを借りている人や借りる予定の人は、定期的にニュース等を確認するようにしましょう。特に金融政策決定会合は今後の金融政策方針が話し合われる重要な場なので、要チェックです。
（金融政策決定会合の2025年スケジュールは1月、3月、4月、6月、7月、9月、10月、12月に開催予定）
７．まとめ
今回の記事では、日銀の政策と住宅ローンの関係について解説しました。
住宅価格は高騰が続いているので、住宅ローンは金利が低い変動金利で借りる人が多いでしょう。しかし、変動金利には返済途中で金利が上昇していくリスクもあります。
日銀の政策や経済・物価情勢の展望を定期的に確認して、比較的低金利のうちに貯金や投資をして金利上昇に備えるようにしましょう。
金利が上昇したことで物件価格も下がるのではないかという考えもありますが、建築費や人件費も高騰しているので、大幅な値下がりは期待できないでしょう。この数年でマンションを中心に住宅価格はかなり高くなったので、それが少し落ち着く程度だと予想しています。都心部や人気エリアは、利上げ局面でも価格は上がっていくでしょう。
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