【2025年4月最新】今後の金利はどうなる？住宅ローンの金利推移について解説！

最終更新日：2025年04月01日

2025年1月に、日銀（日本銀行）は政策金利の追加利上げを決定。これにより、多くの金融機関では2025年4月から住宅ローン金利（変動金利）が上昇しました。
具体的にはどれくらい上がったのでしょうか？また、今後も利上げは続くという話がありますが、どれだけ上がるのか気になる方も多いでしょう。

本記事では、住宅ローン金利の最新情報と今後の動向を解説します。

この記事の編集者

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１．住宅ローンの金利推移

まずは、住宅ローンの金利推移についてご説明します。

住宅ローンの金利タイプは、大きく分けると変動金利と固定金利の2種類です。その中でも変動金利は、日銀の金融政策から主な影響を受けています。

日銀の金融政策の推移と、変動金利への影響

2025年1月に追加利上げが決定！住宅ローン返済中の人の変動金利はどうなる？

2025年1月24日に、日本の政策金利（無担保コールレート）を0.50%程度に誘導することが決まりました。つまり、政策金利が0.25%追加利上げされるということです。

この決定が住宅ローンの変動金利に影響を及ぼす理由と、今後の変動金利について解説します。

住宅ローンでは、基準金利から優遇金利分を差し引いたものが「実際に適用される金利」になります。

基準金利は各金融機関が決めていますが、政策金利が上がれば基準金利を上げる金融機関がほとんどです。
今回は政策金利が0.25%利上げされることになったので、多くの金融機関では3～4月に基準金利を0.25%引き上げました。

※住宅ローン金利の決まり方については、こちらの記事で詳しく解説しています。

住宅ローン金利の決まり方を解説。変動と固定はこう違う！

住宅ローン金利の基本的な決まり方や、固定金利と変動金利の決まり方の違いについて解説します。

住宅ローン返済中の人への影響

変動金利で住宅ローンを返済をしている人は、基準金利が上がれば、その上がった分だけ適用金利も上昇します。例えば2025年3月時点の適用金利が0.55%のとき、基準金利が0.25%上がれば、適用金利は0.80%になります。

それでは、いつから金利上昇の影響を受けるのでしょうか。

変動金利は、金利が毎月変わるわけではありません。半年に1回、金利が見直されるケースがほとんどです。
多くの金融機関では毎年4月1日と10月1日に適用金利が見直されて、その2～3ヶ月後から実際の適用金利に反映されます。
そのため、実際に金利が上がるのは2025年7月返済分からという人が多いでしょう。

なお、5年ルール※が適用されている人については、必ずしも直ちに返済額が増えるわけではありません。しかし、返済額における利息の割合は大きくなります。
※5年ルールが適用される場合、返済額は5年間一定になります

2025年3～4月には、多くの金融機関で変動金利の基準金利が0.25%上昇しました。

ソニー銀行とSBI新生銀行は、変動金利の基準日が5月1日と11月1日です。そのため、5月1日までに基準金利が0.25%上昇する可能性が高くなっています。

今後も変動金利は上がる可能性が高い

住宅ローンを返済中の方は、「2025年1月返済分から利上げされたばかりなのに、また利上げされた。これからも金利が上がっていくのではないか？」と不安に思っているかもしれません。
日銀の2025年1月会合では「経済・物価が見通しに沿って推移していくならば、2025年度後半に（政策金利）1％程度という水準を念頭に置き、そこに向けて引き上げていくことが望ましい」という意見がありました。政策金利1%というと、これからさらに0.5%も金利が上昇するということになります。
今後どれだけ金利が上がるのか、現段階では分かりません。しかし、日銀は「展望どおりに経済・物価の見通しが実現していけば、引き続き政策金利を引き上げ、金融緩和の度合いを調整していくことになる」という考えを示しています。変動金利は今後もゆるやかに上昇していく可能性が高いでしょう。

なお、2025年3月18・19日には金融政策決定会合が行われましたが、政策金利は据え置きとなりました。次回の利上げ時期については、2025年6～7月頃と予想している専門家が多いです。

適用金利がかなり高くなってきたという方は、借り換えの検討をおすすめします。借り換えをすれば、人によっては金利が0.6%未満になるかもしれません。詳細は記事の後半で解説しています。

※金利が上がる時期や利率は、金融機関・個々の契約内容によって違います。正式な内容については、金融機関からの通知等をご確認ください。

2025年4月、変動金利の住宅ローン相場が上昇！

これから住宅ローンを借りる人への影響について、解説をします。2025年1月に日銀が行った政策金利の利上げにより、多くの金融機関では、4月の新規借り入れ・借り換え分から金利が上昇しています。

主な金融機関の最優遇金利（新規借り入れ）は、下記表のとおりです。また、2025年1月の政策金利追加利上げによって、どれくらい金利が上昇したのか算出しています。
※三井住友銀行・住信SBIネット銀行・auじぶん銀行・イオン銀行・SBI新生銀行は、自己資金が10～20%以上の場合の優遇金利
※みずほ銀行は、2025年12月返済分までの金利で、その後の適用金利は0.775%以上になる見込み
※りそな銀行は、すべての手続きをWEB完結及びりそなサービス利用（給与振込先にする等）の場合の金利
※auじぶん銀行は、auサービスの金利優遇割なし、がん50％保障団信の特約ありの場合の金利

※借り換え時の最優遇金利は、こちらの記事でご紹介しています。

上記の表を確認すると、最優遇金利が0.25%上昇したところが多いです。しかし、それ以外の上昇幅の金融機関やまったく変化がない金融機関もあります。
変化がない金融機関（ソニー銀行・SBI新生銀行）は、次回の変動金利の基準日が5月1日のため、5月1日までに基準金利が0.25%上昇する可能性が高くなっています。つまり、来月には最優遇金利が引き上げられると考えられます。
それ以外の上昇幅になっている金融機関について、簡単に解説をします。

三井住友銀行

三井住友銀行は、最優遇金利が+0.30%となりました。基準金利は0.25%しか上がっていませんが、新規借り入れの引き下げ幅（優遇金利）が小さくなっています。
また、実際には0.30%以上の金利引き上げといえるでしょう。
というのも、2025年3月までの最優遇金利は0.625%で、自己資金に関する条件はHPには記載されていませんでした。しかし4月からは、「物件価格の80%以内での借り入れの場合の最優遇金利」という取扱いに変更されています。物件価格80%超の場合の最優遇金利は分かりませんが、0.925%より高くなるのは確かです。
また、物件価格80%以内の借り入れでも、Oliveアカウントを開設しなければ最優遇金利にはならないので、ご注意ください。

みずほ銀行

みずほ銀行は、最優遇金利が+0.15%となりました。みずほ銀行は、住宅ローンを借りた時期によって基準金利を分けています。※基準金利ー引き下げ幅（優遇金利）＝適用金利になります。

2025年1月の政策金利利上げによって、既に変動金利で借りている人の基準金利は、0.25%アップ（2.625%→2.875%）しました。しかし、2025年4月～9月に借りる人については、基準金利は2.625%としています。

2025年4月時点の最優遇金利は「0.525%」なので、一見とても金利が低く見えるでしょう。しかし、その金利が適用されるのは2025年12月返済分までです。というのも、次回の金利基準日（10月1日）には、2025年3月までに住宅ローンを借りた人と同じ基準金利になるからです。2025年10月までに政策金利の利上げがない場合でも、適用金利は+0.25%となります（最初の適用金利が0.525%だった場合、2026年1月返済分からは0.775%。政策金利の追加利上げがあれば、さらに引き上げ）。

画像出典：みずほ銀行「お借入中のローン変動金利の基準金利見直しについて」https://www.mizuhobank.co.jp/loan_housing/customer/kinriminaoshi.html

みずほ銀行の変動金利には5年ルールが適用されるため、5年間は毎月の返済額は変わりません。しかし適用金利は変更されるため、返済額における利息の割合が増えます。最後の返済日に未払利息や返済元本が残っていた場合は、一括返済しなければなりません。

このデメリットについては、こちらの記事でさらに詳しく解説しています。

りそな銀行

りそな銀行は、最優遇金利が+0.15%となりました。基準金利は0.25%上がりましたが、新規借り入れの優遇幅（優遇金利）も従前より0.1%引き上げたからです。
ただし、最優遇金利が適用されるためには、以下の条件を満たす必要があります。

WEB完結で0.05%引き下げ、りそな商品・サービスの利用で0.03%引き下げられます。上記を満たさない場合の最優遇金利は、0.72%になります。

auじぶん銀行

auじぶん銀行は、最優遇金利が+0.35%となりました。基準金利は0.25%しか上がっていませんが、新規借り入れの優遇幅（優遇金利）が小さくなっています。

低金利のイメージが強い金融機関なので、意外に感じる方も多いでしょう。しかし、auじぶん銀行は2024年12月より「一般団信限定金利」も取り扱っています。がん50%保障団信などの特約が付かない代わりに、金利が0.054%引き下げとなるプランです。
詳細は、こちらの記事で詳しく解説しています。

ここまで、各金融機関の新規借り入れ時の金利について解説をしました。2025年4月現在、変動金利の相場は0.6～0.7%台となっています。2024年4月時点の金利相場は0.3～0.4%台だったので、この1年で相場は一気に上がりました。

住宅ローンを借りる場合には、複数の金融機関を比較検討することが重要です。上記の表を見ると、ネット銀行よりもメガバンクの方が低金利に思えますが、ネット銀行はがん50%保障団信や全疾病保障などが金利上乗せ無しで付いてくることが多いです。また、金融機関によっては独自の優遇制度や期間限定キャンペーンを行っていることもあります。
金利だけでなく、団信や事務手数料などの諸条件もしっかり見るようにしましょう。

今後の固定金利

つづいて、固定金利は今後どうなるのかについて解説をします。

固定金利については、10年国債利回りなどの「長期金利」を参考に決められます。
国債とは国が発行する債券で、国は投資家からお金を借り入れて、一定の利子を支払います。利回りとは投資金額に対する利益の割合のことで、償還期間が10年のものが10年国債です。
10年国債利回りは、市場の取引状況（投資家の動き）によって決まります。

最近の10年国債利回りの推移をご説明します。
日本の10年国債利回りは2024年10月頃から上昇傾向で、12月末頃からは上昇幅が大きくなっています。
上昇している主な要因は、投資家の中で「1月に（政策金利の）追加利上げをしたばかりだが、早い時期にさらなる利上げをするのではないか」という見方が広がっているからです。政策金利が利上げされる見通しになれば、より高い利回りを求めて国債から資金を引き出し、他の投資商品に資金を移す投資家も出てきます。

10年国債利回りは、2025年3月27日には一時1.59％台となり、2008年10月以来・約16年5ヶ月ぶりの高水準に達しました。

しかし、3月31日の10年国債利回りの終値は1.485%と、直近の動きとしては低下傾向となっています。トランプ氏の関税政策から、アメリカの景気後退が懸念されているためです。株式よりも安全性が高い債券を買い求める人が増えたと考えられます。

それでは、固定金利は今後どうなるのでしょうか。結論としては、今後も上昇していく可能性があります。

2024年7月に行われた日銀金融政策決定会合では、長期国債買入れの減額計画が決まりました。これにより、長期金利（固定金利の基準）はゆるやかに上昇することが考えられます。

ただし、長期金利は市場の動向による影響が大部分を占めています。減額計画によって上昇するというより、日銀の利上げ状況や欧米の経済状況など、他の要因によって変動していくことになるでしょう。

固定金利は金利が上下しやすく、さらに先が予想しづらい状況です。物件契約から融資実行までの期間が長い場合には、契約時点の参考金利から大幅に変わる可能性もあるということを念頭に置いてください。

マンション価格は今後も上昇していく

マンション価格の高騰が続いていますが、その大きな原因が金融緩和（マイナス金利政策）です。マイナス金利政策が行われている間は、金融機関が日銀にお金を預けるとマイナスになってしまいます。そのため、金融機関は積極的に企業や個人にお金を貸すようになりました。
結果的に不動産デベロッパーにも多くのお金が流れ、マンション用地の仕入れ価格は上昇し続けました。

マイナス金利政策が解除されて政策金利が上がっているなら、マンション購入は価格が下がるのを待ってからの方が良いのでしょうか。
残念ながら、マンション価格は2026年頃までは下がらないことがほぼ決まっています。マンションは土地の仕入れから販売まで2～3年ほどかかるからです。建築資材や人件費も高騰しているので、価格はしばらく下がらないでしょう。
住宅ローン金利が上がることでローン審査が厳しくなる（または借りられる金額が少なくなる）可能性もあるので、早めに購入する方が良いと考えられます。

しかし、マンション価格が高騰しすぎているのも事実で、立地によっては注意が必要になります。
建築単価が大きく上昇していますが、それは全国どこでも同じです。一方で、マンション価格における土地価格の割合は、立地によって違います。
つまり、土地価格が安い地方や郊外などのエリアほど、マンションの販売価格に対する上昇割合は高くなるということです。

※上図の数値は、あくまでも参考値となります。

販売価格が上昇しても、そのマンションの需要が多ければ問題ありません。価格が上昇しても買う人はいますので、数年後に住み替えする場合でも比較的スムーズに売れるでしょう。しかし、残念ながらそれは都心や人気エリアの話です。
地方や郊外だと価格の上昇に対して需要がついてこないので、購入できる人も限られてきます。結果的に高値掴みしてしまう可能性が高いです。

一方で、賃貸と購入という比較で賃貸は掛け捨てとなるため、購入が望ましいのですが、永住を前提とすることを推奨いたします。また、新築マンションに比べ周辺の中古マンションや戸建てはグロス価格で割安となるため、幅広い比較検討が重要となってきます。

今後もマンション価格が上がることが決まっていて、さらに、都心では家賃が5～10％ほど値上がりしています。金利の追加利上げによって、家賃はさらに高くなるかもしれません。だからこそ、早めに住宅購入をすることが重要です。

最近の住宅ローンは、全疾病保障やがん保障などの団信が充実している金融機関も多いです。また、住宅ローン控除制度もあります。

将来金利が上がって返せなくなることが不安な場合には、資産性を重視して住宅選びをしましょう。
資産性が高い住宅であれば値下がりしづらく、いざというときのリスクヘッジとなります。
資産性が高い住宅の選び方は記事のまとめでご紹介しています。

２．2025年4月の住宅ローンの金利

2025年4月最新の住宅ローンの金利についてご説明します。

変動金利の最新金利

変動金利は、ほとんどの金融機関で金利が引き上げられました。
既に住宅ローンを借りている場合、7月返済分から適用金利が0.25%上昇する方が多いでしょう。

4月は多くの金融機関において0.6～0.7％台で新規借り入れすることが可能です。

固定金利・フラット35の最新金利

固定金利は、先月よりも上昇しました。引き上げ幅は、10年固定金利の場合は0.08～0.28%です。
金利情報は、こちらの記事でご紹介しています。

全期間固定金利であるフラット35（借入期間21～35年、団信あり、自己資金10%以上）の4月の金利は、1.94％で、先月から据え置きとなりました。

金利が上昇した理由は、記事前半で解説したように、固定金利の基準である「10年国債利回り」が上昇傾向だったからです。

３．住宅ローンを借り換えるなら今はベストタイミング

既に住宅ローンを借りている人の中には、「私の契約している住宅ローン、金利が相場に比べて高い」「いざというときのためにも、団信をもっと手厚い内容にしたい」と考え、借り換えを検討している方もいらっしゃるでしょう。
借り換えをしたいという方は、今がベストなタイミングと言えます。

変動金利は、2009年から15年ほど基準金利が変わっていない状態でした。しかし、2010年頃の金利相場と2023年頃の金利相場を比べると、2023年の方が圧倒的に低金利となっています。
その理由は、金融機関が自分の住宅ローンの商品を魅力的に見せるために、引き下げ幅を拡大して適用金利を下げているからです。

金融機関による住宅ローン契約者の獲得競争は続いています。2025年4月には、多くの金融機関で基準金利が引き上げられましたが、一部の金融機関では同時に金利の引き下げ幅を拡大しました。
変動金利型の一般的な住宅ローン商品では、借入期間中は金利の引き下げ幅が一定です。つまり相対的に見ると、引き下げ幅が大きい現在の借り入れの方が有利な状況となっています。

借り換えでも、新規借り入れと同じ引き下げ幅を設定している金融機関も多いです。さらには新規借り入れよりも借り換えの方が金利優遇されていることもあります。
借り換えに関する手数料などを加味しても、金利の差を考えると借り換えをした方がお得なケースが多いでしょう。

今後も金利が上がっていく可能性があるからこそ、引き下げ幅が小さい方は借り換えをすることをおすすめします。

借り換えについて詳しく知りたい方はこちらのコラムをご覧ください。

住宅ローン借り換えのタイミングは？金利を見直すときの注意点まで徹底解説！

借り換えのタイミング、メリット・デメリットについて解説します。

４．まとめ

住宅ローンの変動金利は、今後も上昇していく可能性が高いです。それなら固定金利の方が安心だと思う方もいらっしゃるでしょう。
しかし、必ずしもそうとは限りません。固定金利はこの2～3年で大きく上昇したので、変動金利との金利差が大きくなっています。

変動金利と固定金利どちらが良いか迷っているという方は、こちらの記事をご覧ください。

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