【2025年4月最新】住宅ローンの金利相場をタイプ別に徹底比較！お得に借り入れするために！

最終更新日：2025年04月01日

家を買う人のほとんどが利用する「住宅ローン」。住宅ローンの金利によって返済額は大きく変わるので、お得に借り入れするには相場を理解しておくことが大切です。

金融機関ごとに住宅ローンの金利は異なりますが、金利相場はどの程度なのでしょうか？
また、各金融機関の住宅ローン金利はどれくらいなのでしょうか？

本記事では、最新の金利相場について解説をし、タイプ別に金利を比較します。

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１．2025年4月の住宅ローン動向

まずは、最新の住宅ローン金利動向について解説します。

2025年4月、多くの金融機関では、変動金利、固定金利ともに先月より上昇しました。変動金利は日銀の金融政策から主な影響を受け、一方で固定金利は長期金利（10年国債利回り）から主な影響を受けます。

日銀は、2025年1月に政策金利を0.25%引き上げることを決定。これにより、ほとんどの金融機関における変動金利の基準金利は、2025年3月～4月に0.25%引き上げられました。既に住宅ローンを変動金利で返済中の場合、7月返済分から金利が0.25%引き上げとなる方がほとんどでしょう。
これから住宅ローンを借りる方については、4月から影響が出る金融機関が多くなっています。後ほど解説しますが、変動金利の金利相場は0.2～0.3%ほど上昇しました。

次に、毎月変動している固定金利の最新動向をご説明します。全期間固定金利のフラット35の金利は先月から据え置きでしたが、ほとんどの金融機関の固定金利は先月より上昇しました。上昇幅は、10年固定金利の場合は0.08～0.28%です。
固定金利の基準となっている10年国債利回りが、3月は上昇傾向でした。3月27日には一時1.59%台となり、2008年10月以来の高水準となりました。
しかし、3月31日の10年国債利回りの終値は1.485%と、直近の動きとしては低下傾向となっています。アメリカの景気後退が懸念されているためです。固定金利は上下しやすいため、今後も最新の動向を確認しましょう。

２．住宅ローンの金利タイプ

各金融機関の金利や金利相場を見る前に、まずは住宅ローンの基本知識についてご説明します。金利相場を知りたい方は、次の章「新規借入時の金利相場」をご覧ください。

住宅ローンの金利には3つのタイプがあります。

住宅ローンのタイプごとに毎月の金利が異なるので、それぞれのメリット・デメリットを理解した上で金利も含めて比較することが大切です。

それぞれの住宅ローンの特徴を確認していきましょう。

変動金利

変動金利は3つの金利タイプの中で最も金利が低いです。

現在、新規で住宅ローンを借入する人の約7割が変動金利を選択しています。

一般的に、変動金利には2つのルールがあります。

1つ目は「5年ルール」と呼ばれるもので、金利が上がってしまっても5年間は返済額が変わらないという内容です。
金利は半年に一回見直されますが、実際の返済額は5年間同じです。金利が上がった場合、返済額の内訳（元金と利息の割合）が変わり、利息の割合が大きくなります。

2つ目は「125％ルール」で、金利が上昇しても前回の返済額の125％以上にはならないという内容です。
例えば、月10万円支払っていたところ、大幅に金利が上昇したとします。本来は13万円支払わなければならないとしても、125％ルールが適用されて12.5万円の返済になるというルールです。

ただし、この2つのルールには落とし穴があります。それは未払い利息は最終返済時に請求されるという点です。
2つのルールによって返済額が抑えられたとしても、実際に利息を支払わなくていいという訳ではありません。
金利が大幅に上昇した場合には最後に高額の返済を請求される可能性もあるため、注意が必要です。

なお、金融機関によっては、変動金利でも上記2つのルールが適用されないことがあります。事前に確認をしましょう。

また、変動金利はいつでも固定金利に変更できます。ただし、変動金利よりも固定金利の方が先に上昇することが多いため、切り替えの見定めが難しい点はデメリットです。

全期間固定金利

固定金利は金利が一定の金利タイプです。

良く知られているのは、住宅ローンを組んだ全期間の金利が固定されている「フラット35」でしょう。
金利が借入から完済まで一定なので、安心感があることが最大のメリットです。

しかし、変動金利や期間選択型固定金利と比べると金利が高いこと、すべての金融機関で扱っているわけではないというデメリットがあります。

期間選択型固定金利

期間選択型固定金利とは、最初の一定期間だけ固定金利が適用されるタイプです。
期間終了時に再度固定金利を選ぶか、変動金利に変更するかを選択することができます。

選べる期間は5・10・20年など様々です。期間終了時に最初と同じ期間を選んでも良いですし、別の期間を選ぶこともできます。

一定期間の金利の安定性が確保できる点や、変動金利に切り替えができる点がメリットです。
ただし、期間終了後は金利の引き下げ幅が小さくなって適用金利がかなり高くなることがあります。

変動金利と固定金利どちらが良いか迷っているという方は、こちらの記事をご覧ください。

３．2025年4月の新規借入時の金利相場

2025年4月に新規で住宅ローンを借入する場合の、金利の相場を確認していきましょう。

なお、店舗とインターネットどちらからも手続きができて、かつ適用金利が異なる場合、本記事ではインターネット手続きの最優遇金利を記載しています。
一般的には、インターネットからの手続きの方が金利が安いことが多いです。

フラット35

まずはフラット35を見てみましょう。

※返済期間21年以上～35年以下、自己資金が10%以上の場合の金利

フラット35は、金融機関によって金利や団信の内容は異なります。
フラット35は「ポイント制」となっており、住宅性能や管理・維持保全状況などによっては借入当初の金利が上記よりも引き下げとなります。

変動金利

続いて、変動金利です。
auじぶん銀行は一般団信限定金利（50歳以下の方が対象）の取り扱いもありますが、特約あり（がん50％保障団信、金利上乗せなし）の金利をご紹介しています。

※1：自己資金が20%以上の場合の金利。またauじぶん銀行は一般団信ではなく、がん50%保障特約付き（金利上乗せ無し）の場合
※2：2025年12月返済分までの金利（その後の適用金利は0.775%以上になると考えられる）
※3：すべての手続きをWEB完結およびりそなサービス利用（給与振込先にする等）の場合の金利
※4：自己資金が10%以上の場合の金利

今月金利が上がらなかったのは、ソニー銀行・イオン銀行・SBI新生銀行です。このうちイオン銀行は、先月に0.25%の利上げをしています。ソニー銀行とSBI新生銀行は、金利の基準日が5月1日のため（多くの金融機関は4月1日が基準日）、来月から金利が上昇する可能性が高いです。

2025年4月現在、メガバンクとネット銀行の変動金利では、0.6～0.7％台が金利相場となっています。地方銀行ではもう少し相場は上がります。

10年固定金利

次に、10年固定金利を見てみましょう。

※1：自己資金が20%以上の場合の金利

10年の固定金利は金融機関によって大きく差が出ますが、1.6～2.2％台が相場でしょう。

４．2025年4月の借り換え時の金利相場

2025年4月に借り換えで住宅ローンを借入する場合の、金利の相場を確認していきましょう。

借り換えについても、店舗とインターネットどちらからも手続きができて、かつ適用金利が異なる場合、インターネット手続きの最優遇金利を記載しています。

フラット35

まずはフラット35を確認してみましょう。

※返済期間21年以上～35年以下の場合

新規借り入れと同じ金利となっています。借り換えの場合は、自己資金の割合で金利が変わることはありません。

変動金利

続いて、変動金利です。
auじぶん銀行は一般団信限定金利（50歳以下の方が対象）の取り扱いもありますが、特約あり（がん50％保障団信、金利上乗せなし）の金利をご紹介しています。

※1：2025年12月返済分までの金利（その後の適用金利は0.775%以上になると考えられる）
※2：一般団信ではなく、がん50%保障特約付き（金利上乗せ無し）の場合

三井住友銀行・auじぶん銀行・PayPay銀行は、新規の借り入れと借り換えで最優遇金利が異なっています。

全体の相場は新規と同じく0.6～0.7％台です。

10年固定金利

次に、10年固定金利はどうなっているか見てみましょう。

三井住友銀行とauじぶん銀行では、新規の借り入れよりも借り換えの方が金利が高くなっています。

10年固定金利の相場は、1.6～2.2％台でしょう。

５．まとめ

2025年4月は、多くの金融機関で変動金利と固定金利が先月よりも上昇しました。
現在、変動金利では0.6～0.7％台、10年固定金利では1.6～2.2％台が新規借入の相場と言えます。

今月変動金利が上昇したのは、2025年1月に日銀が政策金利を追加利上げしたからです。政策金利の利上げは今後も続くことが考えられます。
経済の先行きが分からず、物価上昇も続いている現在、家を購入するか迷っているという方もいらっしゃるでしょう。
マイホーム購入で後悔しないためには、より一層の情報収集が重要です。

参考：住宅ローンの10年後の変動金利は1.076%〜2.255%まで上昇と予想！ 12銀行を試算【2024年最新予測】

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