グランドシティタワー池袋の価格や資産価値はどれくらい？東池袋駅周辺マンションも確認！

最終更新日：2024年08月20日

有楽町線「東池袋」駅まで徒歩1分、駅直結のタワーマンション「グランドシティタワー池袋」。
大規模再開発による総戸数878戸の大規模マンションということで、価格や資産価値が気になる方も多いでしょう。

本記事ではグランドシティタワー池袋の購入を検討している方に向けて、グランドシティタワー池袋の特徴や資産価値、価格、周辺相場について詳しくご紹介します。

１．グランドシティタワー池袋の物件概要

まずは、グランドシティタワー池袋の物件概要から見ていきましょう。

>>物件詳細

グランドシティタワー池袋は、南池袋二丁目C地区再開発事業によって建設されるタワーマンションです。
同事業では北街区と南街区にそれぞれタワーマンションが整備される予定で、北街区（北棟）がグランドシティタワー池袋です。
南街区（南棟）には野村不動産の「プラウドタワー池袋」が建設されます。竣工予定時期はグランドシティタワー池袋とほぼ同じですが、入居はプラウドタワー池袋の方が少し遅いです。グランドシティタワー池袋の入居予定時期は2026年9月下旬、プラウドタワー池袋は2027年2月下旬となっています。
※グランドシティタワー池袋の購入時期によって、実際に入居できる時期は異なります。

また、グランドシティタワー池袋はZEH-M Oriented取得マンションなので、耐熱性能や省エネ性能も高いです。
ZEH-M Orientedについて詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

グランドシティタワー池袋の注目ポイント

豊島区最大級、最高層、駅直結

グランドシティタワー池袋は、豊島区最大規模（878戸）・最高層（52階建て）のタワーマンションです。池袋には多くのタワーマンションがありますが、東池袋駅徒歩2分の「アウルタワー（ＯＷＬ ＴＯＷＥＲ）」でさえ総戸数608戸となっています。
大規模マンションのメリットは後ほど詳しく解説しますが、池袋にこれほど大きなマンションができることはそうそうないことです。

また、グランドシティタワー池袋は地下通路を利用することで「東池袋」駅に直結します。雨の日でもスムーズに移動できるのは嬉しいですね。また、ビッグターミナルの池袋駅までも徒歩9分（東京メトロ池袋駅は徒歩8分）という好アクセスです。

池袋駅周辺には大規模商業施設が複数あるので、交通利便性だけでなく生活利便性も非常に高いマンションと言えます。

総戸数878戸の大規模マンション

グランドシティタワー池袋は、総戸数878戸の大規模マンションです。
どれくらいの規模のマンションに住みたいかは人それぞれ好みがあると思いますが、大規模マンションには資産性が保ちやすいなどメリットが多くあります。

後ほどご紹介する資産性の保たれやすいマンションに共通するポイント「7つの法則」でも「大規模マンションは得をする」となっています。
規模が大きくなると建物の大きさやエントランスの豪華さで好印象を与えやすいです。
グランドシティタワー池袋には、スカイラウンジ・テレワークラウンジ・キッズペアレンツスペース・フィットネスルームなどさまざまな共用施設があります。

また、大規模な新築マンションは短期間で多くの戸数を販売するため、比較的割安な価格で販売されることもあります。ただし、すべての住戸（部屋）が割安なわけではありません。
お得な住戸の見つけ方については、記事後半でご説明します。

グランドシティタワー池袋の資産性とは？

ここからはグランドシティタワー池袋について資産価値の側面から確認していきましょう。
住まいサーフィン独自の指標である、「7つの法則」に照らし合わせて資産価値を判断していきます。

「7つの法則」とは、マンションの資産性を判断する上で重要なポイントを7つにまとめたものです。
当てはまる数が多いほど、資産価値が高いマンションであると判断できます。

法則1　購入時期を見極める

まず前提として、マンションは「どの物件を買うか？」だけではなく、「いつ買うか？」によって資産性が大きく変わります。

資産性を加味したマンション選びを行うためには、「現在のマンション市況」を理解し、高値掴みを避けることが重要であると認識しておきましょう。

これまでの市況を振り返ると、マンション価格は2012年頃から上昇を続け、今現在も高止まりが続いています。
早く買った人が大きく得をし、下がるタイミングを待っていた方は買い時を逃した結果となりました。

今後の見通しとして、あと2年程度はマンション価格の上昇が続く見込みです。
新築マンションの販売価格は用地取得費と建築費などを積算し決定されるため、物価上昇の最中では販売価格は必然的に値上がりしていきます。
用地取得から実際に販売が始まるまでには2年以上の期間が開くので、今後数年間は相場が大きく変動する可能性は低いでしょう。

2024年3月、日銀は17年ぶりの利上げ（マイナス金利政策の解除）を発表。7月には追加の利上げも決定しました。
不動産価格や住宅ローン金利への影響が心配な方も多いのではないでしょうか。

住宅ローン変動金利は、2024年秋頃に0.15%ほど引き上げる金融機関が多いと予想されます。変動金利は今が超低金利なので、利上げされても低金利であることに変わりはありません。

今回の利上げによってマンション価格が下がるという考え方もあるでしょう。しかし先ほどご説明したように、新築マンションの販売価格は積算価格です。値下がりを期待して待つことはおすすめできません。

日銀は「緩和的な状態を維持しつつ、金融緩和の度合いを調整する」としており、実体経済にそぐわない急激な利上げの可能性は低いと想定されます。そのため、早めにマンションを購入して、相対的に低金利であるうちに住宅ローン残債を減らしていく方が望ましいでしょう。

ただし今後も利上げが行われるようなら、不動産価格は横ばいもしくはエリアによっては下落する可能性もあります。
値下がりのリスクを抑えるためにも、本記事内でご説明する内容を踏まえ、資産性の下がりにくい物件を取得することが大切です。

結論をまとめると以下のようになります。

好機を待つのではなく、欲しいと感じたタイミングで購入し、住宅ローン残債を早めに減らすのが得策といえる状況です。

法則2　単価の高いエリアが底堅い

資産性の高いマンションを購入する際、「どこにマンションを買うか？」も重要なポイントです。

同じ東京都内でも、常に値上がりしているエリアが存在する一方で、大きく値下がりしてしまっているエリアもあります。

今後、人口減少が進むエリアも増えていきますので、需要が無くならない立地を選ぶことが大切です。
都心に近ければ近いほど需要は維持され、買い手が見つかりやすいです。

立地を判断する際には、「中心部へのアクセスの良さ」と「街そのものの賑わい・ブランド力」の2点をポイントに考えてみてください。

ここからは、いよいよマンションそのもののスペックを見ていきましょう。

どんなに人気のエリアのマンションであっても、同じエリア内の他のマンションと比較した際に魅力が多い物件でなければ、希少性（≒資産性）は下がってしまいます。

そして、マンションの魅力を計るためのポイントが残り5つの法則となっています。

法則3　駅からのアクセスはいいに限る

東京メトロ「東池袋」駅まで徒歩1分
東京メトロ「池袋」駅まで徒歩8分
JR・東武・西武「池袋」駅まで徒歩9分

法則4　大規模マンションは得をする

総戸数878戸

法則5　タワーはランドマーク性に価値がある

タワーマンション（20階以上）

グランドシティタワー池袋は大規模タワーマンションであり、法則3、4、5については条件を十分に満たしていると言えます。

「7つの法則」をもとに算出した住まいサーフィンの独自指標「沖式儲かる確率」は下記となります。

沖式儲かる確率	XXXX ％

※会員限定公開
（無料会員登録・ログインで数値が表示されます）

グランドシティタワー池袋は儲かる確率がかなり高くなっています。記事の後半では5年後・10年後の価格予想も公開しているので、是非最後までご覧ください。

法則6　面積は小さいほど損をする

1LDK～3LDK(45.44㎡ ～ 104.03㎡)

価格表を見て一見安く感じたお部屋でも、㎡単価で計算し直すと割高な場合がありますので注意しましょう。
検討の際は、グロス価格（合計価格）だけで判断するのではなく、㎡単価もしくは坪単価でも比較することをおすすめします。

また、新築マンションは様々な間取りや面積のお部屋が一斉に売り出されます。
選択肢が多く迷っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

住まいサーフィンでは、住戸別の割安度が一目で分かる「住戸比較レポート」を提供しています。
グランドシティタワー池袋の割安なお部屋が知りたい方は住戸比較レポートをご活用ください。

法則7　適正価格以下で購入する

マンションは売り出し価格が適正価格とは限りません。
特に新築マンションの場合、デベロッパーの仕入れ値や建築費によって左右され、周辺の中古マンション相場とは乖離した値付けとなっている場合があります。

新築マンションを購入しても、一度住んでしまえば中古マンションとなり、近くの物件との比較でいくらで売れるかが決まります。
立地や設備仕様がイマイチな物件は、売却の際に大きく価格が下がってしまう恐れがありますので注意しましょう。

資産価値を保ちやすいマンションを購入するためには、相場から見た適正価格でマンションを購入することが非常に重要です。
購入検討の際には周辺マンションとの比較検討を行い、相場観を掴むことが大切です。

次の章では、グランドシティタワー池袋の価格と周辺相場を詳しくご紹介していきます。

２．グランドシティタワー池袋の価格と周辺相場

ここからは、グランドシティタワー池袋の販売価格と周辺のマンション価格相場をご紹介いたします。
グランドシティタワー池袋の購入検討にお役立ていただければ幸いです。

まずはグランドシティタワー池袋の販売価格を確認してみましょう。

グランドシティタワー池袋の販売価格

2024年8月現在、グランドシティタワー池袋は第1期及び第2期の販売が終了しています。
第2期では、第1期よりも大幅な値上げがありました。そのため、第1期と第2期の平均価格をそれぞれご紹介します。

第1期の平均販売価格は14,989万円／70㎡、第2期は18,926万円／70㎡でした。

平均価格だけで見ると第2期で4000万円近く値上がりしています。しかし、実際はそれ以上の値上げがあったと言えます。
例えば第1期では約75㎡（3LDK）の38階～41階住戸が16,000万円でしたが、第2期は同じ間取りの30階～37階住戸が20,500万円になっていました。

第1期がだいぶお得で、第2期だと損をしているように見えるかもしれません。しかし、マンションは販売時期によって価格が異なってきます。物件の人気が高い場合や周辺のマンション相場が上がっている場合には、販売時期が後半になればなるほど価格が上がっていくでしょう。
前よりも高く売っているなら買わない、と考えていると、いつになってもマイホームを購入できない可能性があります。今の周辺相場や適正価格を理解して、決断していくことが重要です。

※住戸別価格表はこちらから確認できます。また、価格表は随時更新されます。

住まいサーフィンが独自に算出する「沖式新築時価（適正販売価格）」を見てみましょう。
「沖式新築時価」は、立地、売主、総戸数などのマンション概要データと近隣事例を元に、適正販売価格を算出した数値です。
実販売価格の㎡単価と沖式新築時価を比較することで、マンションの値付けが割安か割高かを判断することができます。

沖式新築時価	XXXX 万円/㎡

※会員限定公開
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つづいて、グランドシティタワー池袋の方角別平米単価をご紹介します。今回は第2期の販売価格を基に算出しました。

※方角別平米単価は会員限定公開となります。
（無料会員登録・ログインで数値が表示されます）

周辺マンションの価格相場

グランドシティタワー池袋周辺の物件について、最寄り駅のマンション価格相場や近隣物件の価格を詳しく確認していきましょう。

そして、東池袋駅周辺で人気が高い中古マンションの「沖式中古時価（適正中古価格）」は下記のようになっています。

※2024年8月20日時点の価格情報となります。
中古時価は市況により変動します。最新の数値を確認したい方は物件名をクリックし、物件詳細ページにてご確認ください。

※一部数値は会員限定公開となります。
（無料会員登録・ログインで数値が表示されます）

３．グランドシティタワー池袋は将来どれくらい値上がりするのか？

最後に、グランドシティタワー池袋はどれくらい値上がりするのかを見ていきましょう。

マイホーム購入は人生の中でも大きな買い物です。
もしかしたら将来的に大きく損をするのではないか、と不安に思う方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そこで試していただきたいのが、「沖式マンション10年後予測」シミュレーションです。
「沖式マンション10年後予測」では、新築マンションが購入時よりも値上がるか否かが分かります。
さらに、ご自身が希望する物件価格を入力すれば、5年後、10年後の将来価格を具体的に試算できます。

※この画像はサンプル画面です

「沖式マンション10年後予測」についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

それでは、グランドシティタワー池袋を以下の条件で購入するとしてシミュレーションしてみましょう。

上記条件で計算をしてみると、このような予測結果となりました。

※沖式マンション10年後予測は会員限定公開となります。
（無料会員登録・ログインですべて表示されます）

４．まとめ

本記事では、グランドシティタワー池袋の資産性や魅力、価格、周辺の価格相場について解説しました。

グランドシティタワー池袋は注目度の高いマンションですが、その分販売価格も高額となっています。
購入検討時は周辺エリアのマンションとの価格比較をして慎重に検討しましょう。

また、新築マンション購入検討中の皆さんは、こんな経験はないですか？

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