資産価値の落ちない中古マンションの選び方とは？新築マンションとの違いも解説

最終更新日：2024年11月18日

新築マンション価格の高騰が続いている現在、中古マンションの注目度が以前よりも高まっています。
新築と比較し手ごろ感のある中古マンションを購入し、リフォームやリノベーションをして住みたいと考えている方も多いのではないでしょうか。

そこで今回の記事では、資産価値が落ちない中古マンションのポイントや選び方のコツについて詳しくご紹介していきます。

この記事の編集者

住まいサーフィン編集部

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１．新築マンションに代わり中古マンションを検討する人が増加中？

はじめに、新築マンションと中古マンションの販売戸数の推移についてご紹介します。

新築マンションの供給戸数は、2008年（平成20年）に起きたリーマンショックをきっかけに大幅に減少しました。
東日本大震災が発生した2011年（平成23年）に底を打ち、それ以降は多少の回復はあったものの、新築マンションの供給戸数は低い位置での横ばいが続いています。

マンションの供給戸数（竣工ベース）
（出典）国土交通省「令和5年度住宅経済関連データ」https://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-jutaku-2_tk_000002.html

供給戸数が20万戸を超えていた2007年と比較すると、2022年には約9.4万戸と半分以下となっています。

このように新築マンションの供給は少なくなった現在、希望エリア内で新築物件が販売中とは限りません。
中古マンションも合わせて探してみることで、希望に合う物件に出会える可能性が上がります。

また以前の日本では、欧米圏と比較し新築物件の人気が高いと言われていました。
しかし、中古マンションの成約件数も20年前と比較すると増加しました。

中古マンション成約平均㎡単価推移（首都圏）
（出典）東日本不動産流通機構「不動産市場動向調査」https://www.zentaku.or.jp/about/market_trend/

注意したい点として、新築マンション価格の高騰に伴い、中古マンションの価格も上昇し、高止まりの状態です。
新築・中古ともにマンション価格の上昇相場が続いている今、高値掴みをしないためには相場観を知ることが大切です。

ここからは、資産価値の高いマンションとはなにか、また、資産価値の落ちない中古マンションの選び方について具体的にご紹介していきます。

２．資産価値の高い中古マンションとは？

資産価値の落ちない中古マンションの選び方をご説明する前に、そもそも資産価値とは一体何か？についても触れていきます。

「資産価値の高いマンション」とは、損をせずに売却できる・賃貸に出せるマンションを指します。
損をせずに売れる・貸せるとは、具体的には下記の状態を指します。

このように、ローン残額に対して適正な価格で売却・賃貸が出来る状態を「資産価値」があるマンションと考えると分かりやすいです。
資産価値の高いマンションの場合、手元に数百万円から数千万円の手戻り金が残る場合もあります。
十数年分の家賃がタダになるだけでなく、売った際に手元にお金が戻ってくるとはすごいですよね。

それに対し、資産価値が低いマンションの場合、住んでいた自宅を売却しても、ローンが返しきれないという事態に陥ることも少なくありません。

一生住むつもりで自宅購入するつもりの方も多いと思いますが、人生には想定外の出来事が訪れる可能性があります。
家族構成の変化や転職、転勤などの思わぬライフイベントに対応できるマイホームを所有することで、いざというときの安心へと繋がります。

それではいよいよ、資産価値の高いマンションをどのように探せばよいのか？
資産価値の高い中古マンションを購入するために見ておきたいチェックポイントをご紹介していきます。

３．資産価値の落ちない中古マンションの選び方

続いて、資産価値が落ちない中古マンションの選び方のポイントを4つご紹介していきます。

中古マンションの値付けを理解する

まず、中古マンション購入でもっとも重要なのが、値付けと相場について理解した上で購入することです。

マイホーム購入で損をしないためには、当然ながらなるべく安く購入することが何よりも大事になります。
割安で手に入れるのは難易度が高いですが、適正価格で購入するのを目標とし、割高な物件は避けましょう。
現在の相場と比較し割高な物件を買ってしまった場合は、その時点で相場との差額分は損をしていることになります。

中古マンションの価格は主に「取引事例法」とよばれる手法で査定されます。
取引事例法とは、条件の近い過去の取引事例をもとに価格査定を行う手法となっており、つまり取引事例法で算出された価格＝相場価格といえます。

もちろん、新築マンションの値付けにおいても周辺相場は参考とされていますが、販売にかかる宣伝費や新築のプレミア感により、相場よりも割高な価格となるのが一般的です。
不動産業界でよく聞かれる話として、新築物件は住んだ瞬間に1～2割価値が落ちるとまで言われています。
したがって、新築マンションは「多少高くても良いから新築に住みたい」と思う方におすすめと言えます。

それに対し、中古マンションはコスパ重視の方におすすめです。
同じ条件のマンションを、新築マンションよりも安く購入することができます。
購入時点の相場に即した価格で購入しているため、売却の際も価格が落ちにくいメリットもあります。

相場価格を判断する際には、周辺で売り出し中の中古マンションの価格を参考にしましょう。
なお、多くの場合では、SUUMOやホームズに掲載されている価格から1割程度割り引きした価格が実際の成約価格に近くなっています。

また、住まいサーフィンでは、価格判断の参考材料として、中古マンションの70㎡相場価格を掲載しております。
「自宅査定機能」を活用すると、部屋番号別の適正価格もチェックできます。

会員限定機能となりますので、利用をご希望される場合は、まずは会員登録（利用無料）をお済ませください。

すでに登録がお済みの方は、気になるマンションを探すより各マンションの詳細ページへお進みください。

また、住まいサーフィン会員様限定サービスの「プレミア中古」にお申込みいただくと、代表の沖有人が自らコンサルティングを行い、中古マンション探しのサポートをいたします。

立地条件は最重要

新築・中古問わず、立地条件はマンションの資産価値にもっとも影響度が大きいポイントとなります。

マンションは利便性を重視する人に好まれる傾向が強く、「駅近」「都心に近い立地」といった点が重視されます。
実際に23区内のマンションを駅距離で集計すると、徒歩5分以内のマンションが4割、徒歩10分以内のマンションが8割となります。

先日、住まいサーフィンがマンション購入者向けに行ったアンケートでも、立地を重視する傾向が強く見られました。
「売主・ブランドよりも重要性が高い項目は何ですか？」という問いに、全体の約8割の方が「立地（アドレス）」と回答し1位となっています。

資産価値を重視したマンション選びにおいては、立地の良さは外せないポイントです。
住まいサーフィンでは、最寄り駅から徒歩8分以内、なるべく都心に近い立地（環状七号線＆荒川の内側）で選ぶことをおすすめしています。

立地選びの参考として、下記の記事も合わせてご参照ください。
「分譲年別行政区別マンション中古値上がり率（額）2022年度版」

下記では、路線別・駅別の相場も掲載しております。
「沿線・駅からマンション・戸建て　価格相場を調べる」

さらに会員限定の動画配信サービス「沖レク」でも立地について詳しく解説しております。
無料で視聴が可能ですので、こちらからお進みください。

築年数による価格差

中古マンション購入においては、築年数も重要なポイントになります。

下記は、首都圏マンションの築年数別の値上がり率を表した図です。
※住まいサーフィンが独自に集計

マンション価格は入居直後が値下がりしやすいと思われていた方も多いかと思います。
しかし、マンション価格が高騰する近年の相場において、築10年以内の物件はほとんど値下がりしていません。
短期（10年前後）で住み替える予定があるという方は、築浅の物件を選ぶと手放す際にも売却がしやすいです。

そして、東京23区内では築25年、他首都圏エリアでは築20年以上を経過すると、値下がりが進んでいきます。
そのため、築年数が経過した物件でも良いという方であれば、築25年以上の物件を選ぶと手頃な価格で購入ができ狙い目です。

ちなみに、中古マンション購入で住宅ローン控除を利用するためには、建築日付が1982年以降（昭和57年以降）の住宅であること、または耐震基準に適合した建物であること、という条件を満たす必要があります。
築40年、築30年といった築年数が経過した古い物件でも住宅ローン控除を受けることが可能です。

税制優遇の面から見ても、以前よりも築年数が経過したマンションをおすすめしやすくなっています。

管理状態もチェック

築年数が経過した物件を検討する際、マンションの寿命や安全性が気になりますよね。

最近では「100年マンション」と銘打って長期にわたり住み続けられることを売りにしたマンションも販売されていますが、マンションの法定耐用年数は47年とされています。

法定耐用年数はあくまで税務上の基準であるため、実際には47年を経過していても住み続けることは可能ではあります。
マンションの耐用年数と寿命は異なりますが、築50年近く経っているマンションはその後どうなるのか、気になるという方も多いでしょう。
しっかりとした構造躯体で建てられていたとしても、安全かつ綺麗な状態で住み続けるためには、適切な管理が行われていることが重要です。

築古マンション購入時の注意点については、こちらの記事で詳しく解説しています。

マンションは耐用年数が過ぎたら寿命？築古物件購入の注意点も解説！

耐用年数を過ぎたらマンションはどうなるのか解説しています。

「マンションは管理を買え！」という言葉もあるように、マンションの管理状態は住みやすさに直結します。
外壁や植栽が綺麗に保たれているか、郵便コーナーやゴミ置き場などの共用部が綺麗に保たれているかは分かりやすいチェックポイントですので内覧時に確認してみましょう。

また、希望すれば管理組合の総会議事録や長期修繕計画を見せてもらえる場合もあります。
書類が適切に保管されているか、住民の管理費等の滞納が無いかなどをチェックしましょう。
書類を確認したい方は、内覧を希望する際に不動産仲介業者へ相談してください。

４．まとめ

この記事では、資産価値が落ちない中古マンションの選び方についてご紹介しました。

資産価値を重視した住まい選びを行う上で、適正価格のチェックは必要不可欠です。
住まいサーフィンでは中古マンションの適正価格が確認できるため、中古マンションの売り出し価格が割安か割高かが一目で判断できるのが特徴です。

中古マンション購入検討中の皆さんは、こんな経験はないですか？

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これにより、購入検討しているお部屋の「適正価格」を正確に把握することができます。
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