石神井公園駅の再開発でマンションの資産価値はどうなる？周辺相場についても解説！

最終更新日：2024年08月06日

裁判となった石神井公園駅の再開発が計画通り進み出しました。

再開発エリアは街並みが綺麗に整備され、居住性が高くなることが魅力です。
そのため、再開発エリア内に建つマンションは、人気が高く資産価値も保ちやすいという特徴があります。

本記事では、石神井公園駅の再開発によるマンションの資産価値と周辺相場、再開発が反対された理由について詳しく解説します。

１．再開発マンションの資産性

まず最初に、「なぜ再開発マンションは資産性が高いの？」「どのような視点で再開発エリアを選べばよいのか？」
このような疑問をお持ちではないでしょうか。

再開発エリア内のマンションは、物件周辺の歩道や広場など街区全体が開発されます。
そのため、街並みが綺麗で利便性が高いのが最大の魅力となっています。

特に、エリア内に公園・商業施設・保育施設・病院などが併設される再開発物件は、快適な住環境が保証されています。
ペデストリアンデッキや地下道が整備され、駅直結となるマンションの場合、通勤・通学にも便利で人気はさらに高くなります。

このように、再開発に伴って建設されるマンションは、エリア周辺のマンションと比べ優位な条件を備えている可能性が高いです。
タワーマンションや周辺が美しく整備されたマンションは、地域のランドマークとなり需要が高いため、再開発の初期で青田買いすると利益が生まれやすくなります。

資産性が高いマンションを探している方は、「再開発物件かどうか」を検討材料の一つとし、以下にまとめたポイントを参考にしてみてください。

再開発マンションについてさらに詳しく知りたい方は、下記の関連記事もご参照ください。

「新駅・再開発計画」価値が上がる条件と狙い目マンションとは？

ここからは、石神井公園駅の再開発マンションをご紹介していきます。

２．石神井公園駅の再開発概要

続いては、石神井公園駅の再開発概要について見ていきましょう。

石神井公園駅周辺はどんなところ？

石神井公園駅は、池袋駅まで1駅9分でアクセスできる交通利便性が高いエリアです。
近年、西武グループにより再開発が進められており、駅前の街並みは綺麗に整備されています。
商業施設が多く、豊かな自然を感じられるスポットもあることからファミリー層におすすめの街です。

しかし、石神井公園駅南口周辺は老朽化した建物が密集していることで防災性が低く、道路が狭く安全な歩行空間が確保されていないため安全性に課題を抱えています。

石神井公園駅南口西地区第一種市街地再開発事業

※画像出典：野村不動産HPより　https://www.nomura-re.co.jp/cfiles/news/n2022101702108.pdf

約0.6haのエリアが2街区に分けられ、それぞれに複合ビルが建設されます。
ビル内には住戸・店舗・オフィスなどが設けられ、石神井庁舎の移転も予定しています。

下記が石神井公園駅南口西地区第一種市街地再開発事業の主な特徴です。

なぜ再開発が反対されたのか

石神井公園駅南口西地区第一種市街地再開発事業は地域の課題を解決するための再開発となっていますが、一部の地権者が反発し、訴訟を起こしました。
その理由は、100ｍを超える再開発マンションの高さが景観の基準に違反することや、再開発の手続きが違法だというものです。

今年3月の東京地裁では、地権者の土地の明け渡しについて、原告となっている地権者の申し立てに基づき、異例の「建設計画の執行停止」を命じました。しかし、5月になって一転、東京高裁がこれを却下する決定を下し、ニュースでも話題となりました。

さらに、7月29日の判決では「石神井公園駅周辺に既に100ｍを超えるマンションが建設されていることから、開発事業で建設される新たなビルが突出した高さだとは言えず、区の景観基準に違反していない」「区が住民への説明会を開き、区議会の議決なども行い事業を進めている」と指摘し、違反や違法手続きはないとして訴えを退けました。

この決定により、石神井公園駅南口西地区第一種市街地再開発事業は、今後着々と再開発が進められるでしょう。
事業を進める再開発組合もコメントにて「引き続き地権者に配慮しながら事業を進める」としています。

３．過去再開発での値上がり事例

再開発の規模は大きければ大きいほど良く、さらに駅前といったアクセス良好な場合、立地の価値が格上げされます。
さらに再開発エリアは、どれだけの人が集まるかが非常に重要なポイントであり、それはマンションの値上がり率に大きな影響を与えます。

ここで参考例として、大規模再開発エリア内のマンション値上がり率をご紹介します。

４．石神井公園駅周辺の値上がり事例

続いては、石神井公園駅周辺の価格相場と値上がり事例をご紹介します。
条件により、中古マンション価格や値上がり率は様々であることが分かります。

まずは、最寄り駅のマンション価格相場や近隣物件の価格を詳しく確認していきましょう。

そして、石神井公園駅周辺で人気が高い中古マンションの「沖式中古時価（適正中古価格）」は下記のようになっています。

※2024年8月5日時点の価格情報となります。
中古時価は市況により変動します。最新の数値を確認したい方は物件名をクリックし、物件詳細ページにてご確認ください。

※一部数値は会員限定公開となります。
（無料会員登録・ログインで数値が表示されます）

５．【考察】石神井公園駅の再開発マンションの資産価値

再開発マンションの概要

最後に、石神井公園駅の再開発で建設されるマンションの資産価値を考察していきます。

資産価値がわかる「7つの法則」

当サイト住まいサーフィンは、過去20年間に販売された1万9000棟のマンションを調査し、「得するマンション7つの法則」を公開しています。
この法則に当てはまるのか、石神井公園駅の再開発マンションをチェックしていきます。

法則①　購入時期を見極める

マンション価格の今後の見通しについては、あと2～3年はマンション価格の上昇が見込まれます。住宅ローンも現在のところ低金利が続いています。
しかし、住宅ローン金利は変動・固定ともに今後徐々に引き上げられていく兆しも見られます。

好機を待つのではなく、欲しいと感じたタイミングで購入し、住宅ローン残債を早めに減らすのが得策といえる状況です。

法則②　単価の高いエリアは底高い

都心中心部へのアクセスの良さと街そのもののブランド力は、マンションの価値を高めます。
最寄り駅の石神井公園駅から池袋駅まで1駅9分でアクセスできる交通利便性が高いエリアであることから、都心へのアクセスは良好です。

また、練馬区の中でも石神井公園駅周辺はファミリー層に支持されていることから、街ににぎわいがあります。多くの人から需要のあるエリアは、資産性が向上する傾向があります。

法則③　駅アクセスはいいに限る

利回りが平均以上に優れているマンションを選ぶのであれば、駅から徒歩8分以内が基本条件です。
石神井公園駅の再開発マンションは、最寄り駅の石神井公園駅まで徒歩1分です。条件を満たしています。

法則④　大規模マンションは得をする

マンションは規模が大きいほど資産性が高くなる傾向があります。
特に、総戸数200戸以上の大規模マンションは過去大幅に値上がりしたケースも多くあります。

石神井公園駅の再開発マンションは、総戸数230戸です。こちらも条件を満たしています。

法則⑤　タワーはランドマーク性に価値がある

タワーマンションとは、一般的には20階以上の超高層マンションを指します。
石神井公園駅の再開発マンションは、北街区のマンションが26階建てです。ランドマーク性があるタワマンと言えるでしょう。

法則⑥　面積は小さいほど損をする

市場で最もニーズがあるのは70～80平方メートルのファミリータイプです。
ニーズのあるファミリーサイズを購入することで、損をするリスクを避けることができるでしょう。
また、売り出されたマンションの価格表を見て一見安く感じたお部屋でも、㎡単価で計算し直すと割高な場合があります。検討の際は、㎡単価もしくは坪単価でも比較することがおすすめです。
住まいサーフィンでは、新築マンションの住戸別の割安度が一目で分かる「住戸比較レポート」を無料で提供しています。後悔する大きな買い物にならないように、あなたが購入したいお部屋が「得をする部屋」なのか「損をする部屋」なのか確認してみましょう。

石神井公園駅の再開発マンションは現時点で販売価格が未定ですが、発表された際には是非こちらをご活用ください。

法則⑦　適正価格以下で購入する

新築マンション販売価格も中古マンション販売価格も売出されている価格が適正とは限りません。
高掴みや割高な価格で購入しないよう、適正価格を知ることが重要です。
特に新築マンションの場合、デベロッパーの仕入れ値や建築費によって左右され、周辺の中古マンション相場とは乖離した値付けとなっている場合があり、注意が必要です。

住まいサーフィンでは、石神井公園駅の「新築マンション相場価格」や将来のマンションの資産性がわかる「沖式新築マンション10年後予測」をこちらからご確認いただけます。マイホーム購入を成功させるためにご活用いただけると幸いです。

【考察】再開発マンションの資産価値

石神井公園駅周辺に存在する中古マンションの値上がり率の平均は、23％となっています。都心部エリアと比較すると、値上がり率は低めです。
石神井公園駅周辺のマンションを購入する際は、より慎重に選ぶ必要があるでしょう。
値上がり率が全体的に低いエリアでマイホーム購入を成功させるには、マンションの資産性を知ることがより重要です。住まいサーフィンでは、マンションの儲かる確率や10年後予測で将来の資産性まで予測しています。後悔する買い物にならぬようにぜひご活用ください。

６．まとめ

本記事では、石神井公園駅の再開発マンションの資産価値や周辺相場についてご紹介しました。

今回の相場価格を見て驚いた方もいらっしゃるかもしれません。住宅ローンは低金利が続いていますが、マンション価格の高騰が続いている状態です。
その他にも、将来の金利上昇、2024年問題による建築費高騰、人口減少といった不安要素は多くあります。
マンション購入で後悔しないためには、より一層の情報収集が重要です。

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さらに、「含み益シミュレーション」機能では、値上がりしたマンションを売却した場合に、実際に得られる利益を試算した結果を確認できます。

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