住宅ローン借り換えのタイミングは？金利を見直すときの注意点まで徹底解説！

最終更新日：2024年11月01日

住宅ローンは長年低金利で推移してきましたが、固定金利は徐々に上昇してきています。2024年秋には多くの金融機関で変動金利が上昇したので、これを機にローンの借り入れ条件を見直したいという方もいらっしゃるでしょう。

過去に金融機関から高い金利で借り入れをしている方は、住宅ローンを借り換えすることで返済額を減らせます。
しかし、住宅ローンの借り換えをしても、必ずしもお得になるわけではありません。金利がお得になるタイミングや借り換えできる条件を満たしておくことが重要です。

この記事では借り換えのタイミング、メリット・デメリットについて解説します。

１．住宅ローンの借り換えとは？

住宅ローンの借り換えとは、別の金融機関の住宅ローンを借り直して、現在の住宅ローンを返済する方法です。
A銀行からB銀行へ借り換えを行うと仮定して、流れを見てみましょう。

借り換えてもローンの借入額が減るわけではありません。
しかし、銀行によって金利に差があるため、条件によっては返済が得になる可能性はあります。
住宅ローンは返済額が大きいため、少しの金利差でも月々の負担が変わります。

借り換えする理由は？

結論から言うと、借り換え用の住宅ローン金利は、過去最低水準まで下がっているからです。
金融機関によっては、変動金利の適用金利が0.3%台になっています。
同じ金額の住宅ローンを返済するなら、元本以外のお金である利息はなるべく払いたくないですよね。
金利が低い銀行で借り換えを行えば、条件が良くなります。

低金利になっている原因の一つは、ネット銀行を中心とした住宅ローン契約者の獲得競争です。
競争が激しくなった結果、低金利だけでは他の銀行と差別化できなくなってきたため、団信（団体信用生命保険）の保障内容も手厚くなっています。

日銀の金融政策によって、変動金利は今後返済額が上がっていく可能性があります。金利上昇が目に見えてきた今だからこそ、あまり良くない条件で住宅ローンを借りた人は、借り換えを検討した方が良いでしょう。
数年前に借りた方でも、ローンの内容によっては借り換えで得をする場合があります。そのため、最近は借り換えを検討する方が増えています。

ただし、すべての人が借り換えによって得をするわけではありません。逆に損をしてしまう場合もあるので、注意が必要です。

２．住宅ローン借り換えのメリット

住宅ローンを借り換える際のメリットを紹介します。
借り換えをするメリットは次の5つです。

住宅ローンの総返済額を減らせる

借り換えた結果、住宅ローンの金利が下がることで支払う利息額も減少します。
元金はそのままでも、利息額が減れば住宅ローンの総返済額を減らすことができます。借り換えによる返済額の差が、月数千円でもトータルの返済額で考えると大きな差がつくので検討すべきです。

また、借り換えをするときには返済期間を短縮するという選択肢もあります。例えば住宅ローンの返済が67歳までだった場合、借り換えで定年前に完済するような計画に変更可能です。
返済期間が短くなることで総返済額も減らせるので、借り換えをするときにはこちらの方法も検討してみてください。

月々の返済額を今より抑えることができる

金利が低い住宅ローンに借り換えれば、月々の負担を減らすことができます。
今まで住宅ローンに充てていた金額を、貯蓄に充てたり旅行に使ったりすることができたら良いですよね。老後の生活を豊かにするために、借り換えを検討することは非常に大切です。

金利タイプを変更できる

住宅ローンには変動金利と固定金利の2タイプがありますが、固定金利から変動金利に変えることはできません※。
※期間選択型固定金利の固定期間終了時を除く。また、金融機関によっては有料で変更できることもあります。

しかし別の金融機関に借り換えることで、それまで固定金利で返済していた人も、低金利な変動金利で返済できるようになります。固定金利を選んだけれど金利が高くて後悔している、という方は借り換えを検討しましょう。

団信の内容を手厚くすることができる

借り換えは別の金融機関の住宅ローンを借り直すため、団信（団体信用生命保険）に関しても条件が変わるケースがほとんどです。
特にネット銀行は金利上乗せなしの団信が充実しています。例えば次のような内容に変わることもあるでしょう。

仮に保険内容を手厚くして金利が上乗せになったとしても、借り換え時に金利が下がっていれば相殺できます。
住宅ローンの団信を手厚くしておきたい方にとっても、借り換えは有効的な方法でしょう。
団信については、記事の後半でも解説しています。

リフォームの工事費用を含めて借りられる

借り換えは、金融機関によってはリフォーム工事の費用を含めることが可能です。

例えば外壁塗装で100万円のお金を借りたいときに、一般的にはリフォームローンを組みます。リフォームローンは住宅ローンの金利と比べて、短期間しか組めず金利も高いです。
しかし借り換え時にリフォーム費用の100万円を組み込めば、低金利で借りることができます。

借り換えによって金利が下がる場合、100万円のローンを組み込んでも、今までと返済額が変わらないか下がる事例もあります。リフォームのタイミングに合わせて、借り換えを検討しても良いでしょう。
ただし、住宅ローンに工事費用を含むための条件が定められている場合があるので注意してください。

３．住宅ローン借り換えのデメリット（注意点）

借り換えすることによるデメリットや注意すべき点を3つお伝えします。

事務手数料などの諸費用がかかる

借り換えをする場合、新しくローンを契約するための諸費用がかかります。
具体的には次のとおりです。

それぞれのおおまかな費用をご説明します。

事務手数料

事務手数料には定額型と定率型があります。
定額型の場合は手数料は5万円～30万円前後で、定率型よりも金利が高いのが特徴です。
定率型は借入金額×2.2%の金融機関が多くなっています。

保証料

保証料は住宅ローン商品や借入金額・返済期間によって異なり、0円（不要）のこともあれば100万円以上かかることもあります。事務手数料が定率型の場合は、保証料は不要であることが一般的です。
保証料の相場は、借入金額の1～2%になります。

全額繰上返済手数料

繰上返済手数料は一部返済なら無料の金融機関が多いですが、全額返済の場合は一般的には手数料が必要です。手数料はメガバンクの場合は2～3万円前後になっています。

登記費用

住宅ローンの借り換えでは、前のローンの抵当権抹消登記と、借り換え後のローンの抵当権設定登記が必要です。
登記費用（登録免許税＋報酬）は借入金額によりますが、3000万円を借り換える場合には20万円前後となるでしょう。
登録免許税は抵当権抹消登記で数千円、抵当権設定登記で借入金額×0.4%支払うことになります。さらに、司法書士への報酬が数万円かかります。

印紙代

住宅ローンの契約には、電子契約を除いて印紙代が必要です。印紙代は借入金額によって変わります。

電子契約なら印紙代はかかりませんが、金融機関によっては電子契約手数料が発生することがあります。

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借り換えをする場合、トータルの諸費用が100万円を超えることもあります。借入金額の3～4%ほどかかることが多いです。
金利が現在とあまり変わらない住宅ローンに借り換える場合、諸費用分の金額を考慮すると損をするケースも。
事前のシミュレーションを必ず行い、間違いなくお得になる金融機関で借り換えをしましょう。

手続きに時間と手間がかかる

住宅ローンの借り換えは、気軽に行える手続きとは言えません。
2つの金融機関とやり取りをしたり書類を用意したりしなければならないため、手間がかかります。
借り換える金融機関を探したり、事前審査を受けたりする時間も必要です。大変に感じる方も多いでしょう。

住宅ローン控除を受けられなくなることがある

住宅ローン控除とは、ローン残高などに応じて所得税と住民税の一部が減税される制度です。
住宅ローン控除は、条件を満たせば借り換え後でも受けることができます。
①借り換え後の住宅ローンが以前の住宅ローン返済のためのものだと明らかであること②住宅ローン控除の要件を満たしていることの2つが条件になります。

住宅ローン控除の要件の中でも、借り換え時に特に気を付けたいのは「返済期間」。
新しく借りた住宅ローンの返済期間が10年未満だと、ローン控除の対象外になるからです。借り換え後の返済期間が10年未満だと、借り換え前の時点でまだローン控除の年数が残っていたとしても消滅してしまいます。

４．住宅ローンの借り換えのタイミング

住宅ローンは、どんなタイミングで借り換えをすれば良いのでしょうか。借り換えの検討をおすすめするタイミングを4つ紹介します。

変動金利が見直されたタイミング

変動金利は定期的に金利が見直されるので、金利が高いと思ったらそのタイミングで一度借り換えを検討してみるのがおすすめです。

変動金利の基準である短期プライムレートは、日銀の政策金利から影響を受けます。2024年7月に政策金利の追加利上げが決まったので、2024年10月には複数の金融機関で変動金利も引き上げられました。

5年ルールが適用されている場合は返済額は5年間変わりませんが、金利自体は半年に一度見直されます。金利が上がると利息の割合が増えてしまうので、元金の減りは遅くなり、結果的に総返済額が当初の想定より多くなってしまいます。
しかし条件が良い住宅ローンに借り換えをすることで、総返済額を減らすことが可能です。
また、今後の金利上昇が不安になった方については、固定金利に借り換えるという選択肢もあります。

変動金利で借り換えをする

「変動金利が上がったのなら、他の金融機関に借り換えても同じように上がっているから意味がないのでは？」と思う方もいらっしゃるでしょう。
しかし、そうとも限りません。

一般的に、住宅ローンを変動金利で借りたときの引き下げ幅はずっと一定です。引き下げ幅が小さければ、借り換えをしない限りは完済するまでそのままです。

この引き下げ幅（優遇金利）は、数年前に比べると大きくなっている金融機関も多いです。そのため、変動金利の基準金利は十数年変わってなくても、金利相場は昔より低くなっています。

出典：フラット35「民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）」

現在の変動金利の相場は、0.4～0.5%台です。今後金利が上がっても、しばらく低金利のままでしょう。

今の相場よりも高い金利で返済している方は、一度借り換えのシミュレーションをしてみてください。必要な諸費用を考慮しても、借り換えをした方がお得になるケースもあります。
特に以下の条件に当てはまる方は要チェックです。

固定金利で借り換えをする

同じ金融機関で固定金利から変動金利に変更することはできませんが、変動金利から固定金利に切り替えることはできます。切り替えの手数料は無料の金融機関も多いです。
しかし、その場合でも他の金融機関への借り換えも同時検討することをおすすめします。

なぜかというと、固定金利の金利も金融機関によって大きく異なるからです。
例えば、同じ「期間選択型固定金利（10年）」でもこれだけ違いがありました。

2024年11月時点の固定金利（10年・最優遇金利）

変動金利から固定金利にすることで、月々の返済額は多くなるでしょう。少しでも低金利の金融機関で借りたいですよね。

また、後ほど詳しく解説しますが、団信についても借り換えをした方が保障が手厚くなるケースがあります。
金利・団信・手数料などを総合的に判断してください。

なお、変動金利が上がったときには、すでに固定金利は上がっていることがほとんどです。ただし、固定金利は金利が変わりやすいので、月によっては比較的低金利なときもあります。
普段から固定金利の推移にも目を向けておくことで、適切なタイミングで借り換えを検討できるでしょう。

毎月更新中の下記の記事では、金利推移の最新情報を解説しています。

固定金利の当初期間が終了したとき

期間選択型固定金利で住宅ローンを借りている場合には、当初期間が終了したタイミングでの借り換えをおすすめします。
なぜなら、当初期間終了後は金利の引き下げ幅が小さくなることが多いからです。

引き下げ幅が小さくなると適用金利が高くなります。「最初の10年間は低金利だったから良かったけど、残りの25年はかなり金利が高くて毎月の返済が大変」なんてケースも。
しかし借り換えをすることで低金利で借りることができて、月々の返済額を抑えることが可能です。

保険の内容を見直したいとき

いざというときの保険の内容をもっと手厚くさせたいというときにも、借り換えがおすすめです。住宅ローンには団信という保険を付けることができるので、生命保険の内容を見直すよりも借り換えた方がトータルでお得なことがあります。

一般団信では死亡時と高度障害時だけが保障対象ですが、さらにオプションを付けることで保障範囲を広げられます。
最近は団信の内容が充実していて、例えばこんな内容まで保障対象になることがあります。

上記のような特約を付けるには、金利を上乗せすることが多いです。金利を上乗せしても、生命保険に加入するよりも安く済むケースは多くあるでしょう。
さらに、一部ネット銀行などでは金利を上乗せしなくても全疾病保障などが付いてきます。

自身がローンを組むのに不利な状況になる前

これから転職する予定がある場合や収入が大幅に減りそうな場合は、それより前に借り換えを検討しましょう。

借り換えをするときには、再度住宅ローン審査に通らなければなりません。金融機関によっては、勤務年数が少ないと審査すらしてもらえないこともあるようです。
出産や育児、介護などで休職したり時短勤務したりするケースについても注意しましょう。
カーローンなどお金を借りる予定がある方も同様です。

住宅ローン審査については、こちらの記事で詳しく解説しています。

５．借り換えにおすすめの住宅ローン

借り換えにおすすめしたい住宅ローンを3つ紹介します。

今回ご紹介するのは変動金利でおすすめの住宅ローンです。固定金利にも魅力的な住宅ローンは多いですが、借り換えの場合は人によって借入年数に大きな差が出るため、今回は対象外としました。

「三菱UFJ銀行」変動金利タイプ

最初に紹介するのは、三菱UFJ銀行の変動金利です。

三菱UFJ銀行のポイントを紹介します。

三菱UFJ銀行は、借り換えの変動金利が業界トップクラス水準です。審査結果によっては、0.3%台で借りることができます。
金利は低いですが、借入金額の2.2%の手数料が初めにかかります。

全国に支店があるので、住宅ローンの相談がしやすいのも三菱UFJ銀行の特徴です。窓口で申込みをした場合でも、電子契約（収入印紙代が0円）にすることができるのは嬉しいですね。

三菱UFJ銀行は、金利を0.3%上乗せするか、保険料を支払うことで、7大疾病保障付きの団信に加入できます。この団信は、がんや脳卒中、心筋梗塞などが対象です。保障内容は支払いタイプによって異なりますので、申し込む場合はよく確認するようにしてください。

三菱UFJ銀行についてさらに詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

「住信SBIネット銀行」変動金利タイプ　通期引下げプラン（WEB申し込みコース）

次に紹介するのは、住信SBIネット銀行の変動金利です。

住信SBIネット銀行のポイントを紹介します。

住信SBIネット銀行は借り換えの変動金利が低金利です。
ネット申込・対面どちらからも申し込みできますが、ネットでもアプリのメッセージ機能で相談は受け付けてくれます。
借り換えの手続きに不安がある方も安心ですね。

住信SBIネット銀行も借入金額の2.2%の手数料が初めにかかりるため、初期費用を抑えたい方は注意しましょう。

また、住信ネット銀行は団信も手厚いです。
すべての人に、金利上乗せなしで全疾病保障がついてきます。40歳未満の人は、さらに3大疾病50%保障も金利上乗せなしとなっています。
金利を0.2～0.4%上乗せすることで、団信をより手厚くすることも可能です。

住信ネット銀行についてさらに詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

「PayPay銀行」変動金利　全期間引き下げプラン

次にご紹介するのは「PayPay銀行」です。

PayPay銀行のポイントを紹介します。

PayPay銀行の変動金利も、低金利で借り換えできるためおすすめの住宅ローンです。
店舗を持たないネット銀行のため、対面で手続きをする必要がありません。
忙しく中々店舗に行けない方でも、スムーズに手続きできるでしょう。
疑問点は電話や掲示板で解決できるため安心です。

注意点は、個人事業主や自身・家族が経営する会社に勤めている場合、原則借り入れができない点です。

団信の補償内容は、金利上乗せなしの保障内容が充実しています。
ガンと診断されたらローン残高が50％になるだけでなく、全疾病保障（入院限定）・非自発的失業保障・自然災害保障も付帯されています。
がん100%保障団信は0.1%の金利上乗せとなっていて、他の金融機関よりも上乗せ金利が少ないです。

また、ペアローンの人は金利を上乗せすることで「ペア連生団信」を選択することもできます。ペア連生団信では、一方に万が一のことがあれば、もう一方も保障対象となります。がん50%保障団信やがん100%保障団信なら、死亡・高度障害時だけでなく、がん保障特約と全疾病保障（入院限定）もペア保障の対象です。

PayPay銀行についてさらに詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

６．まとめ

現在住宅ローンを返済している方でも、借り換えによって低金利時代の恩恵を受けることはできます。
変動型の金利は今後も上昇していく可能性があるからこそ、住宅ローンの条件を見直して、低金利の金融機関に借り換えるという選択肢がおすすめです。
残債額や期間などを見極めながら、お得な金利条件の住宅ローンに適切なタイミングで借り換えを検討しましょう。

また、金融機関によって得になる内容は大きく異なります。
金利差や手数料、団信の内容などを詳しく比較して、自分にとってメリットが大きい住宅ローンを選んでくださいね。

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