住み替えローンの金利が高い理由は？金融機関別の特徴を徹底比較！

最終更新日：2024年09月06日

「新しい家を購入したいけれど、住宅ローンが残っているからどうしよう？」「そろそろ家の買い替えをしたい」とお考えの方は多いと思います。

今回は、そんな方に考えていただきたい住み替えローンについて解説します。

しかし、住み替えローンは金利が高いと言われています。なぜ金利が高いのか？その理由と、各金融機関別の住み替えローンの特徴を比較します。また、審査基準・申込の流れ、利用する際の注意点についても解説します。

１． 住み替えローンの金利が高い理由は？

住み替えローンとは何か？金利が高い理由について解説します。

住み替えローンとは？

住み替えローンとは、いま住んでいる物件の住宅ローンの残債と新しい物件の購入額を、あわせて借りられるローンのことです。

住宅ローンの残債が残っていたとしても、住み替えローンを利用することで、新居との二重ローン（ダブルローン）になるのを避けることができます。

住み替えローンはなぜ金利が高いの？

住み替えローンは、通常の住宅ローンよりも金利が高いといわれています。一体なぜなのでしょうか？

その理由は、主に以下のとおりです。

1つ目に、住み替えローンは新しい住宅の購入と既存の住宅ローンの返済を行うため、金融機関にとってリスクが高いとみなされるからです。よって、金利も高く設定される傾向があります。

2つ目に、住み替えローンは通常の住宅ローンに比べて借入額が大きくなることが多いです。借入額が大きい分、借入期間も長期にわたるので、これも金利の高さに影響します。

最後に、住み替えローンには金利の引き下げ幅が少ない、もしくは優遇措置がない場合が多いです。

優遇措置とは、基準金利からある程度金利を引き下げる措置のことです。

例えば、通常の住宅ローンでは、クレジットカードの作成・給与振込口座の設定などの条件を満たすと優遇措置を受けることができます。

また、通常の住宅ローンでは、金融機関は競争力を高めるためにさまざまな優遇金利を提供をしています。

しかし、住み替えローンではそのような優遇措置が少ない場合が多いです。

これは、先ほども説明したとおり、住み替えローンが既存の住宅ローンの残債も含めているため、金融機関にとってリスクが高い商品とみなされるからです。

また、住み替えローンは物件の売却と購入が同時に行われるため、手続きが複雑です。借り換え手続き・新しい住宅の評価など、手間がかかるのでそれが金利に反映されてしまうこともあります。

これらの要因が組み合わさり、住み替えローンの金利が高くなるのです。

２． 各金融機関の住み替えローンを徹底比較！

通常の住宅ローンと違って、住み替えローンを取り扱う金融機関は少ないのが現状です。

住み替えローンを取扱う金融機関について、商品の特徴やメリット・デメリットなどをそれぞれ紹介します！

各金融機関の情報を比較しながら、ご自身に合った住み替えローンを見つけてみてください。

住み替えローンを取り扱う主な金融機関は以下のとおりです。

また、住み替えローンではないけれど、住宅の買い替えのために一時的に借入ができるローンを取り扱う金融機関もあります。

各金融機関の商品について、順番に解説します。

三井住友銀行「WEB申込専用住み替えローン」

三井住友銀行では、WEB申込で住み替えローンを取り扱っています。

三井住友銀行の住み替えローンの特徴は、保証が充実している点です。８大疾病の保障・自然災害で被災したときの保障などさまざまな安心の保障を備えています。

しかし、年収の条件が他の金融機関よりは厳しい設定のため、注意が必要です。

みずほ銀行「みずほ買い替えローン」

みずほ銀行の住み替えローンの特徴は、ライフステージ応援プランがある点です。

例えば、産休育休時の収入減・子どもの進学による教育費増加など、ライフイベントに応じて返済額を調整できるのが特徴です。ご家庭の状況によって、返済額を増減できるのはメリットといえます。

ただ、年収の条件については「安定した収入のある方」という記載になっており、具体的な条件がわからないのがデメリットかもしれません。

りそな銀行「りそな住みかえローン」

りそな銀行の住み替えローンの特徴は、年収の条件が他の金融機関よりもゆるめに設定されている（前年の税込年収が100万円以上）点です。

他の金融機関よりも審査が通りやすいかもしれないので、その点はメリットだといえます。

横浜銀行「住宅ローン（お住み替え）」

横浜銀行の住み替えローンでは、金利引き下げの優遇措置があります。条件を満たすと、金利が0.03％引き下げになるのは嬉しいポイントです。（2024年8月現在）

ただし、借り入れの対象となる物件の所在地は、原則として神奈川県全域および東京都の一部になります。

千葉銀行「住み替えコース」

千葉銀行では、ちばぎん"選べる住宅ローンベストチョイス21"「住み替えコース」という商品を扱っています。

住宅購入資金だけではなく、住み替えにともなう家具・家電などのインテリア資金もローンに含めることができるのはメリットといえます。

中央労働金庫（ろうきん）「借換・買替ローン（不動産担保型）」

中央労働金庫（ろうきん）の住み替えローンは、手数料の支払い方法が２パターンあるのが特徴です。（手数料定額型・手数料定率型）

また、金利の選択についても「金利ミックス」といって、2つの金利タイプを組み合わせてそれぞれのメリットを活かしつつ、将来の金利変動リスクを抑える方法があります。

借入額・借り換え期間に応じて、好きなようにパターンを選択できるのがメリットです。

池田泉州銀行「住み替えローン」

池田泉州銀行は、大阪府に本店を置く地方銀行です。大阪府を中心とした関西圏に、多くの支店がありますが、東京にも千代田区に支店を構えています。

新居の所在地が、池田泉州銀行本支店の営業地域内にある場合は申込が可能です。大阪など関西圏にお住まいになる方はぜひ検討してみてください。

また、住み替えにともなう家財購入資金もローンに含めることができる点がメリットです。

福岡銀行「住み替えローン」

福岡銀行の住み替えローンは、固定金利型または全期間固定金利型を選択した場合、条件を満たすと金利が最大0.1％引き下げになるようです。（2024年8月現在）

提携のガス会社（西部ガスなど）を利用することが条件なので、福岡をはじめ九州にお住まいの方は、ぜひご検討ください。

新生インベストメント&ファイナンス「売却物件ローン」　

新生インベストメント＆ファイナンス（SBI新生銀行グループ）が提供する売却物件ローンは、これまで紹介した住み替えローンとは異なるものです。

売却予定の不動産を担保に、住宅の買い替え・生活資金など幅広い用途で一時的に借り入れすることができます。不動産の売却を計画されているお客さま専用のローンです。

融資期間は1年間（期限延長は要相談）です。毎月の返済は利払いのみで、元金は不動産売却時に一括返済となります。

これまで紹介してきた住み替えローンの場合は、売却と購入のスケジュールを合わせる必要がありました。

しかし、こちらのローンを使えば、1年間の融資期間中にスケジュールに余裕をもって売却活動を進めることができるのがメリットといえます。

SBIアルヒ（ARUHI）「ARUHI 住み替え実現ローン」

こちらも、一般的な住み替えローンとは異なるものです。ARUHIの住み替え実現ローンは「住宅売却が決まらなくても、先に新居の購入が可能になる住み替え」に特化したローンです。

こちらも、住み替えのための資金を一時的に借り入れすることができるローンです。融資期間は1年間です。

現住宅ローンの完済資金に利用でき、融資期間中は支払いが不要です。ダブルローンになる心配がいらないのがメリットといえます。

また、現住居の売却が成立しない場合、SBIスマイル株式会社による買取保証制度もあるので安心です。

売却は、ARUHI指定の提携不動産会社が仲介して行うことになります。ご自身で業者を選ぶことができないかもしれないので注意が必要です。

３． 住み替えローンのメリットとデメリットは？

住み替えローンのメリットとデメリットについてそれぞれ解説します。

住み替えローンのメリットは？

住み替えローンは金利が高いなど、デメリットばかり目立ちそうですが、メリットもあります。

1つめは、購入と売却を同時に行える点です。

通常であれば、物件を売却し住宅ローンを返済してからでないと、新居を購入することができません。しかし、住み替えローンを使えば、住宅ローンの残債があっても新居の購入が可能になります。

また、購入と売却を同時に行うため、住み替えのタイミングを調整しやすいです。

購入と売却が同時でない場合、次の住まいを見つけるまで一時的に賃貸等に住む必要があります。こういった引っ越し費用などを抑えられるのも嬉しいポイントです。

2つめは、ローンを二重で払う「ダブルローン」を避けることができる点です。ローンが一本化されているので、経済的な負担を軽減することができます。

住み替えローンのデメリットは？

住み替えローンのデメリットは以下のとおりです。

1つ目は「１．住み替えローンの金利が高い理由は？」で説明したとおり、金利が高いという点です。

金利の高さも考慮して、実際に返済できる金額を借り入れする必要があります。

2つ目に、審査が厳しくローンの承認を得るのが難しい場合がある点です。通常の住宅ローンに比べて借り入れ額が大きいため、審査も厳しくなるのです。

このように、住み替えローンにはメリットとデメリットが存在するため、ご自身やご家庭の状況に応じた慎重な判断が必要になります。

４． 住み替えローンの審査基準は厳しい？申込の流れについて

住み替えローンの審査について、詳しく解説します。

審査基準について

一般的に、住み替えローンの審査基準は通常の住宅ローンよりも厳しい傾向があります。

具体的な審査基準は以下のとおりです。

住み替えローンでは、通常の住宅ローンよりも借り入れ金額が大きくなることが多いです。

そのため、安定した収入・借り入れ金額と年収のバランスは重要なポイントになります。年収の審査基準については金融機関によっても異なることが多いので、各金融機関の条件をしっかり確認しましょう。

また、現在の住宅ローンの残債がいくらなのか？もチェックされます。残債が大きければ大きいほど、借り入れの総額が大きくなってしまいます。金融機関によっては、残債分の借り入れ金額が決まっている場合もあるので注意が必要です。

最後に、信用情報も大事なポイントです。信用情報は、過去の借入履歴・延滞の有無などを確認するための重要な指標です。信用情報に問題がある場合、審査に通過するのは難しくなります。

日常的にクレジットカードや他のローンの支払いを遅延なく行うことが大切なので、事前にチェックしておきましょう。

これらの要素を総合的に評価し、審査が行われることになります。

申込の流れとポイント

住み替えローンの申込の流れは、以下のとおりです。

以上が住み替えローン申込の主な流れとなります。

ここで注意しておきたいポイントとしては、住み替えローンの審査に落ちてしまうことに備えて、複数の金融機関に申込をすることです。

住み替えローンの金融機関については、「２．各金融機関の住み替えローンを徹底比較！」で解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。

５． 住み替えローンを利用する際の注意点

住み替えローンを実際に利用したいと思ったときに、どんなことに注意するべきかについて解説します。

金利の高さを考慮した返済シミュレーションを！

住み替えローンを利用する際には、金利の高さをしっかりと理解し、それに基づいた返済シミュレーションを行うことが重要です。

現在の住宅ローンの残債・新たに購入する物件の価格、ご自身の収入・ご家庭の状況などを考慮した上で、無理のない返済計画を立てることが求められます。

また、住み替えローンにはさまざまな手数料や諸費用が発生します。例えば、事務手数料・保証料・登記費用などが挙げられます。これらの費用が予想以上に高額になる場合もあるため、事前にしっかりと確認しておきましょう。

最後に、住み替えローンを利用する際には、将来的な金利上昇リスクにも注意を払う必要があります。

変動金利型を選択する場合、将来的に金利が上昇する可能性があります。リスクを十分に理解し、金利上昇時にも対応できる返済計画を立てることが重要です。また、固定金利型を選ぶことで、このリスクを回避することも考慮に入れておきましょう。

以上のポイントを踏まえて慎重に比較・検討をし、最適な住み替えローンを選び、安心な住み替えを実現しましょう。

６．まとめ

今回は、住み替えローンの金利が高い理由・各金融機関の住み替えローンについて解説しました。

「新しい家を購入したいけれど、住宅ローンが残っている」という方にとって、住み替えローンはおすすめの方法です。

しかし、通常の住宅ローンよりも金利が高い・審査が厳しいなどのデメリットもあります。

住み替えローンを検討する際は、実際に利用した場合のシミュレーションをしておきましょう。不安な点があれば、今回紹介した金融機関などに相談してみましょう。

また、現在住んでいる物件をできるだけ高く売却することができれば、少しでも返済負担が軽くなると思います。

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