修繕積立金の相場は？値上がりする理由や後悔体験談もご紹介

最終更新日：2024年06月27日

安い修繕積立金に要注意！

住宅ローンと修繕積立金の支払い負担を減らすため、なるべく安い修繕積立金のマンションを選びたくなるかもしれません。

しかし最初こそ安い金額でも入居後に大幅に値上がりしたり、修繕積立金が足りずに劣化したマンションを修繕できなかったりとデメリットもあります。

今回の記事では、修繕積立金の相場価格や値上げの理由、マンション購入者の後悔体験談をご紹介します。

この記事の編集者

住まいサーフィン編集部

1998年開設、マンションの適正価格や資産価値を判断するための価格情報サイト「住まいサーフィン」が運営。
宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士の資格を保有し、不動産の専門知識を持つスタッフが自宅売買に役立つ情報を発信します。
売り手と買い手の情報格差が大きい住宅業界。
自宅購入で後悔する人を減らすため、業界の専門知識・データを分かりやすくお届けします！

Twitter：＠sumai_surfin
Instagram：＠sumai_surfin

１． 修繕積立金とは

まず、修繕積立金とは、マンションの建物構造・外壁・屋上・エントランス・駐車場などの共有部分の「修繕」に使用される費用のことです。管理とは別の支払いになります。

主な修繕積立金の使い道

主に下記に使用されます。

修繕積立金は「長期修繕計画」に基づいて積み立てる

ほとんどのマンションは、マンション管理組合によって「長期修繕計画」が立てられており、その修繕の日に向けて積み立てられています。
「長期修繕計画」とは、マンションの老朽化を防ぐため、大規模修繕や定期点検などの予定を10年、20年と長期的に見据えて作成した計画のことです。
この修繕積立金がなければ、突然多額の修繕費を徴収されることにもなりかねません。
修繕積立金は、マンション住民の負担を減らすため、毎月一定額を積み立てているのです。

マンションを売却しても修繕積立金は返金はされない

マンションに住んでいる間に修繕が行われないまま売却する場合、「積み立てたお金は戻ってくるのか？」と気になる方もいるかもしれません。
しかし残念ながら、返却はされず、修繕積立金はマンション管理組合の財産となります。
稀に、マンションが解体され、マンション管理組合が解散となった場合には返却されることもあります。

入居時に「修繕積立基金」も支払う

また、修繕積立金とは別で支払う修繕費もあります。これが「修繕積立基金」です。「修繕積立準備金」「修繕積立一時金」とも言います。
新築マンションを購入した際の入居時に徴収され、金額は20～90万円前後が一般的となっています。
新築を購入する際には、入居時に修繕費用の支払いがあることを念頭に置いておきましょう。

修繕積立金は資産価値の低下を防ぐ

マンションを修繕することは、住みやすさを維持するだけでなく、マンションの資産価値にも影響があります。
マンションの劣化は資産価値を低下させてしまいます。それを防ぎ、価値を保ちやすくするためにも、修繕積立金は重要な役割を持ちます。

次に、気になる修繕積立金の相場をご紹介します。

２． 修繕積立金の相場

修繕積立金は、共有部分設備や施設が充実しているほど修繕積立金は割高であり、専有面積が広いマンションも同様に割高になる傾向があります。
よって、マンションの規模や設備によって金額が異なります。
しかし、マンションを購入してから「修繕費が足りなくて修繕できない」「修繕積立金が高くて払えない」などといったリスクを防ぐために、おおよその平均額を確認して支払い目安を知っておきましょう。
国土交通省は5年ごとにマンション調査をしています。今回の平均額は最後に行われた「平成30年度マンション総合調査」の結果です。
※国土交通省HP参照：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000058.html

都市圏別の修繕積立金の平均額

まず、下記が都市圏別の修繕積立金の月額平均額（70㎡に換算）となります。

総戸数規模別の修繕積立金の平均額

次に、総戸数規模別の修繕積立金の月額平均額（70㎡に換算）を見ていきましょう。

マンション完成年次別、修繕積立金の平均額

築年数ごとの修繕積立金の月額平均額（70㎡に換算）を見ていきましょう。

住まいサーフィンの調査結果による平均金額

住まいサーフィンが独自で調査した修繕積立金の平均金額を見ていきましょう。
マンションの修繕積立金の平均月額相場（70㎡）は下記のようになっています。

（2010年以降に竣工したマンションが集計対象・住まいサーフィン調べ）

修繕積立金は新築時は安く設定され、築年を経過するごとに値上げされる傾向があります。
そのため、中古マンションの方が修繕積立金が高いことが多いです。

また、10～15年に一度行われる大規模修繕の際、臨時徴収が発生する場合もあります。

次に、修繕積立金と共に支払う管理費についてもチェックしていきましょう。

３． 修繕積立金と管理費の違い

修繕積立金とは別に支払いが必要なのが「管理費」です。

主な管理費の使い道

主に下記に使用されます。

管理費の平均額

国土交通省「平成30年度マンション総合調査」によると、マンション管理費の平均は217円/㎡です。
70㎡の住戸に換算した場合、下記が都市圏別の管理費の平均額となっています。

※国土交通省「平成30年度マンション総合調査」参照：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000058.html

管理費は、修繕積立金と共にマンションに住んでいる限りずっと支払い続けるものです。
そして、管理費が値上げされるケースもあります。委託管理料の増額や光熱費の高騰、駐車場契約者の減少などが理由です。

よって、マンション購入時に「月々これくらいならギリギリ支払える」といった余裕のないマンション契約は大変危険です。
修繕積立金と管理費が値上げしても生活していけるような、余裕を持った支払い計画を立てて契約をしましょう。

もっと詳しく管理費について知りたい方は、ぜひこちらをご一読ください。

４．修繕積立金の値上げや臨時徴収される理由

修繕積立金が値上がりして「家計が苦しくなった！」という声を耳にすることは少なくありません。
マンションを購入した後に後悔しないように、値上がりや臨時徴収される理由をチェックしていきましょう。

修繕積立金の値上がり理由は段階増額積立方式

まず、マンション修繕積立金の徴収方式は２種類あります。

長期修繕計画がきちんと計画されていても、値上げや臨時徴収が起こることもありますが、多くの値上げの理由は段階増額積立方式を採用しているからです。

要注意！新築マンションの安い修繕積立金

「段階増額積立方式」が選ばれている理由は、マンション住民の負担を軽減する目的もありますが、他にも理由があります。
それは不動産会社が新築マンションを売れやすくするために、修繕積立金を安く設定してお得感を出すためです。
築年数が浅いマンションほど、「段階増額積立方式」を採用している管理組合の割合は増加傾向にあることも、国土交通省の調査でわかっています。
本来ならば、販売価格を下げれば売れやすくなることですが、販売価格の値下げは不動産会社の売上に直結します。よって修繕積立金や管理費を安く設定して、マンションを安く見せかけて売りに出しているというわけです。
全ての新築マンションがそうではなりませんが、修繕積立金の安いマンションには気を付けましょう。

修繕計画の見直し後に修繕積立金が増額するケースもある

国土交通省のガイドラインでは、マンションの長期修繕計画は5年ごとの見直しが推奨されています。通常、管理会社の提案のもと管理組合の意向によって見直されるのが一般的です。
この見直しにより、修繕積立金が増額するケースや修繕積立金が足りずに臨時徴収が発生することがあります。均等積立方式だからといって絶対に値上がりがしないことはないので、念頭に入れておきましょう。

朗報⁉国が修繕積立金の値上げにガイドラインを発表

国土交通省は、段階増額積立方式を採用しているマンションには、計画期間中に修繕積立金の水準が大幅に上昇している例があるとし、マンション住民から予定通りの引き上げができず、修繕積立金不足になる恐れがあるとしています。
この問題の改善を目的として、2024年6月に「段階増額積立方式における適切な引上げの考え方」について、修繕積立金のガイドラインが反映されました。

国土交通省が行った調査によれば、段階増額積立方式のマンション249事例の中で、長期修繕計画の計画当初から最終計画年までの値上げ幅の平均は、約3.58倍であり、そのうち、上位6分の1を占める42事例の平均増額幅は約5.30倍にも及ぶと発表しています。
約3.58倍の場合でさえ、入居当初に修繕積立金が8,000円が最終年には約28,000円以上になったということになります。
修繕積立金と管理費を合わせると、ローンの返済が終わっても40,000円以上の支払いを続けることになりますね。約5.30倍ともなれば、さらに家計の負担となることでしょう。

これに対して国は「段階増額積立方式を採用した際の月あたりの徴収金額は、均等積立方式を採用した場合の月あたりの金額を基準額とし、計画の初期額は基準額の0.6倍以上、計画の最終額は基準額の1.1倍以内とする」と示しました。

均等積立方式により月2万円を基準額とした際の、実際の計算方法の例がこちらです。

ただし、今回反映されたガイドラインは、均等積立方式へ誘導することを目的とするものです。
国は、工事費高騰などの状況を踏まえた長期修繕計画の見直しにより、適正な管理のために現在の修繕積立金額を大幅に引上げることを制限するものではないとしています。

修繕計画の見直しによっては、大幅な値上げは引き続き起こる可能性があるので、物件選びは引き続き慎重に行いましょう。

５．修繕積立金を滞納したらどうなる？

マンション購入時には想定していなかった値上がりする修繕積立金に支払いが困難になったり、突然の臨時徴収を支払えない方もいるでしょう。
もし、修繕積立金を滞納してしまったら、どうなるのか解説します。

家を失うリスクが高まる

マンション管理組合からの督促や内容証明郵便での催告書の送付を受けることがあるでしょう。最悪の場合、差し押さえや競売にかけられ、強制的にマイホームを失う可能性があります。

売却しずらくなる

将来、マンションを売却したくても売れない可能性があります。
滞納した修繕積立金は、マンションを売却しても免除はされません。マンション管理組合は、次の買い手に滞納分の修繕積立金を請求することができますが、修繕積立金の滞納のある物件を買いたがる人はなかなか現れないでしょう。よって、売りたい時に売れなくなるかもしれません。

滞納は誰しもしたくないものですが、生活状況が変化して支払いが困難になる方もいるでしょう。
まずは、滞納をそのままにせず、マンション管理会社やマンション理事会に相談しましょう。

６．修繕積立金での後悔体験談

最後に、実際にマンションを購入し、修繕積立金について後悔している方の体験談をチェックしていきましょう。

修繕積立金で後悔した体験談

40代前半　女性　新築マンション　マンションには、管理費や修繕積立金といった毎月支払わなければならないものがありますが、マンションを購入してもらうため無理やり安く設定する会社もあるそうです。実際に、大規模修繕の際に、今後の改修工事予定を考えると毎月の修繕費では足りないと言われ、値段が上がりました。当初の修繕費なら新築マンションでも支払っていけると思っていた計画が崩れました。>>この体験談を見る

40代前半　男性　新築マンション　頭金なしで、ローンの支払い額も賃貸の家賃と大差ない新築マンションをみつけて舞い上がり、他の物件と比較検討することなく即決。ですが、購入後に管理費や修繕積立金など月々の支払額が上がっていき、一方収入は上がらずという状況に陥り、生活がままならなくなってしまいました。もっと長期的な計画をたて、自身の生活と収入を考え、無理のない計画をたてればよかったと後悔しています。>>この体験談を見る

30代前半　女性　中古マンション購入　失敗したと感じているのはマンションの修繕積立金についてです。現時点でマンションの修繕積立金の積立額は、今後のメンテナンスに充分な金額ではありません。然るべきタイミングで修繕積立金の額を上げる必要がありますが、一部の反対で値上げができていません。>>この体験談を見る

修繕積立金で後悔しないためにできること

修繕積立金で後悔してるという人は少なくありません。
マンションを契約する前に、下記のポイントを必ず確認し失敗を防ぎましょう。

７．まとめ

今回は修繕積立金の相場、値上がりする理由などを解説しました。
住宅ローンは低金利が続いていますが、マンション価格の高騰が続いています。このマンション価格高騰により、不動産会社もお得なマンションに見せようと必死です。
その他にも、将来の金利上昇、2024年問題による建築費高騰、人口減少といった不安要素は多くあります。マンション購入で後悔しないためには、より一層の情報収集が重要です。

とはいえ、どうすれば良いか分からないという方も多いでしょう。
そんな方におすすめしたいのが、当サイト住まいサーフィン代表の沖有人が過去に出演した動画メディアです。住まい選びの参考になるので、是非ご覧ください。

▼PIVOT　不動産のウソを暴く

▼PIVOT　5年後、都心のマンションはどれだけ値上がりするのか？

▼NewsPicks　プロだけが知る「令和の不動産売買」【沖有人vs中山登志朗】

このような動画などで情報収集をしつつ、最終的には資産価値の高いマンション購入を行い、リスクヘッジする事が重要ではないかと考えます。

例えば、新築マンション購入検討中の皆さんは、こんな経験はないですか？

住まいサーフィンの各物件詳細ページでは、将来の資産性が一目で判断できる「沖式マンション10年後予測」を無料公開しています。

「値上がりシミュレーション」機能を使えば、5年後・10年後の将来価格をベストケース・標準ケース・ワーストケースの3つのシナリオで具体的にシミュレーションできます。
物件価格や金利を入力すればその場で自由にシミュレーションできるので、購入するべきか悩んでいる方にぴったりです。
さらに、「含み益シミュレーション」機能では、値上がりしたマンションを売却した場合に、実際に得られる利益を試算した結果を確認できます。

また、中古マンション購入検討中の皆さんは、こんな経験はないですか？

住まいサーフィンの各物件詳細ページでは、お部屋毎に価格査定を行っています。

これにより、購入検討しているお部屋の「適正価格」を正確に把握することができます。
物件詳細ページの便利な活用方法は、下記の動画でさらに詳しくご説明しております。

「沖式マンション10年後予測」や「割安判定」は、会員であれば、無料で利用できます。

でもなぜ、住まいサーフィンに出来て、他のサイトには出来ないの？と疑問を持つかもしれません。
そこには、住まいサーフィンにしかない3つの理由があります。

しかしなぜ、こんなに有用なデータを無料で公開するの？と怪しく感じる方もいるのではないでしょうか。確かに怪しいですよね。

その理由として、住まいサーフィンを開設した代表の沖有人が掲げる理念があります。
それは不動産売買における情報の非対称性を無くすことです。

昔から、不動産業者は売り手に不利益となる情報を隠すため、騙されて損をする消費者が後を絶ちません。
そんな消費者を減らすために、住まいサーフィンで購入に役立つ情報を無料公開し、理論武装してほしいとの思いがあります。

住まいサーフィンは、購入検討する全ての消費者に情報を活用してもらうため、有料ではなく無料で情報提供を行っています。

ただし、運営にはお金がかかります。
そのため、不動産業者や金融機関等の企業にコンサル提供を行い利益を得ることで、住まいサーフィンの無償利用を実現しています。

無料会員登録するだけで、全ての情報が確認できリスクなく始められます。
退会も簡単に出来ますので、まずは気軽に登録して、マンション購入を成功させましょう！