知っておきたい『区分所有権』の意味

最終更新日：2024年06月25日

分譲マンションなど共同住宅の購入をお考えの方は「購入後、土地の権利はどうなるの？」と一度はお考えになったことがあるのではないでしょうか？

分譲マンションなどの共同住宅では「区分所有権」を所有するということになります。

具体的にはどういった部分を「区分所有」することになるのでしょうか？

「区分所有権」について詳しく解説していきます！

この記事の編集者

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１． 区分所有権とは？

「区分所有権」とはどういったものなのか？詳しく見ていきましょう。

区分所有については区分所有法第1条で区分所有建物が規定されています。

「区分所有権」とは？

マンションなどのように1棟の中に「構造上区分された」複数の住居や事務所などが存在し、その独立した部分をそれぞれが所有する権利のことを言います。

区分所有法ができるまで「共用」としてしか登記できなかったものが、この区分所有法によりそれぞれを１室として登記できるようになりました。

２． 専有部分・共用部分とは？

区分所有権建物では、購入者が自由にできる部分を「専有部分」といい、それ以外の共同のエントランス、廊下、エレベーターなど、みんなが共同で使用する部分を「共用部分」といいます。

具体的にもう少し詳しく「専有部分」と「共用部分」について詳しく見ていきましょう。

専有部分とは？

専有部分は建物の独立した部分であり、区分所有権の対象となっている部分のことを言います。

分譲マンションの場合で言うとそれぞれが所有している部屋のことです。

この「専有部分」は個人が所有しているので、自由に内部をリフォームやリノベーションするなど変更することができます。

また、破損したり修繕が必要な時はそこに住んでいる人が費用を負担して修繕することになります。

専用部分と専用使用部分

では、その部屋の人しか使うことのできない、各戸にある窓、バルコニーや各戸の玄関ポーチ、専用庭などは勝手に変更することができるでしょうか？

その答えは「ノー」です。

住人専用で使用する部分であっても「専用使用部分」といって「共用部分」になりますので勝手にその施設を変更することはできません。

通常はその部屋の住人しか利用できませんが、災害時などの避難経路としてバルコニーを共用するなどのケースがあるため「専用使用部分」として共用部分になっています。

またそれぞれが勝手にバルコニーや玄関ポーチなどをリフォームしてしまうと、マンション全体の景観を損なうことになることなどのマイナス面も考えられることなどから「専用使用部分」と位置付けられています。

それぞれのマンションによって「専用使用部分」で許可されていること、禁止されていることは異なります。

マンションの規約などに記載されていますので確認しましょう。

専用使用部分は共用部分にあたりますので、破損などで修理が必要になった時は個人の負担になるのか管理組合の負担になるのか、一度管理組合に相談すると良いでしょう。

共用部分とは？

共用部分は「専有部分」以外の全てを言います。

共用部分は大きく分けて２つに分類されます。

「法定共用部分」と「規約共用部分」です。

「規約共用部分」には先ほど出てきた「専用使用部分」が含まれます。

「専用使用部分」は共用部分の中でもその住人専用の部分となります。

３． 区分所有権の土地の権利は？

さてここからは、冒頭でも触れました「購入後、土地の権利はどうなるの？」について詳しく確認していきましょう。

区分所有建物は、建物が建っている敷地についても区分所有者の共用です。

共用するときの持分は専有部分の床面積の割合になります。

敷地の所有権（土地を利用する権利）を「敷地利用権」と言います。

また、建物が借地の上に立っている場合は「準共用」と言って、借地権を共用していることになります。

区分所有法の禁止事項

専有部分の無制限の使用

購入者が自由にできる部分を「専有部分」とお伝えしましたが、一戸建ての持ち家のように制限なく利用できるわけではありません。管理規約で禁止事項はマンションによりそれぞれ異なります。

専有部分と共用部分(専用使用部分）／専有部分と敷地利用権を分けて売ること

専有部分と専有使用部分を切り離して売ること、また専有部分と敷地利用権を分けて売ることはできません。

４．まとめ

ここまで、区分所有権についてみてきましたが理解は深まりましたでしょうか？

マンション購入をご希望でしたら、「専有部分」や「共用部分」「専用使用部分」について正しく理解しておくことが大切です。

正しく理解し、うっかり専用使用部分で禁止されていることをやってしまった・・なんてことのないようにしたいものです。

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