2024年の基準地価ランキングは？最新動向を解説！

最終更新日：2024年09月18日

毎年9月中旬頃に国土交通省が発表している「基準地価」。2024年は全国平均で1.4%上昇し、1991年以来の高い伸び率でした。
3年連続で地価は上昇していますが、その理由は何なのでしょうか？また、特に地価が高い場所はどこなのか気になりますよね。

今回の記事では、基準地価の最新動向や2024年最新の上昇率・平均価格ランキングを解説します。

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１． 基準地価とは何か？

まずは、基準地価とは何なのかご説明します。

国土交通省によると、基準地価とは「国土利用計画法施行令に基づき、各都道府県知事が毎年7月1日における基準地の1㎡当たりの価格を調査し公表するもの」です。簡単に言うと、毎年7月1日時点の土地の価格になります。
基準地価は、土地売買などの取引において目安として使われたり、都市計画を立てる際の参考資料として使われたりします。

公示地価・路線価との違い

公的機関が発表している土地の価格には、基準地価だけでなく「公示地価」や「路線価」があります。

公示地価は国が調査した毎年1月1日時点の土地の価格です。基準地価は都道府県が調査しているものなので、公示地価と基準地価は調査団体が違うということになります。

路線価は相続税・贈与税を計算する際の基準となる土地の価格です。相続税路線価とも言われていてます。
国税庁が調査をしていて、公示地価や基準地価と比較すると調査地点数がかなり多いのが特徴です。

公示地価・基準地価・路線価の違いを表にまとめてみました。

公示地価と基準地価は、調査地点数が近い上、算出方法もほとんど同じです。国が調査しているのになぜわざわざ都道府県も調査しているのか、疑問に思う方もいらっしゃるでしょう。

実は、基準地価は公示地価の補完的な役割を持っています。
基準地価と公示地価は、評価時期が半年ずれています。半年間で地価がどう動いたのかを、基準地価でチェックするということです。

公示地価と路線価について知りたいという方は、下記の記事をご覧ください。

2024年の公示地価ランキングは？地価が高い住宅地はここだ！

公示地価の基礎知識と2024年最新の上昇率・平均価格ランキングをご紹介します。

2024年の最高路線価ランキング！最新の動向も解説。

2024年に路線価が上昇している理由と、最高路線価ランキング・変動率上昇ランキングをご紹介します。

２． 2024年（令和6年）最新の基準地価の動向

次に、2024年（令和6年度）の基準地価の動向について解説します。

2024年の基準地価は、全国で見ると全用途平均・住宅地・商業地のいずれも3年連続で上昇しました。
上昇幅は拡大していて、前年比1.4%増加という伸び率はバブル崩壊後約33年ぶり（1991年以来）です。

※画像出典：国土交通省 令和6年都道府県地価調査の概要　https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001762894.pdf

景気が緩やかに回復しているため、基準地価は地方圏においても前年より上昇しています。しかし、都市圏との差は大きいです。

住宅地の最新動向

住宅地は全国平均で0.9%上昇していました。

2024年3月に日銀のマイナス金利政策は解除されましたが、依然と低金利の状態は続いています。そのため住宅需要は手堅く、三大都市圏の住宅地の平均上昇率は3.0%となっています。
地方四市（札幌市・仙台市・広島市・福岡市）は5.6%と上昇率が特に高いですが、これは新駅開業や再開発による活性化の影響が大きいと考えられます。

商業地の最新動向

商業地は全国平均で2.4%上昇していました。特に東京圏（7.0%）・大阪圏（6.0%）・地方四市（8.7%）の上昇率が高いです。

インバウンドによりホテルや店舗の需要が高いこと、オフィスの空室率低下や賃料相場上昇によって収益が上がっていることから、商業地の地価上昇が続いています。一部観光地では、20%以上の高い上昇率になっていました。

地価が上昇・下落する理由

2024年は全国的に基準地価が上昇していましたが、地域によっては下落しているところもあります。
そこで、基準地価が上昇・下落する理由について簡単にご説明します。

まずは、地価が上昇する理由を見ていきましょう。

住宅地と商業地においては、人口増加や人流回復が地価上昇の大きな要因です。東京・大阪などの都市圏では人口は増加しているので、地価も上がり続けています。

都市開発や交通機関の整備といった生活利便性・交通利便性の向上も、地価上昇の一因と言えます。
地方四市は地価が大きく上昇していましたが、特に上昇率が高かったのは福岡市博多区です。博多区の平均地価上昇率は住宅地13.4%、商業地15.0%でした。
福岡市内では「博多コネクティッド」「天神ビッグバン」といった複数の再開発が進められています。

人気のリゾート地では、外国人によるインバウンドや、別荘・コンドミニアムの需要増大の影響も大きいでしょう。最近は一部地域において、移住者用住居の人気も高まっているようです。

また、金融緩和政策によって市場にお金が多く流れていることも地価上昇の要因と思われます。日銀はマイナス金利政策を解除しましたが、低金利状態は続いています。今後もし金利上昇が続けば、地価の上昇も落ち着く可能性はあるでしょう。

次に、地価が下落する主な理由をご説明します。

日本の都市部では地価が上昇していますが、過疎化している地域では地価が下落しています。2024年は、住宅地は29県、商業地は17県において、地価変動率がマイナスとなっていました。
人口が減って高齢化が進むと、その地域の経済活動が停滞します。そうすると地元企業や観光業も低迷してしまい、負のスパイラルに陥ってしまうのです。

また、地震や豪雨などの自然災害が原因で地価が下落することもあります。2024年1月に起こった能登半島地震の影響で、石川県内には10%以上地価が下落した地点が複数ありました。

地価が上昇するメリット・デメリット

基準地価が上昇すると、私たちの生活に何か変化はあるのでしょうか。メリットとデメリットを見てみましょう。

地価が上昇するメリット

地価が上がることで、その土地の不動産としての価値も上昇します。買った時よりも高値で売却できたり、需要が高まることで早期に売却できたりするかもしれません。
さらに、不動産を担保にしてお金を借りるときに融資を受けやすくなります。

住宅や土地の売却を考えている人にとっては地価の上昇は嬉しいニュースですよね。思っているよりも高値で売却できるかもしれません。
すぐに売却する予定はなくても、自分が住んでいる場所の地価が上がっているというのは安心材料になります。地価の上昇は資産価値の上昇とも言えるからです。

地価が上昇するデメリット

地価が上昇すると、固定資産税・相続税・贈与税の負担額が増えてしまいます。特に贈与税は税率が高いので、税金の負担も大きいです。

相続税と違って、贈与税はタイミングを自分で決めることができます。地価が上昇し続けているようなら、早めに贈与することも検討しましょう。

また、基準地価や公示地価が上昇しているということは、その土地の実勢価格も上昇していることが多いです。これから不動産を買う予定の人にとっては、地価の上昇はデメリットと言えるでしょう。

３． 【2024年版】基準地価が高額な地点ランキング

つづいて、2024年最新の基準地価が高額な地点を、ランキング形式で見ていきましょう。今回ご紹介するのは、住宅地のランキングです。

標準値の所在地をクリックすると、（実際に鑑定評価された）標準値のマンションの適正価格や値上がり率などをご確認いただけます。
※住まいサーフィンに情報が掲載されている分譲マンションのみ

また、表の右端にある最寄り駅名をクリックすると、その地点近くのマンション一覧や駅相場を調べることができます。

2024年基準地価高額ランキング（全国・住宅地）

住宅地の全国トップ10位は、すべて東京都でした。区も港区・千代田区・渋谷区に限定されています。

最高額は㎡あたり556万円、昨年からの変動率は6.1%でした。1位の標準値となったマンションの適正価格（2024年9月18日時点）は、なんと約1.9億円です。

各地域の基準地価や公示地価は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で調べることができます。地価が表示されたマップも見れるので、ぜひお住まいの地域について調べてみてください。

参考：https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/tochi_fudousan_kensetsugyo_fr4_000001_00252.html
（国土交通省：令和6年都道府県地価調査）

４． 【2024年版】首都圏住宅地の基準地価ランキング

次に、首都圏の各エリアごとの基準地価ランキングをご紹介します。
今回は、東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の住宅地の平均価格を基にランキング化しました。

表の左側にある「10年後予測を見る」をクリックすることで、そのエリアのマンションの5年後と10年後の予想平均価格を見ることができます。

東京都の住宅地基準地価ランキング

東京都の住宅地基準地価ランキング（平均価格）

東京都は都心の5区が上位となりました。
首都圏全体の住宅地平均価格ランキングでは、上位1～22位が東京都内のエリアという結果でした。

神奈川県の住宅地基準地価ランキング

神奈川県の住宅地基準地価ランキング（平均価格）

神奈川県は、人気エリアの武蔵小杉がある中原区が1位となりました。
神奈川県の上位15位は川崎市と横浜市で、16位は藤沢市（平均地価価格23万700円/㎡）でした。

埼玉県の住宅地基準地価ランキング

埼玉県の住宅地基準地価ランキング（平均価格）

埼玉県は、文教の街として人気が高い浦和区が1位になりました。
トップ5は2位以外がさいたま市ですが、6位は川口市（平均地価価格24万9,600円/㎡）でした。

千葉県の住宅地基準地価ランキング

千葉県の住宅地基準地価ランキング（平均価格）

神奈川県や埼玉県は政令指定都市が上位をほぼ独占していましたが、千葉県は東京都にアクセスしやすいエリア（美浜区以外はすべて政令指定都市ではない市）が上位となっています。

５． 【2024年版】基準地価が上昇している地点ランキング

つづいて、2024年最新の基準地価（住宅地）が上昇している街をランキング形式でご紹介します。

公示地価が上昇しているということは、その街の人口や観光客が増加していたり再開発が進んでいたりするなど、今後の発展が期待される街です。

まずは、全国で住宅地の変動率が上昇している街を見てみましょう。

全国の住宅地基準地価変動率ランキング

住宅地の基準地価変動率上位3位（全国）

全国の変動率トップ3は沖縄と北海道でした。2024年の基準地価変動率上位10地点はすべて沖縄または北海道という結果になっています。

1位の沖縄県恩納村は、県外からの移住の需要があるため地価が上昇しているようです。
2位の宮古島は住宅地として人気が高く、さらに賃貸需要もあって上昇が続いています。
3位の北海道千歳市は、半導体メーカーが市内に拠点を置くことになった影響が大きいです。

首都圏（東京圏）の住宅地基準地価変動率ランキング

次に、エリアを絞って首都圏（東京圏）だけで見てみましょう。
表の最寄り駅名をクリックすると、その駅が最寄りのマンションをチェックできます。

住宅地の公示地価変動率上位3位（首都圏）

首都圏の1位は東京都新宿区の市谷船河原町でした。飯田橋駅や牛込神楽坂駅がほど近く、市ケ谷駅や神楽坂駅も徒歩圏内なので、交通利便性が高いです。
マンション用地の需要が高いことから、この地点の地価も大きく上昇したと考えられます。

2位は千葉県の流山市でした。流山市はこの10年間でかなり人口が増えています。
都心にアクセスしやすく、子育て支援制度が手厚いです。子育て世帯の流入が多いことから、地価も高まっています。

3位は、東京都渋谷区の神宮前です。2024年公示地価高額ランキング（全国・住宅地）で9位にもランクインしていました。
外苑前駅と表参道駅のほぼ中間地点に位置している、交通利便性が優れたエリアです。高級住宅街ということもあり、富裕層からの人気が高くなっています。

参考：国土交通省「住宅地の上昇率順位表（圏域別）」https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/content/001625106.pdf

６．まとめ

今回の記事では、基準地価の最新動向や各種ランキングについて解説しました。

お住まいの地域の基準地価が上がっていた、という方も多いのではないでしょうか。もし住み替えを検討しているなら、まずは住宅の売却査定をしてみてください。

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また、住み替えのためにマンションを購入したいと考えている方もいらっしゃるでしょう。しかしマンション価格は高騰しているのでなかなか購入に踏み切れないですよね。また、物件価格の高騰以外にも、将来の金利上昇、2024年問題による建築費高騰、人口減少といった不安要素は多くあります。マンション購入で後悔しないためには、やはり情報収集が重要です。

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