所有権移転登記の方法は？費用や必要書類も解説！

最終更新日：2023/12/15

家を売買したときや相続したときには、法務局で所有権移転登記の手続きが必要です。「登記」という言葉は日常生活ではほとんど聞かないので、どんな手続きかイメージできないという方も多いのではないでしょうか。
また、登記手続きは司法書士などの専門家に依頼せず、自分ですることはできるのでしょうか。

今回の記事では、所有権移転登記の方法や費用、必要書類について解説します。

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１． 所有権移転登記とは何か

まずは、所有権移転登記についてご説明します。

そもそも登記とは何なのでしょうか。登記は大きく分けて不動産登記と商業登記の2種類に分かれていて、土地や建物に関するものは不動産登記になります。
不動産登記は、土地や建物の物理的状況や権利関係などを法務局の帳簿に記録したものです。
登記簿は一般公開されているので、誰でも全国の土地や建物の情報が分かるようになっています。

所有権移転登記（以下、本記事では基本的には移転登記と記載します）とは、土地や建物の所有者が変わったときに行う登記です。法律上、不動産が自分のものだと主張するためには登記をする必要があります。
移転登記は不動産の名義変更とも言われています。

２． 移転登記が必要なタイミングと申請する人

移転登記は不動産の所有者が変わったときに必要なものですが、具体的にはどんなタイミングが「所有者が変わったとき」なのでしょうか。移転登記を申請する人についても一緒にご説明します。

不動産を売買したとき

土地や建物を売ったり買ったりしたときには、買主と売主が共同で移転登記を申請することになります。
不動産会社を介しているときや住宅ローンを借りるときには登記申請を司法書士に依頼するケースが多いです。後ほど詳しく解説しますが、司法書士に依頼すれば、書類作成や法務局への申請等はすべて司法書士事務所が代わりにやってくれます。

また、不動産の売買では、一般的には下記を同日に行います。

なぜ同日に行うかというと、トラブルを防ぐためです。

不動産を贈与されたとき

両親や祖父母から生前に不動産の贈与を受けることがありますが、そのときにも登記は必要となります。親族以外の第三者から贈られたときも同様です。
移転登記は贈与を受けた人と贈与をした人が共同で申請をします。

贈与契約書を作ったから登記はしなくて良いだろうと思う方もいらっしゃるかもしれませんが、登記せずに放置していると後々トラブルになることもあります。

不動産を財産分与したとき

離婚して財産分与をした結果、共有名義だった不動産を単独名義にすることがあります。そのときには、財産を受け取った人と財産分与した人が共同で移転登記を申請します。

なお、住宅ローンが残っている場合は銀行への事前相談が必須です。無断で移転登記をした場合、契約違反としてローンの一括返済を求められることがあります。

不動産を相続したとき

不動産を相続するときには、移転登記が必要です。相続の移転登記は「相続登記」とも言われていて、不動産を相続する人が申請します。

なお、相続登記は2024年4月から義務化されます。
相続したことを知ったときから3年以内に登記申請しなければ10万円以下の過料の対象になるので、忘れないうちに登記手続きをすることをおすすめします。

３． 移転登記をする方法

登記は、不動産を管轄している法務局に申請をします。管轄先はこちら（法務局：管轄のご案内）で確認できます。
管轄が違う法務局に行っても、書類は受理してもらえません。都合が悪くて来庁できない場合や遠方に住んでいる場合には、郵送で書面申請をするか、オンライン申請して添付書類を郵送することになります。

自分でするか、司法書士に依頼するか

移転登記の「申請者」は土地や建物を譲り受ける人（登記権利者）と譲り渡す人（登記義務者）です（相続は登記義務者のみ）。
しかし、必ず申請者本人がすべての手続きをする必要はなく、司法書士などの専門家に依頼をする方法もあります。

司法書士に依頼をすれば依頼料はかかりますが、申請書の作成や添付書類の準備や収集、法務局でのやり取りはすべてやってもらえます。

一方、自分で登記申請をする場合には依頼料は必要ありませんが、時間と手間はかかります。

売買の場合は、不動産会社などから司法書士へ依頼することを求められるケースがほとんどです。
売買の決済をするときに、司法書士は売主・買主双方の本人確認と意思確認をします。後々のトラブルを防止するためにも、親族等ではない第三者との取引の場合は、司法書士に依頼する方が無難でしょう。

司法書士に依頼する場合の報酬相場

移転登記を司法書士へ依頼するときにかかる費用ですが、地域や登記の申請原因（売買・相続など）、不動産の価額などによって大きく変わってきます。

移転登記申請費用の報酬相場は3.5万円～5万円前後です。ただし、これはあくまで申請に関する費用であり、司法書士に完全に手続きをお願いする場合には別途下記の費用がかかります。

売買・贈与・財産分与はトータルで4～6万円、相続はトータルで4～10万円が相場でしょう。
相続は、相続する不動産が多かったり相続人が多かったりする場合には、金額が高くなります。場合によっては司法書士への報酬だけで10万円以上かかることもあります。

また、後ほど詳しく解説しますが、登記を申請するには登録免許税を支払わなければなりません。これは自分で登記申請する場合でも司法書士に依頼する場合でも同じです。
司法書士に依頼すると、上記の報酬と登録免許税がかかるので、不動産の評価額によってはかなり高額になります。

自分で申請する場合の手続き方法（書面またはオンライン）

最近は、役所での手続きがオンラインでできるものも増えてきました。登記についても、書面申請だけでなくオンライン申請があります。
個人のオンライン申請で必要なものをご紹介します。

オンライン申請でも一部書類の原本を郵送または持参することになります。また、用意する書類や入力する内容は結構複雑なので、パソコン操作がそれほど得意でない方や初めて登記をする方は、書面申請の方がおすすめです。

登記所には相談コーナーがあります。無料で相談できますが、原則予約制なのでご注意ください。
移転登記は必要書類が多く、記載されている内容が不十分だと補正のため法務局に来庁することになります。相談コーナーに行ってから申請する方が良いでしょう。

４． 移転登記の費用（登録免許税）

次に、移転登記の登録免許税額についてご説明します。登録免許税とは、登記をするときにかかる税金です。

移転登記の登録免許税の基本的な計算式はこちらです。

不動産の価額とは、固定資産税台帳に登録されている「価格」または「評価額」です。市町村役場から通知される固定資産課税明細書に記載されています。
この価格がない場合は登記官が認定した価額になるので、移転登記申請前に法務局へ相談する必要があります。

登録免許税の税率は、売買・相続といった登記原因が何なのかによって変わってきます。また、売買には軽減税率が適用されます。

※軽減税率：土地は令和8年3月31日、建物は令和9年3月31日まで。また、建物は居住用等の諸要件あり。

例えば価額2,000万円の土地を贈与した場合は、40万円の登録免許税がかかります。

５． 移転登記の必要書類

最後に、移転登記で必要な書類を見ていきましょう。今回ご紹介するのは一般的に必要な書類一覧で、実際の登記で必要な書類は個人によって異なります。

申請に必ず必要なのが、登記申請書です。申請書の様式は法務局のホームページで公開されていますし、最寄りの法務局に行けば紙媒体でもらうこともできます。

出典：法務局ホームページの記載例

それでは、申請書以外に必要な書類を見ていきましょう。

売買・贈与による移転登記の必要書類

まずは売買・贈与の移転登記で必要な書類です。

委任状（売主・贈与者から委任を受ける場合）には、売主・贈与者の実印が押印されている必要があります。売主・贈与者が委任せず自分で申請する場合は、登記申請書に実印を押印します。
買主はすべて認印で問題ありません。

また、「代金の支払時に所有権が移転する」という特約が契約書に書かれている場合、売買代金の領収書等も添付します。契約書ではなく、法務局のサイトに記載例が載っている登記原因証明情報を作成して添付するという方法もあります。

財産分与による移転登記の必要書類

次は、財産分与のときの必要書類をご説明します。

基本的な必要書類は売買や贈与と同じです。ただし、もし財産分与する人の登記上の住所・氏名が登記申請時と異なっている場合には、住所・氏名の変更登記も提出する必要があるのでご注意ください。

売買・贈与・財産分与の移転登記では、登記識別情報または登記済証が必要です。2005年3月以降に登記した場合は登記識別情報、それ以前は登記済証が不動産の権利証になっています。
紛失した場合には、法務局による事前通知制度や司法書士による本人確認情報提供制度を行うことになります。

相続による移転登記の必要書類

最後にご説明するのは相続登記の必要書類です。相続登記は移転登記の中でも一番複雑で、用意する書類も多くなっています。
相続の方法はさまざまですが、今回は一番メジャーな「遺産分割協議」による相続と仮定します。

相続の場合は、登記識別情報または登記済証は必要ありません。また、遺産分割協議での相続だと印鑑証明書が必要になりますが、相続の場合は3ヶ月以内に発行されたものでなくても問題ないです。

移転登記の必要書類や注意点などは、法務局のホームページで公開されています。詳細はそちらをご覧ください。

６．まとめ

今回の記事では、移転登記の方法や費用、必要書類について解説しました。

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