最低限のリスクで出来る
不動産投資の「新方程式」
儲かる投資と儲からない投資の違いとは？

いまや、マンション購入検討理由の１位に挙げられる「自宅での資産形成」。(※MAJOR7調べ)

単なる不動産投資では、儲からない確率のほうが高いため、不動産投資で成功したいなら、「まずは自宅から」が鉄則ということを覚えておきましょう。その理由は、不動産投資の新方程式(下図)のとおり、自宅投資の場合は、金利も安く、税制も優遇されており、ここで資産形成できないならば、不動産投資で儲かるチャンスはないと思ったほうが良いでしょう。

自宅投資の場合

利回りは、自宅の場合、自分が住んでいるので100％稼動で、家賃分が必ず浮くことになります。これが物件価格の約4％に相当します。住宅ローン金利は0.6％程と低く(2018年3月時点)、ローン控除で1％還付され(※50m2以上)、価格は年平均2％程度しか下がらないので、プラス（2.4％）が出ることになります。

不動産投資の場合

一方、投資の場合(※ワンルーム)は同じ4％の利回りでも10％程度の空室を想定して3.6％、金利は3.5％と高く、賃料収入の30％程度の物件価格の1％は税金で取られ、値下がり率も年3％程度。このため、少なくとも金利を1％以下にして、キャピタルロスがほぼ無い状態にしない限りプラスに転じることが難しいことが分かります。

これらを総合すると、自宅マンション購入の損益は50:50の確率になるのに対して、新築ワンルーム投資は90％以上の確率で利益が出ないことになります。どちらも不動産事業収支のソフトに数字をいれてシミュレーションをすれば、答えを得ることが可能ですが、多くの不動産投資家は事業収支すら計算していないのが現状です。

不動産投資で成功したいなら、いかに譲渡損益の良い（つまり、資産価値が下がりにくく、値上りすら狙える）資産性の高いマンションを選ぶかが、その成功率を上げる秘訣となります。

資産性の高いマンションが一目で分かるよう、住まいサーフィンでは、マンションの資産性を構成する要素を加味して算出した「沖式儲かる確率」と、高値掴みをしない為の適正価格を示す「沖式新築時価」という独自指標を開発しました。

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