ヒルズ浦和常盤のマンション評価

オススメの対象属性

ファミリー

このマンションの最も良い点

学区の仲町小学校と常盤中学校の教育水準が、埼玉県内ではトップクラスと評価されていること。

このマンションの最も悪い点

月額の管理費と修繕積立金の合計額が約4万円に達していること。管理組合の資金繰りは危機的状況にあると思われる。

評価詳細

住戸設計 4	見学した住戸の間取りは3LDKで、広さが75㎡。3つの個室のうち、2室の広さは6畳となっており、住戸設計のバランスが良いと思えた。
住戸環境 2	採光に問題はないが、東向きの住戸であるため、日照時刻は午前10時頃までとの説明を受けた。そして、真冬の季節は1日中住戸内にいると、身体が冷えてくるとの説明も受けた。また、近隣に同じ高さのマンションが複数建っているため、眺望は良いとは言えない。ただし、それぞれの住戸の個室が共用廊下に接しないような建物の構造となっているため、プライバシーの保護の点ではメリットを感じた。
使い勝手 4	キッチンと洗面室、トイレは近接して配置されており、生活動線に配慮されていると感じた。また、浴室にはオートバス機能がついており、キッチンには浄水器がついている。さらに、トイレにはウォシュレットが装備されていた。
共用部分 2	平日の昼間は管理人が常駐しており、エントランスなどの共用部分はきれいに清掃されている。一方、月額管理費は約18000円となっており、あまりにも高額と感じた。なお、エントランスには宅配ボックスが設置されている。
周辺環境 4	徒歩2分の場所にスーパーのいなげやがあるため、日々の食材購入には便利である。また、学区の仲町小学校と常盤中学校の教育水準は高いと評価されており、教育熱心な家庭には適した立地である。なお、マンションの北側に接した道路は交通量が多く、歩道がないため危険を感じる。
総合評価 2	浦和駅からは徒歩18分程度の住宅街に立地している。駅前には伊勢丹やパルコ、コルソ、イトーヨーカドーなどの商業施設が集積しているため、買い物環境が充実している。一方、総戸数がわずか35戸であり、月額管理費と修繕積立金の合計額が約4万円に達している点は、区分所有者にとっては大きな不満となっていると思われる。
コスト パフォーマンス 2	築年数が24年のマンションであり、資産価値は新築当時と比べて約40％下落している模様である。そして、月額の修繕積立金が約22000円となっており、あまりに高額だが、小規模マンションであるため、大規模修繕工事を実施できるか否か不透明と思われる。このため、資産価値が下げ止まったと判断するのは早計である。