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71.0 点 登録日付 2016/08/12 評価者 funyamo (2016/08/17 13:44 編集)

オススメの対象属性: DEWKS

このマンションの最も良い点: 生活利便性が高く、眺望が確保された比較的閑静なエリアという括りをすると、港区内最安値の高仕様マンション（築浅・新古との比較含め）。今後の再開発も目白押し。

このマンションの最も悪い点: 準工業地域・外廊下設計・耐震構造を許容できるか次第（何が悪いと感じるかは価値観次第なので一概に絞れない）

評価詳細

住戸設計 4	60m2超2LDKと70m3-85m3超3LDKの全7種/全123戸20F建てプチタワー。全居室アウトフレーム設計。天井高は1F-7F2500mm/8F-14F2450mm/15F-20F2400mm。逆梁構造採用、天井梁は目立たず天井高以上に高さを感じさせる工夫（サッシ高2.2m）。物件を中央で縦に仕切り角部屋感あるダブルバルコニー中住戸を実現、中住戸にも見応えあり。
住戸環境 4	永久眺望確約の全戸東向き運河ビュー。運河の先には芝浦アイランドのタワービュー。運河幅100m-140mと幅あり圧迫感はない。北東角部屋は10F前後まで隣接ビルとお見合い。南東角部屋は南側も抜け最も贅沢。外廊下設計だが広々としたアルコーブを用意、工夫あり。
使い勝手 4	廊下タイル、キッチンバストイレにシーザーストーン天板、ミストサウナ付浴室乾燥機、食器洗洗浄機等、高級マンションが備えるべき仕様を標準装備。各居室にWICまたはそれなりのクローゼット有、収納に不安はない（一部住戸にはSIC・納戸も有）。逆梁構造のためバルコニー手摺がコンクリで若干狭い（洗濯を干すには問題ない）。
共用部分 2	外部の共用部分は植栽と水盤のみ。港区が整備する運河横歩道とダイレクトに繋がる予定（2018年以降）。内部の共用部分も二層吹抜けエントランス及びその先のガラス張りロビーラウンジ程度。それゆえ管理費は185円/m3と安い。駐輪場、機械式駐車場(38台）、宅配BOX等、備えるべきものは当然備えている。
周辺環境 3	運河沿いで閑静だが準工業地域。このエリアは関東大震災時にも液状化せず、老朽化建物もないので災害時には強い。徒歩1分にコンビニとドラッグストア、徒歩3分にハナマサ、徒歩8分にピーコックと買い物利便性は高い。駅前再開発完了後(2018年-2019年)は商業施設の充実度が格段に向上するのでその頃には「4」か。その他徒歩6分に芝浦小学校、徒歩10分に芝浦中央公園。
総合評価 4	天カセエアコンがないこと以外は高級マンションの仕様を満たしており、静かに快適な都心ライフを享受できそう。都内有数の再開発が進む田町駅(徒歩9分)の利便性は言及するまでもなく、山手線新駅にも1km圏内と、資産価値を左右する立地面では（港区アドレスであることも踏まえ）申し分ない。評価の分かれ目は、外廊下設計であること、耐震構造であることか。
コストパフォーマンス 4	嘗ての芝浦を知る人にとり坪単価@360万円前後は驚きの高値だろうが、現在の市況・芝浦の利便性を加味すると相場並みかそれ以下と言えるかもしれない。市況は神のみぞ知るので将来的に割高か割安か断言することはできないが、今後の再開発の中心部に位置することから資産価値の維持という観点からは安心感が高い。

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71.0 点 登録日付 2016/08/12 評価者 funyamo (2016/08/17 13:44 編集)

オススメの対象属性: DEWKS

このマンションの最も良い点: 生活利便性が高く、眺望が確保された比較的閑静なエリアという括りをすると、港区内最安値の高仕様マンション（築浅・新古との比較含め）。今後の再開発も目白押し。

このマンションの最も悪い点: 準工業地域・外廊下設計・耐震構造を許容できるか次第（何が悪いと感じるかは価値観次第なので一概に絞れない）

評価詳細

住戸設計 4	60m2超2LDKと70m3-85m3超3LDKの全7種/全123戸20F建てプチタワー。全居室アウトフレーム設計。天井高は1F-7F2500mm/8F-14F2450mm/15F-20F2400mm。逆梁構造採用、天井梁は目立たず天井高以上に高さを感じさせる工夫（サッシ高2.2m）。物件を中央で縦に仕切り角部屋感あるダブルバルコニー中住戸を実現、中住戸にも見応えあり。
住戸環境 4	永久眺望確約の全戸東向き運河ビュー。運河の先には芝浦アイランドのタワービュー。運河幅100m-140mと幅あり圧迫感はない。北東角部屋は10F前後まで隣接ビルとお見合い。南東角部屋は南側も抜け最も贅沢。外廊下設計だが広々としたアルコーブを用意、工夫あり。
使い勝手 4	廊下タイル、キッチンバストイレにシーザーストーン天板、ミストサウナ付浴室乾燥機、食器洗洗浄機等、高級マンションが備えるべき仕様を標準装備。各居室にWICまたはそれなりのクローゼット有、収納に不安はない（一部住戸にはSIC・納戸も有）。逆梁構造のためバルコニー手摺がコンクリで若干狭い（洗濯を干すには問題ない）。
共用部分 2	外部の共用部分は植栽と水盤のみ。港区が整備する運河横歩道とダイレクトに繋がる予定（2018年以降）。内部の共用部分も二層吹抜けエントランス及びその先のガラス張りロビーラウンジ程度。それゆえ管理費は185円/m3と安い。駐輪場、機械式駐車場(38台）、宅配BOX等、備えるべきものは当然備えている。
周辺環境 3	運河沿いで閑静だが準工業地域。このエリアは関東大震災時にも液状化せず、老朽化建物もないので災害時には強い。徒歩1分にコンビニとドラッグストア、徒歩3分にハナマサ、徒歩8分にピーコックと買い物利便性は高い。駅前再開発完了後(2018年-2019年)は商業施設の充実度が格段に向上するのでその頃には「4」か。その他徒歩6分に芝浦小学校、徒歩10分に芝浦中央公園。
総合評価 4	天カセエアコンがないこと以外は高級マンションの仕様を満たしており、静かに快適な都心ライフを享受できそう。都内有数の再開発が進む田町駅(徒歩9分)の利便性は言及するまでもなく、山手線新駅にも1km圏内と、資産価値を左右する立地面では（港区アドレスであることも踏まえ）申し分ない。評価の分かれ目は、外廊下設計であること、耐震構造であることか。
コストパフォーマンス 4	嘗ての芝浦を知る人にとり坪単価@360万円前後は驚きの高値だろうが、現在の市況・芝浦の利便性を加味すると相場並みかそれ以下と言えるかもしれない。市況は神のみぞ知るので将来的に割高か割安か断言することはできないが、今後の再開発の中心部に位置することから資産価値の維持という観点からは安心感が高い。

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このマンションの評価平均

72.3
点
9件投稿

住戸設計	3.7点
住戸環境	4.1点
使い勝手	3.7点
共用部分	3.2点
周辺環境	3.3点
総合評価	3.7点
コストパフォーマンス	3.3点