レーベン熊野前アインスゲートのマンション評価

オススメの対象属性

ファミリー

このマンションの最も良い点

駅前に立地する物件である。雨の日でも、スーツがほぼ濡れずに済む点はメリットだ。

このマンションの最も悪い点

修繕積立金が安すぎる。あきらかに金額設定がおかしい。2回目の大規模修繕工事を実施することは困難な金額設定だ。

評価詳細

住戸設計 3	見学した住戸の間取りは3LDKで、広さは73㎡。リビングルームは14畳、隣の洋室は5.5畳。共用廊下側の洋室は6.3畳と5畳という構成。広さのバランスについては、ギリギリ及第点をつけることができる。
住戸環境 3	南西向きの角住戸を見学したが、採光条件は良好である。ベランダ前方に日暮里舎人ライナーの橋脚があるため、中層階以上の住戸であれば眺望も良好である。住戸と共用廊下との間にポーチが設けられているため、ほんの少々だけ、プライバシーは守られている。
使い勝手 4	キッチンと洗面室、トイレは近接して配置されており、生活動線には配慮されている。キッチンはベランダに面しており、調理の匂いは室内にこもりにくい。また、キッチンには食器洗い乾燥機や浄水器、リビングルームに床暖房、浴室には追い炊き機能が設置されている。
共用部分 3	平日は管理人が常駐しているため、共用部はきれいに清掃されている。月額の管理費は13500円であり、高い。エントランスにはオートロックやモニター付インターホン、宅配ボックスが設置されている。なお、屋上には太陽光発電のパネルが敷き詰められているため、耐用年数が経過したあとは、撤去費用について管理組合内で議論が交わされることになると思われる。
周辺環境 3	熊野前駅から徒歩1分の場所に立地しているため、通勤や通学に便利である。自転車で5分圏内にスーパーのライフ、徒歩圏内にドラッグストアがあるため日常の買い物には不自由しない。しかし荒川から徒歩5分の場所に立地しており、荒川の堤防が決壊した場合は、周辺は3メートルの高さまで浸水被害に遭うようだ。
総合評価 3	総戸数が70戸の中規模マンションである。中間層向けの物件であり、仕様については不満はない。しかし月額の修繕積立金がわずか6500円となっており、異例の安さとなっている。あきらかに金額の設定がおかしいため、管理組合は修繕積立金の積算根拠をチェックしなければならない。水害リスクはあるが、都心への交通アクセスは良いため、一定の需要はある物件だと思われる。
コスト パフォーマンス 4	築6年のマンションだが、資産価値は新築当時と比べて約20％上昇している模様である。水害リスクのある土地に立地するが、日暮里舎人ライナーが開業して以来、このエリアの地価は上昇している。資産価値の上値余地はあると思われる。