プラウド富士見ヶ丘のマンション評価

オススメの対象属性

ファミリー

このマンションの最も良い点

駅近と静かな環境の両立。比較的マイナーな駅かもしれないが、駅のそばの住宅街にこれだけの立地を確保できたのは大きい。吉祥寺や浜田山にもすぐ行けるし、新宿・渋谷も行きやすい。また、このご時世であるから小さめの住戸が多いものの、3LDKをギリギリ70㎡台に留めたのは一応デベの見識と見るべきであろう。ちなみに失礼ながらやたらと2F建アパートが多く高級住宅街ではないが、裏の2棟は建替予定。

このマンションの最も悪い点

一般的な価格上昇カーブを突き抜けてしまった価格。特に、地下住戸まで高くしてしまった責任は重い。今、無理をして地下住戸を購入しても、相場が下がったらかなり後悔することになるのではないか。東京の相場が上がってしまって已むを得ずこの価格になったというより、自分で積極的に相場を吊り上げているようにも思える。新聞で「価格は抑えていきたい」という社長のコメントを読んだがあれは何だったのだろう。

評価詳細

住戸設計 4	良好な地盤に直接基礎、100年コンクリート。無梁板工法は確かにスッキリした空間であったが上下階の音は大丈夫なのか。逆梁と違いバルコニーの奥行がとれるのは良い。スラブ厚はボイドで300mmが基本。天井高2500mmは普通だが、室内の廊下高2300mmは立派。内廊下と吹抜でプライバシーと通風に配慮。但しポーチや吹抜だけに面した部屋が殆どの住戸に出来てしまい、スパンが狭いため行灯部屋も多く、薄暗い印象。
住戸環境 4	南は2F建の戸建、西は5F建マンションを隔てて車道、東は敷地4800㎡に及ぶ某消費者金融元会長宅兼研修所であるが、現在はひっそりしている。隣戸との距離は概ね南8-12m、東10-15m、西7m前後を確保。日照は南向で冬至3F以上安泰。春秋分は2F以上で問題なし、1Fも1-2hの影に留まる。中庭向きはやや不利で、最上階でも冬至は1h程度影になり、3Fで2h程度、2Fで3h以上。
使い勝手 5	価格相応にディスポーザー、ペアガラス、タンクレストイレ、スロップシンク、天井カセットエアコン等を備える。玄関やキッチン、トイレカウンターには天然石を仕様、全体的に質感は高い。洗面所の抽斗にまでサイレントクロージャーを採用。フローリングかカーペットかを選択できるのは寒がりには有難い。収納は比較的多く、更に専有面積外にトランクルームあり。
共用部分 3	管理人は週5日通勤で水・日が休み。戸数が少ないので管理費・修繕積立金で350円/㎡程度と高め。ゴミ出しは24h可能。駐車場56%は駅までの距離を考えるとまあ妥当か。料金は19千円からと安い。全開口部に防犯センサ、更にポーチの外にダブルロックで天井まであるすりガラスのドア＆インターホンと過剰なほどのセキュリティだが、ノンタッチキーで開閉は簡単。相変わらずの地下住戸はやはり受け入れる気にはならない。
周辺環境 5	駅が非常に近いにも拘らず駅のそばまで住宅街が続き、極めて静かな環境。駅前の通りは近いが5F建マンションが音をブロック。西友が目と鼻の先なのも嬉しい。ただ、区内に多い大規模公園はいずれも徒歩ではキツイ。元々海抜が40m以上の地域だが、東に向かってかなり下っており、建設地は高台であることがわかる。1kmと離れていないところにある清掃工場の煙突だけは気になる。相当な勢いで水蒸気(?)を吹き上げていた。
総合評価 3	価格がここまで高くなければもう少し評価を上げたいところではあるが、ちょっと便乗し過ぎではないか。確かに立地は良いが、南向の6千万円台は地下を除けば1戸だけ(しかも70㎡/68百万円)、ちょっと階を上げればすぐ8千万円台というのでは、大抵の方が検討を諦めてしまうだろう。本来ファミリー向きの内容だとは思うが、残念ながら買えるファミリーは限られる。MRはご年配の方が目立った。
コスト パフォーマンス 2	南向の「地下」中住戸が坪300万円から、地下でない南向は中住戸が坪330万前後から、角住戸が坪340万前後からで、1F毎に大きく価格を上げる。東向でも最上階は坪350万以上になる。東南角最上階のみオーダーメイドで1億2千万、坪437万円。高いと思っていたPH阿佐ヶ谷南がリーズナブルに見える。地下住戸までこの値段というのは・・・。我々も相場上昇で金銭感覚が麻痺しそうになるが、冷静に判断していきたい。