代々木パークハウスＰＲＩＭＥＨＩＬＬＳのマンション評価

オススメの対象属性

熟年夫婦

このマンションの最も良い点

立地と住環境は最高に良い。コンパクト過ぎて残念だったが間取りプランそのものはよく吟味されている。

このマンションの最も悪い点

全方向を隣地マンションに囲まれていて眺望が取れない。設備・仕様は坪400万円程度の物件と同等クラス。駐車場の8台分は雨ざらし機械式。2億円以上の部屋を購入した方のファーストカーが雨ざらしで良いはずがない。24時間有人管理は理想的だがこれほど管理費が高いと再販売却時のマイナスポイントになってしまう。

評価詳細

住戸設計 4	内廊下設計の間取りは廊下側採光がないため角部屋以外の開口部は、専有面積×10％または12ｍ程度は欲しいところだが、ほぼ全戸がその基準を満たしている。基本に忠実なPP分離と広めのWICにSIC、2ボウルで広めのDressing Room、10帖以上のMBR、4.5帖以上のキッチン。壁式構造で小梁や構造柱など目障りな障害もなく天井高2500mmを確保。
住戸環境 3	隣地建物からそれぞれ10ｍほど距離は保たれているものの見事に全方向がマンションに囲まれ最上階でも眺望は寂しいものがある。隣地との圧迫感はなく採光も確保されているが平均坪単価700万円を超えるマンションがこれで良いとは思えない。代々木5丁目高台の「高級マンション銀座」と言われる通り沿いで住環境は抜群だが価格CPの説得力に欠ける。
使い勝手 3	全居室に天井カセットエアコン、ディスポーザーに床暖に浴乾など特筆すべき設備は何もない。アルコーブ～玄関ホール～廊下まで天然石を敷設して一体感と高級感を演出しているのは感じが良いが、壁紙は普通のビニールクロス、フローリングも建具も木目シート貼り。突板や無垢の建材は皆無でグレード感不足。価格設定が坪400万円程度なら許されても坪700万円では到底許容範囲外。
共用部分 3	広く取られた車寄せで奥行感が演出されているが180度Uターンの屋根なし車寄せは聞いた事がない。内廊下の黒・赤コンビのカーペット敷きの意匠はちょっと理解しづらい。内廊下壁面はビニールクロスで質感は今一歩。駐車場は27戸に対して24台確保。管理費は90㎡台65000円前後、120㎡台8万円前後、150㎡で10万円前後、狭いながらも全戸にトランクルームが付属する。
周辺環境 4	名だたる高級分譲マンションが軒を連ねる「高級マンション銀座」だけあって、住環境は閑静でグレード感もあるが前面道路は5ｍに満たない狭い道で車のすれ違いに気を遣う。代々木八幡、代々木公園駅が徒歩7分程度で生活至便な環境でもある。しかし高台なので当然に坂がきつくご高齢の方には厳しい徒歩アクセスかもしれない。
総合評価 3	この価格帯で雨ざらし機械式駐車場や共用部のビニールクロスは有り得ない。建材を吟味して仕様や質感を高める努力が不足しており企画そのものが全てにおいて中途半端。160～230㎡の総戸数15戸くらいにして地下平置駐車場や二層吹き抜けエントランス等を採用してグレードアップした方がむしろ良かったと思う。新鮮なトロを刺身にせず、コマ切れにして野菜と一緒に煮込んでしまったようで残念。
コスト パフォーマンス 2	1階住戸が622万円。2階655万、3階731万、最上階は843万、平均坪単価716万円であり、平均119㎡で2億600万円の価格設定。このエリアの賃料坪単価は坪18千円が限界なので表面利回りで3％程度にしかならない。本物件を購入するくらいなら、この通り沿いにある代々木の杜PMやプレステージやベラビスタあたりで、もう少し広めの高級賃貸が出るのを待って借りる方が賢明。