「湾岸エリア」での津波予測について解説！マンションを購入しても大丈夫？

最終更新日：2024年10月15日

都内で人気の「湾岸タワマン」は、果たして安全と言えるのでしょうか？

2024年8月8日に宮崎県で震度6弱の揺れの地震を受けて、南海トラフ地震の想定震源域で大規模地震への注意を呼びかける臨時情報が発表されました。
何事もなく1週間で呼びかけは終了しましたが、もし巨大地震による津波が来たら…都内の湾岸エリアはどうなっていたでしょうか。

記事を読まれている方の中には、湾岸エリアに住まれている人やこれからマンション購入を検討している人もいるでしょう。
そこで、本記事では、湾岸エリアの津波予測や湾岸エリアマンションの資産価値などについて解説していきます。

この記事の編集者

住まいサーフィン編集部

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1.　湾岸エリアの津波予測

「もしも、南海トラフ沖地震が起きたら…」

湾岸エリアにマイホーム購入をご検討の方であれば、地震後の津波被害を心配することでしょう。
地震大国である日本で、本当に湾岸エリアにタワマンを購入して危険ではないのか。

まずは、国が発表する津波高や、被害予測についてチェックしていきましょう。

湾岸エリアで予測される津波高

南海トラフ巨大地震モデル（マグニチュード9クラス）を想定して、関東地方整備局は東京の津波被害想定を発表しています。
水門を閉鎖した場合、東京湾に面するエリアの津波高は下記と予測されています。

※画像出典：関東地方整備局HPより　https://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000083997.pdf

湾岸エリアは津波リスクが低い可能性がある

予想されている最大津波高が自分の身長を超える高さであることから、危機感を感じた方もいるかもしません。

しかし、湾岸エリアは津波の被害が少なく大きな被害が起きないと想定されています。
東京湾は、入口が狭く、中が広がっている形状であることから、外から入った津波が湾内で増幅する現象が引き起りにくいと考えられるためです。

また、江東区も堤防や防潮堤を越えるほどの大きな津波に襲われる可能性は極めて低いと想定しています。
理由は下記です。

このように都内の湾岸エリアは、海沿いであっても津波のリスクが低いと予測されています。
しかし、予測はあくまでも予測のため、想定外の災害が起こることを理解しておく必要があるでしょう。

次に、津波の注意点をご説明します。

2.　津波の注意点

湾岸エリアで津波が起きたら…どんなことに注意すべきかご説明します。

津波が来るのを見てからの避難は間に合わない

津波は水深が深いほどスピードが速くなります。

津波のスピードは水深500mで時速約250キロ、水深10mで時速約36キロです。
時速36キロは、短距離走オリンピック選手並みの速さであり、一般人が走って逃げ切ることはできないでしょう。

よって、津波が見えてからの避難では手遅れです。

過去に発生した東日本大震災（岩手県宮古市）の津波のスピードは、時速115キロに達したとみられています。
津波が目に見えないからと安心せずに、すぐさま逃げましょう。

津波は繰り返しやってくる

津波は一度押し寄せれば終わりではありません。繰り返しやっていきます。

津波の第一波が引いた後に一旦家に戻り、第二波によって命を落とす人もいます。

津波到着後も注意報や警報が継続して発令されている場合は、注意が必要です。

運転中の場合、水没する可能性がある

津波が押し寄せた際に、運転中の方もいるでしょう。運転中は逃げ場がなく、車が水没し閉じ込められてしまう可能性があります。
水没してしまった場合は、窓を緊急脱出用ハンマーなどで割り、脱出しましょう。

窓から脱出できない場合は、車内に入った水が胸か首のラインまで入り込むのを待ち、大きく息を吸い込んでからドアを開けて脱出します。
車内に十分な水が入り込むと、外と車内の水圧差が少なくなり、ドアを開けることができます。

3.　過去起きた日本での津波被害状況

続きまして、過去日本で起きた津波被害の状況について詳しく解説します。
過去の災害の知識をつけることは、自分の命を守ることにつながります。
岩手県と石川県で起きた津波についてチェックしていきましょう。

岩手県の被害状況

2011年3月11日に三陸沖を震源とし、震度７の巨大地震と大津波が発生した東日本大震災。
東北の日本海沿岸地域を中心に甚大な被害を受けました。

岩手県宮古市には、想定外の巨大津波が発生し、高さは約40ｍ。一瞬にして街を飲み込みました。

また、岩手県釜石市では、地震発生当初「高いところで３メートル程度の津波」と予想されましたが、実際に到着した津波は予測の３倍の約９ｍでした。
市民が３ｍ程度ならば２階に避難すれば大丈夫だと判断したことにより、多くの人の命が失われたとみられています。

岩手県内の人的被害は、2024年8月31日時点で、死者5,146人、行方不明者1,101人、合計6,247人に及んでいます。
家屋倒壊数(棟)は26,079棟であり、そのほとんどが津波による被害とみられています。

石川県の被害状況

記憶に新しいのが、2024年1月1日に発生した石川県の能登市で発生した震度７の能登半島沖地震。

この地震の影響を受け、３ｍ～５ｍほどの津波が到達したとみられています。

専門家によると、津波が短時間かつ繰り返し襲来したと分析されています。

この震災による人的被害は、2024年10月1日時点で、死者 401人（うち災害関連死 174人）、行方不明者 3人、負傷者 1,336人とみられています。
家屋被害（全壊）は8,000棟以上と見られています。主な被害原因は地震による揺れですが、津波による被害も含まれています。

4.　身を守るための備えとは

湾岸エリアは津波の被害を受けにくいとご説明しましたが、国の発表する予測はあくまで予測です。
常に最悪のケースを考え、万が一に備えておくことが重要です。
そこで、巨大地震が発生した場合、どのように対応するべきかご説明します。

避難方法

まずは日頃から安全な避難経路と避難場所を確認しておきましょう。

もし海岸付近で強い地震が起きたら、即座にその場から逃げましょう。
震度４以上が観測された場合には津波が到着する恐れがあります。また、弱い揺れであっても長時間揺れるようなものは津波が起こる可能性があります。

海岸沿いにいる場合は、設置してある避難誘導標識板等などを確認し、防潮堤の避難口・避難階段等を通り、避難ビル・高台・避難地などにすみやかに移動してください。

ここで最もお伝えしたい注意点は「みんなが逃げていないから大丈夫」という考えです。

危機的状況下では、周りの人やマンション住人が逃げていないから避難しなくて大丈夫という思い込むことがあります。
自分の命を守るのは自分です。周りに合わせていては命に関わります。
海沿いで地震が起きたら、自主的に判断し避難しましょう。

もしものための備えとは？

マンションは一般的に地下や１階に電気・排水施設が設備されており、低層階が浸水すると電気設備が故障し、マンションは機能不全になります。
停電すると、エレベーターが止まり、断水が発生し、トイレも使用することができません。

マンションは戸建てよりも地震に強く倒壊しにくいため、避難所の利用が優先的ではありません。そのためマンション住人は、在宅避難となるケースが多いです。
マンションの機能が復旧するまで、自宅で避難できるように防災グッズ・備蓄を用意しておくことをおすすめします。

具体的にどんなものを用意したらいいか知りたい方は、こちらのチェックリストでご確認ください。防災意識をもって日頃から備えておきましょう。

5.　浸水した地域のマンション資産価値はどうなる？

万が一マンションが浸水したら資産価値が下がるのでは？と心配になるのではないでしょうか。
そこで、2019年10月、台風の影響により浸水被害にあったマンションのある「武蔵小杉駅」周辺マンションの資産価値についてご説明します。

浸水したマンションは資産価値が下がることがある

一般的に、浸水したマンションは配管の故障や腐食や変色などの実害から資産価値が下がることがあります。
また、浸水したエリアとして知られ、風評被害から資産価値が下がることもあります。

資産価値が下がらない例外もある

しかし、エリアによっては資産価値が下がらないケースもあります。

武蔵小杉は交通利便性・生活利便性に優れた街です。人口も増加しており、マンション需要も高いエリアです。
この武蔵小杉の特徴から、水害被害が起きたエリアであってもマンション価格の下落は起きておらず、価値を保っています。

このように土地自体に魅力があるエリアは、仮に一時的に価格が低迷したとしても、利便性が良好であることは変わらないため、早い段階で価値を取り戻すと考察します。
武蔵小杉は毎年「スーモ住みたい街ランキング」上位にランクインする人気の街です。台風により浸水した年付近は20位圏外と人気が大幅に落ちましたが、2023年には6位、2024年には14位と高順位に返り咲いています。

現在の武蔵小杉駅周辺のマンションの値上がり率と相場価格

武蔵小杉駅周辺の中古マンションの値上がり率と相場価格をご確認ください。
浸水したという風評被害は見られず、マンション価格の下落は起きていません。

※2024年10月15日時点の価格情報となります。
中古時価は市況により変動します。最新の数値を確認したい方は物件名をクリックし、物件詳細ページにてご確認ください。

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このように、浸水したからといって必ずしもマンションの価値が大きく落ち込むとは限らず、すべてはエリア次第といえるでしょう。
災害に左右されないほどの価値のあるエリア・タワーマンションを選択することが、マイホーム購入の成功につながります。

6.　都内人気「湾岸エリア」のマンション相場価格

最後に、都内人気の「湾岸エリア」マンションの値上がり率と相場をご紹介します。

豊洲エリアの相場価格

※2024年10月15日時点の価格情報となります。
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芝浦エリアの相場価格

※2024年10月15日時点の価格情報となります。
中古時価は市況により変動します。最新の数値を確認したい方は物件名をクリックし、物件詳細ページにてご確認ください。

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7.　まとめ

本記事では、湾岸エリアの津波予測や津波の注意点などについて解説しました。

幸い湾岸エリアは津波リスクが低いと言われており、過剰に心配するエリアではなさそうです。
そして、万が一津波が到着してもマンションは垂直避難が可能できる防災性の高い建物であるため、安心でしょう。

もし水害にあっても、武蔵小杉のように立地が良ければ、一時人気が低迷しても価格は下落せず、資産性も維持できることが予想されます。
マンション購入は、震災リスクの少ない立地に加え、資産性の高いマンションを購入することがベストケースです。

また、震災のリスク回避以外にも、近年は物価高や金利上昇、マンション価格高騰といった不安要素が多くあるご時世なので、購入に踏み切るには勇気がいりますよね。
分譲マンション購入で後悔しないためには、より一層の情報収集が重要です。

とはいえ、どうすれば良いか分からないという方も多いでしょう。
そんな方におすすめしたいのが、当サイト住まいサーフィン代表の沖有人が過去に出演した動画メディアです。ぜひご覧ください。

▼PIVOT　不動産のウソを暴く

▼PIVOT　5年後、都心のマンションはどれだけ値上がりするのか？

▼NewsPicks　プロだけが知る「令和の不動産売買」【沖有人vs中山登志朗】

さて、ここで皆様に質問です。
初めてのマンション購入で一番注意すべきことは何かご存じでしょうか？

デザイン？
間取り？
周辺環境？
価格？

すべてマイホームにおいて大事な要素なので、重視すべきこととしては正しいです。
ですが一番注意すべきことは、家の資産価値となります。

資産価値って、お金や資産を持っている人だけが考える事でしょ？
今はとにかく、子育てに時間とお金を取られて、生活するだけで精一杯。
資産価値なんて考える余裕もない。
なるべく身の丈にあった、安価なマイホームを買うつもり。

このように考えていないでしょうか？

詳しい理由はこちらの記事をご覧いただきたいのですが、「資産価値」を重視した住まい選びは、儲け話ではなく、「将来の安心」や「万が一の備え」になります。

資産価値を重視した住まい選び＝「儲ける・購入時より値上がりする」など資産を増やすため、という考え方が一般に浸透しています。
しかし、資産価値とは増やすためだけのものではありません。
資産価値がある家は「損しない・値下がりしづらい・負債にならない」といった面があり、リスクヘッジになります。

そのため、多くの予算を持たず、リスクを取れない大多数の自宅購入検討者こそ、リスクヘッジのために「資産価値」を重視すべきなのです。

将来のリスクとしては、このようなことが挙げられます。

上記はほんの一例ですが、これらはいつ誰にでも起こり得ることです。
そして、そんなときにはこのような対応策を取ることになるでしょう。

上記をいつでも実施出来れば、万が一の場合でも怖くありません。
しかし、資産価値がないマンションを購入してしまうと、こんな事態になってしまうかもしれません。

このように、資産価値がないマンションにすると、いざというときに行き詰まってしまうかもしれません。
つまり、どのような方であっても、資産価値の高いマンション購入が重要なのです。

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