藤和駒込染井ホームズのマンション評価

オススメの対象属性

ファミリー

このマンションの最も良い点

静かで日当たりの良い住環境と2駅3路線の利便性。また比較的高台にあるので北西方向の眺望はなかなかのもので、ルーバル付住戸はかなりの人気を集めそう。スイミングスクールの建替が永久に無ければ良いが。

このマンションの最も悪い点

少々割高なこと。借地権でなければまだ納得も行くのだが…。しかもこの物件、敷地内で寺院と同居しているのである。7-8千万円も出して、敢えてここの上層階を選ぶ人がいるのかどうか。

評価詳細

住戸設計 4	曹洞宗の寺院建替プロジェクトで敷地の半分近くを寺が使用。物件内にも関係者が住む。二重床/天、天井高は2450mm程度。スラブはボイド250mmでやや不安。逆梁だが南側はバルコニーの半分を居室に充てる。
住戸環境 4	南側のスイミングセンターは低く、現状は採光に全く問題なし。ポーチ付住戸多し。東は4F建があるが冬至でも3/4Fで1-2h影になる程度。北に同じく寺院が地主の9F建があり、日照には関係ないが眺望を阻害。
使い勝手 4	全戸トイレカウンターや浴室TV、食器棚付。ペアガラスも備える。残念ながらディズポーザーは無く、ゴミ出しも所定日のみ。防犯面では全開口部にSECOMのセンサ付。収納は大体の住戸で十分と思われる。
共用部分 3	管理人は週5～6日通勤。駐車場15台、自転車置場32台は少々寂しいが全て屋内なのは良い。駐車場はシャッターも付く。寺院は一応別構造で修繕計画も別。マンションとの行き来はできないが、やはり気にはなる。
周辺環境 3	日中、スイミングスクールに出入りする車が多いが夜は静か。ただ寺院で早朝読経する日もあるらしい。三田線巣鴨には実測6分。隣りの広大な宗教施設へは結構信者の出入りがあり、気になる。24h営業の西友は近い。
総合評価 3	期間60年の普通借地権物件(地主は敷地内の寺院)で、6～9千円/月の地代を払い続けなければならない。その割には少々高いのではないか。折角ファミリーに暮らしやすい住環境なのだが。
コスト パフォーマンス 3	現状3F以上の価格しか分からないが、南向の角住戸が坪252-285万円、中住戸が坪237-268万円。東向でも坪229万円から。この価格なら借地権でない物件が見つかりそう。