住み替え長者の物件選び

資産性に注目する

価格が落ちにくい、資産性の高いマンションを選ぶことの大切さ

「自宅投資」で重要なのは、「購入後に価格が落ちにくいマンション」を選ぶことだ。そのためには相場の把握が欠かせない。住まいサーフィンを使って、駅相場、マンション相場、住戸単位の適正価格を確認する方法をSTEP1～STEP4の順に説明しよう。

Step１
気になるエリアの駅別相場を確認する
Step２
気になる駅のマンションごとの相場価格を確認する
Step３
自宅査定で中古マンションの相場価格を確認する
Step４
新築マンションは住戸比較レポートで確認する

Step１気になるエリアの駅別相場を確認する

駅相場は、その駅の周辺にあるマンションの価格すべてを平均したようなもの。誤解してはいけないのが、マンション固有の条件は反映されていない。そのため、駅別の相場価格はあくまでも目安。駅同士を比較する時に使うものだ。

○○区内でマンションを探したい！と思ったら、その行政区内の駅相場を比較し、自分が買えると思われる駅をピックアップする。

例えば、下図は住まいサーフィンの駅別相場。月島駅は辰巳や豊洲に比べると立地的に高く、江戸川橋などと同じくらいの相場感だということが判明する。

※「-」になっているのは相場算出元になるデータがないエリア。

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その他の沿線相場を調べる

Step２気になる駅のマンションごとの相場価格を確認しよう

駅からの徒歩分や共用施設、建物の豪華さ、立地の地ぐらいによってマンションのグレードが決まる。駅相場とマンションごとの相場価格はまったく別である。例えて言うなら駅別相場は「日本の業種別平均年収」。マンション別相場は同じ業種の「企業別の平均年収」だったり「職位別年収」という感じ。

マンションごとの相場は「中古マンション」で見ていく。購入検討しているのが新築でも中古でも「近隣の中古マンションの相場」を見ることは、そのエリアのマンション価格を知る上では外せない。

なぜか？

それは、どんなに素晴らしい新築マンションでも、1年経過すれば「中古」になるからだ。中古マンションがどのくらいの価格で取引されているかを知ることが「自分が買おうとしているマンション」が中古になった時に「どのくらいの価格で取引されるか」の目安になるのだ。「出口を見て」マンションを購入するとは、こういうことなのだ。

事例の見方としては、

(1)駅別マンション一覧画面で中古m²時価があるものを見る
(2)駅徒歩分が近いものをザーッとみて比較する。
(3)だいたい「駅からこの距離築○年だとこのくらい」という相場観をつかむ

この3つを繰り返す。
どのように見ていくか、実際にやってみよう。

まずはエリアまたは駅検索を行う。

今回は月島駅の中古マンション一覧を例に解説する。
（※沖式中古時価70m2は2022年４月現在のもの）

東京都中央区佃2丁目にあるパークリュクス月島ステーションプレミアは70㎡換算で8680万円。パークリュクスと同じ時期に分譲されたブリリアウェリス月島は8540万円と、2011年分譲の駅徒歩5分圏内のマンションは8500万前後であることがわかる。
さらにさかのぼって見てみると、分譲年が2004年のマンションでも、駅徒歩1分のライオンズタワー月島は9100万円。駅徒歩3分のアーバンビュー月島が7000万、駅徒歩4分のスタジオDEN月島が6440万で、このあたりが数十年以上経過時の下限かな？と考えられる。

上記はあくまでマンション全体の話であって部屋の階数や向きによって値段に差が出る。
住戸単位の査定価格を知りたい場合は、自宅査定機能を使うといい。

Step３自宅査定で中古マンションの相場価格を確認する

査定したいマンションを検索し、「自宅査定」ボタンを押す。
部屋番号を指定して、査定を実行する。するとすぐに結果を返してくれる。

詳細は以下動画にて解説する。

想定されるケースとしては、２つあり、１つはご自身の自宅マンションを査定するパターン。これは現在の資産価値を把握するか、売却を検討しており、販売価格をいくらにすべきか判断する為に使う。

もう１つは、中古マンションの購入検討者で、スーモ、athome、ライフルホームズ、等の大手ポータルサイトや三井のリハウス、ノムコムといった各種不動産販売サイト閲覧中の方。
閲覧中の中古マンションの販売価格が高いのか、適正なのか、安いのか判断する為にマンションの各お部屋毎の相場となる価格を査定して判断する。

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