新築分譲マンションは、実需層向け物件がこれからの主役に

住宅評論家　櫻井幸雄

　2024年、新築分譲マンションは「実需層向け」が中心になってゆくと考えられる。
　実需層とは、自ら住む目的で住宅を買う人を指す言葉。投資目的やセカンドハウス目的で住宅を買う人と区別され、無理のないローン計画で必要な広さの住宅を堅実に購入する人たちのことだ。
　実需層にとって、この数年は歯がゆい時期だった。
　都心部では高額マンションが増え、3LDKならば2億円以上が当たり前になってしまった。高額であるにもかかわらず、それらは勢いよく売れた。その状況を見て、自分たちとは関係のないところで不動産市況が盛り上がっている、という印象を受ける人が少なくなかったからだ。
　2億円以上のマンションとなると、購入できる実需層は限られる。
　高くても1億円前後まで。郊外部では5000万円台か6000万円台まで、というのが実需層の予算感だ。その枠を超え、数億円という新築分譲マンションが勢いよく売れたのは、株価が上昇を続けた影響が大きそうだ。
　株で大きな利益を出した投資家は、儲けの一部を不動産に置き換えようとする。確実な資産に置き換えておこうとするわけで、この動きは昭和時代から変わっていない。が、「株で儲かったから、マンションを買おう」という動きはいつまでも続かない。
　ある程度購入すれば、「マンション購入は一休み」という段階に入る。この「一休み」状況が生じているのではないか、と思える兆候が2022年後半から表れ出し、昨年2023年はより顕著となった。
　そこで出てきたのが、「実需層が戻ってきた」と思える動きである。

新規物件にも目立ち始めた実需層向け

　じつは、2023年から実需層向けといえるマンションが首都圏でも近畿圏でも増え始めている。
　その特徴はまず、「そんなに高額ではない」ことだ。
　昨年は新築マンション価格が上がり、「東京23区内は新築マンションの平均価格が1億円を超えた」とか「いやいや、首都圏全域の新築マンション平均価格が1億円レベルになった」というような報道が相次いだ。
　首都圏全域の新築マンション価格が1億円以上になったら、実需層はすべてマイホーム購入をあきらめなければならないだろう。
　実際には、そこまで高騰しておらず、郊外部では3LDKが5000万円台、6000万円台で購入でき、希に4000万円台で購入できる3LDKもみつかった。
　そのように、価格設定が妥当な新築マンションに購入者が戻り始めたのだ。
　価格だけでなく、「駅から徒歩圏」に立地していることや、公園が近いなど環境のよさを備える。そして、商業施設が近く、生活しやすいという長所も備える物件が人気を高めた。
　以上に加えて、省エネ性能が高いマンション、設備仕様のレベルが高いマンションも人気になりやすい。
　郊外立地のマンションは、将来の値上がりや、高い賃料で人に貸すことを期待し、購入されるものではない。長く住み続ける前提で購入される。
　つまり、投資目的ではなく、永住目的で選ばれる。永住目的のマンションが、無理のないローンで手に入るなら実需層にとっては十分満足だ。
　このように、実需層が満足する郊外マンションが増え、都心部でも華美な設備類をなくし、その分価格を抑えたマンションが出現するようになる……2024年、新築分譲マンション全体は堅実な方向に進むことが予想される。
　この動き、実需層にとっては大いに歓迎すべきものとなるだろう。